據(jù)報(bào)道，由美國(guó)密歇根大學(xué)最新公布的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，美國(guó)近四分之一的房屋所有者表示，其房產(chǎn)在過(guò)去一年中有所貶值。這是美國(guó)自1992年以來(lái)出現(xiàn)的最嚴(yán)重房?jī)r(jià)普跌態(tài)勢(shì)。此外，大約18%的受訪者預(yù)期其房產(chǎn)在未來(lái)一年間將會(huì)繼續(xù)貶值，且貶值幅度更大。

　　美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的普遍下跌，主要有兩方面的原因，一是房地產(chǎn)市場(chǎng)從2005年夏季之后進(jìn)入了下降周期，二是從2006年下半年發(fā)端的次級(jí)抵押貸款危機(jī)已經(jīng)演化成一場(chǎng)信任危機(jī)。

　　美國(guó)經(jīng)濟(jì)在1995年至2001年間出現(xiàn)了互聯(lián)網(wǎng)泡沫，該泡沫的崩潰直接導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)在2001年至2003年間陷入中等程度的衰退。

　　隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)的反彈和通貨膨脹壓力的重新抬頭，美聯(lián)儲(chǔ)從2004年6月到2006年6月的兩年時(shí)間內(nèi)連續(xù)17次上調(diào)聯(lián)邦基金利率，目前保持在5.25%的水平上。基準(zhǔn)利率的提高導(dǎo)致浮動(dòng)利率抵押貸款的利率上升，從而導(dǎo)致購(gòu)房者還款壓力驟然增加，潛在購(gòu)房者望而卻步。

　　聯(lián)邦基金利率的上升刺破了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，本輪繁榮中止于2005年8月，美國(guó)很多地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的上升勢(shì)頭在2005年夏季結(jié)束時(shí)忽然中止。2006年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了市場(chǎng)修正期。

　　2006年8月房地產(chǎn)開工指數(shù)同比下降40%。與此同時(shí)，大約4000億美元可調(diào)整利率貸款的利率開始重新設(shè)定。

　　2007年美國(guó)住宅房地產(chǎn)的銷售量和銷售價(jià)格均繼續(xù)下降，其中二手房交易的下跌程度是1989年以來(lái)最為嚴(yán)重的。

　　在市場(chǎng)繁榮時(shí)期，房?jī)r(jià)普遍持續(xù)上漲，居民購(gòu)買房地產(chǎn)的意愿上升，而房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)提供貸款的條件也因此變得更加寬松。但是當(dāng)優(yōu)質(zhì)客戶資源被開發(fā)完畢時(shí)，受到盈利動(dòng)力驅(qū)使的金融家們就把眼光投向了原本不能申請(qǐng)抵押貸款的群體，向他們提供所謂的次級(jí)抵押貸款。

　　然而，由于次級(jí)抵押貸款合同是浮動(dòng)利率合同，借款者的負(fù)擔(dān)是隨著基準(zhǔn)利率的漲落而變化的。隨著美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)上調(diào)聯(lián)邦基金利率，導(dǎo)致次級(jí)債借款者的還款壓力驟然增加。

　　對(duì)于房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)而言，一方面次級(jí)抵押貸款違約率上升，使得資產(chǎn)負(fù)債表上出現(xiàn)了大量不良貸款；另一方面由于房地產(chǎn)價(jià)格整體上開始下滑，造成金融機(jī)構(gòu)手中抵押品價(jià)值下降，抵押品的拍賣價(jià)格甚至不能覆蓋貸款本金。貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的增加以及抵押品價(jià)值下跌，使得房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)面臨巨額虧損。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)這一危機(jī)的理性策略就是收縮貸款，提高流動(dòng)性資產(chǎn)在資產(chǎn)組合中的比重。

　　對(duì)于購(gòu)房者而言，在一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下滑，且尚未觸底反彈的時(shí)期，購(gòu)買房地產(chǎn)是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)很大的投資。銀行提高住房抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)，一是將部分收入較低的購(gòu)房者排除在貸款對(duì)象之外，二是提高了合乎標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)房者的貸款成本。在房地產(chǎn)價(jià)格尚未觸底和抵押貸款成本上升兩方面因素的作用下，購(gòu)房者的購(gòu)房需求自然發(fā)生萎縮。而在房地產(chǎn)供給保持相對(duì)平衡的前提下，需求萎縮就造成房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步下跌。

　　應(yīng)注意，抵押貸款違約率上升造成房地產(chǎn)價(jià)格下跌，房地產(chǎn)價(jià)格下跌可能造成違約率進(jìn)一步上升，這其中存在一個(gè)不斷放大的負(fù)反饋機(jī)制，即人們常說(shuō)的惡性循環(huán)。從目前來(lái)看，此循環(huán)還處于不斷放大的過(guò)程中。

　　中國(guó)的商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)此充分重視并高度警惕。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前已經(jīng)處于高位，一旦房地產(chǎn)貸款利率大幅上升，很可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下滑，并引發(fā)抵押貸款違約率上升。原本質(zhì)地優(yōu)良的住房抵押貸款資產(chǎn)，可能在旦夕之間蛻變?yōu)槭袌?chǎng)價(jià)值可能遠(yuǎn)低于貸款本金價(jià)值的不良資產(chǎn)。商業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量和盈利水平可能因此大幅下降，迫使商業(yè)銀行收緊抵押貸款規(guī)模，而這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步下跌，引發(fā)不良連鎖反應(yīng)。

　　因此，商業(yè)銀行系統(tǒng)應(yīng)該從本次美國(guó)次級(jí)債危機(jī)中深入吸收經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)未雨綢繆，以避免悲劇在中國(guó)重演。(張明 中國(guó)社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所博士)