9月27日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，將“第二套房”的房貸首付比提高到四成以上，且貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。
一項好的制度，既要最大限度保證其制定目的得以實現(xiàn)，又要盡量避免其調(diào)控目標(biāo)人群之外的民眾受到無端影響。上述新舉措對抑制炒作房產(chǎn)，控制房價較快上漲，會起到一定作用。但能否收到更大實效，一個關(guān)鍵問題在于《通知》中的核心詞匯“第二套房”如何界定。央行有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋稱：“首套自住房”是指借款人第一次利用貸款所購買的用于自住的房屋�！暗诙�(含)以上住房”是指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房。
這種解釋，對老百姓最常見的幾種購買“第二套房”的情形而言，定性還不十分明確。
好友王某任職高校，早幾年就在學(xué)校附近貸款買了一套很小的公寓房。近來，他想把父母接到京城安度晚年，因此在上個月痛下決心，把首套住房的房貸還清，打算在附近為父母買上一個好戶型。王某的父母沒有收入，他只能以自己的名義向銀行申請這套新住房的房貸。按照上述《通知》的精神，王某即將購買的這套房應(yīng)屬“第二套房”無疑，但王某付清首套房貸款后，與一開始就一次性付清房款的購房者，在法律上沒有任何差異。若讓他也和很多炒樓者一樣，承擔(dān)更高的首付比例和利率，顯然不公平。
妻的密友小張，7年前和老公一起買了一套兩居室，以她的名義申請了銀行房貸。后兩人勞燕分飛，房子給了男方，并辦理了過戶手續(xù)。小張在終于有了足夠儲蓄支付首付后，最近決定購買一套自用住宅。依上述《通知》和央行有關(guān)負(fù)責(zé)人的解釋，小張是典型的為“第二套房”申請房貸者。可小張如今名下早已沒有房產(chǎn)，和無房者沒有區(qū)別，如果讓她承擔(dān)現(xiàn)在的貸款條件，有些冤枉。
與他們相反，筆者認(rèn)識的富翁老劉，在全國各地有房產(chǎn)多處，還繼續(xù)奮戰(zhàn)在房地產(chǎn)牛市中，房價不跌炒房不已，屬于央行調(diào)控政策的典型目標(biāo)人群�？伤彿�，除了一套親自署名，從沒用戶口簿上家庭成員的姓名，都是借用秘書、司機(jī)、七大姑八大姨等遠(yuǎn)親的名義進(jìn)行。我國現(xiàn)有的銀行信用系統(tǒng)，還無法查出老劉與這些名義購房者的密切關(guān)系，而且即使查出，按照上述《通知》中判斷“第二套房”以戶口簿上的家庭為單位的標(biāo)準(zhǔn)，老劉也沒有為“第二套房”申請房貸，有關(guān)銀行無權(quán)提高實際由他購買的這些房產(chǎn)的貸款條件。因此，他可以成功規(guī)避法律規(guī)定，繼續(xù)購買房產(chǎn)。
由此可見，一個政策中的關(guān)鍵概念解釋不清，有可能在實踐執(zhí)行中造成多大偏差。因此，央行和銀監(jiān)會《通知》應(yīng)在“第二套房”這一關(guān)鍵詞上，做出更加充分、明確、合理的解釋。如能將其解釋為“首套自住房申請銀行貸款，且仍未還清，本人或其家庭成員、可以證明的利益相關(guān)人又因購買其他住房再次申請銀行貸款”，同時加強(qiáng)銀行信用系統(tǒng)構(gòu)建、完善利益相關(guān)人舉報制度和登記制度，應(yīng)該能較好解決上文所舉三個例子中的尷尬。
□楊繼(留德法學(xué)博士)
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