最近，職能部門的官員提出研究制訂《住宅法》。能有一部決定中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在與發(fā)展的根本大法《住宅法》，當(dāng)然是好事。但是，有人認(rèn)為《住宅法》將是對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃、管理機(jī)構(gòu)、市場(chǎng)主體和市場(chǎng)運(yùn)行的監(jiān)督管理以及住房保障制度等予以法律規(guī)定，如果按這樣提議的內(nèi)容，《住宅法》并非是一部房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的根本大法，而是一部管理性條例，這樣的《住宅法》可能也不能真正起到保護(hù)絕大多數(shù)民眾居住權(quán)的根本作用。

　　中國(guó)民眾需要一部什么樣的《住宅法》？制定中國(guó)《住宅法》應(yīng)在以下三個(gè)理論前提基礎(chǔ)上進(jìn)行：

　　一、現(xiàn)代文明社會(huì)，每一個(gè)公民的基本居住權(quán)具有根本優(yōu)先性，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)存在與發(fā)展的公理。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律制度、發(fā)展模式、運(yùn)作規(guī)則、利益分配與調(diào)整等方面只能是在這個(gè)基礎(chǔ)上建立、延伸與拓展。

　　二、中國(guó)共產(chǎn)黨全心全意為人民服務(wù)，以廣大人民的根本利益作為黨和國(guó)家一切工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。因此，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的存在與發(fā)展的根本，并非是追求GDP高低、房地產(chǎn)增加多少產(chǎn)值，而是改善絕大多數(shù)人的基本居住條件。

　　三、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是建立在土地公有的基礎(chǔ)上的。國(guó)有土地資源既不可能成為少數(shù)人謀利的工具，也不可能成為少數(shù)人掠奪絕大多數(shù)人利益的重要方式。

　　正是上述所說(shuō)，《住宅法》的基本前提條件是公民居住權(quán)的天賦性、中國(guó)國(guó)家的人民性、中國(guó)土地的公有性，離開這三個(gè)基本前提，既沒有理論上依據(jù)，也難以完全保護(hù)廣大民眾的利益。

　　在美國(guó)，《住宅法》的基本宗旨是要求房地產(chǎn)市場(chǎng)生產(chǎn)安全、舒適、絕大多數(shù)居民都有支付能力的住宅，而美國(guó)《住宅法》是建立在土地私有制、政黨對(duì)人民服務(wù)有選擇性的基礎(chǔ)上的。因此，中國(guó)的《住宅法》應(yīng)優(yōu)越于美國(guó)而不是遜色于美國(guó)。

　　在宗旨確立的基礎(chǔ)上，要重新劃分中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展模式及中國(guó)的住房保障體系。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式應(yīng)由三部分組成：一是20%完全商品房市場(chǎng)，市場(chǎng)主體為中高收入者，這個(gè)市場(chǎng)既是投資品也是消費(fèi)品，完全由市場(chǎng)來(lái)選擇；二是10%廉租屋，其主要目的是讓那些喪失生活能力的老人、病人、殘疾人有基本的住房保障，這個(gè)市場(chǎng)完全由政府制定準(zhǔn)入規(guī)則來(lái)分配；三是70%居民有支付能力的市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)完全界定為消費(fèi)品市場(chǎng)，政府通過(guò)信貸、稅收和住房政策來(lái)保證絕大多數(shù)居民有支付能力進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。

　　《住宅法》還應(yīng)該把房地產(chǎn)問(wèn)題納入到完全的公共決策程序。當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)的政策可說(shuō)是多之又多，但是不少政策不僅內(nèi)容不具有公共性，且在政策議程設(shè)置上不具有公共性，從而使許多重大的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，特別是涉及廣大民眾切身利益的重大問(wèn)題不能完全進(jìn)入房地產(chǎn)公共政策議程設(shè)置。

　　總之，中國(guó)《住宅法》應(yīng)在三個(gè)基礎(chǔ)前提上來(lái)設(shè)定中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在與發(fā)展的基本宗旨、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式及住房保障體系模式，明確房地產(chǎn)問(wèn)題及政策議程設(shè)置的公共性，并在公共性基礎(chǔ)上來(lái)制定。(作者：易憲容 整理：柯鵬)