自5月份以來，全國70個(gè)大中城市房價(jià)呈重新走熱態(tài)勢(shì)，北京、深圳、上海、溫州等地房價(jià)大幅飆升，漲幅超過10%，一些城市甚至超過20%。自國家6月上旬批準(zhǔn)重慶為綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)以來，重慶房價(jià)9天之內(nèi)竟上漲7.6%！
中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)近日發(fā)布12個(gè)城市消費(fèi)者滿意度調(diào)查稱，目前房價(jià)水平遠(yuǎn)高于消費(fèi)者期望。消費(fèi)者呼吁政府有關(guān)部門加快完善樓市調(diào)控，強(qiáng)化政府責(zé)任，加強(qiáng)住房保障，建立符合國情的住房建設(shè)和消費(fèi)模式。
有關(guān)專家說，未來政府調(diào)控重點(diǎn)應(yīng)轉(zhuǎn)向完善住房保障制度，通過提升保障類住房供應(yīng)比例，圓中低收入家庭“安居夢(mèng)”。
從“產(chǎn)業(yè)政策”向“公共政策”回歸？
最近，河北省政府要求各設(shè)區(qū)城市房產(chǎn)管理局統(tǒng)一更名為“住房保障和房產(chǎn)管理局”。有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，此舉旨在提升租賃住房和經(jīng)濟(jì)適用住房管理職能。
中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所尹中立說，我國“房改”始于1998年，最初是推行住房分類供應(yīng)制度，即大部分中低收入者對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房，最低收入者對(duì)應(yīng)廉租房，只有高收入者才對(duì)應(yīng)市場(chǎng)商品房。這是適合國情的選擇，但后來出于擴(kuò)大內(nèi)需等考慮，用市場(chǎng)方法解決住房問題的政策，取代了偏重住房保障的意見，結(jié)果2003年后房價(jià)大增，購房難成為百姓關(guān)注焦點(diǎn)。
國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲說，商品房價(jià)格快速上漲，除市場(chǎng)需求增長外，與經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房比例下降有關(guān)系。
建設(shè)部有關(guān)調(diào)查顯示，我國從1998年就提出建立廉租房制度，但到去年底全國仍有約20個(gè)地級(jí)以上城市沒有建立廉租房制度。
目前地方政府提供的保障類住房遠(yuǎn)不能滿足需要。來自民政部的數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)低保人數(shù)每年穩(wěn)定在2200萬左右。而目前被納入廉租房保障范圍的只有30多萬戶。
尹中立說，如果把從市場(chǎng)角度發(fā)展房地產(chǎn)的政策叫產(chǎn)業(yè)政策，而強(qiáng)調(diào)百姓住房保障的政策叫公共政策；那么“房改”十年后，我國的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略應(yīng)當(dāng)從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策“回歸”。
任興洲認(rèn)為，最近一年的樓市調(diào)控政策，事實(shí)上正轉(zhuǎn)向“強(qiáng)調(diào)住房保障功能”，如“兩個(gè)70%”的限量政策。但一些專家表示，從房價(jià)持續(xù)上漲來看，相關(guān)調(diào)控政策落實(shí)不到位；同時(shí)，通過調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)來調(diào)節(jié)房價(jià)的調(diào)控策略，仍需填充新的內(nèi)容。
三大難題困擾保障類住房“放量”
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房為主體的保障類住房建設(shè)，除了進(jìn)入和退出機(jī)制需完善外，目前主要遇到三大問題：一是量小、配套差，二是資金來源不穩(wěn)定，三是問責(zé)約束不力。
長沙市政府曾投巨資為農(nóng)民工興建618套廉租房，竣工18個(gè)月后卻只租出26套。究其原因，除政府規(guī)定的申購門檻過高外，主要就是交通、費(fèi)用等問題影響了申購積極性。
為配合房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，上海市也曾提出一年內(nèi)開工建設(shè)1000萬平方米配套商品房和1000萬平方米中低價(jià)商品房的宏大計(jì)劃。但時(shí)隔一年，該工程已悄然不提。一些知情人士稱，主要原因是大量保障類房源位置偏遠(yuǎn)，配套、交通、居住習(xí)慣等問題讓一些拆遷戶不愿購買。
有關(guān)專家指出，一些城市的住房保障變成了“讓低收入者到郊區(qū)、讓高收入者進(jìn)市區(qū)”，這影響了住房保障制度的形象。
其次是“錢從哪里來”？新一輪樓市調(diào)控政策對(duì)保障類住房資金來源作出規(guī)定。比如廉租房建設(shè)主要有兩塊資金來源，一是各地政府需拿出土地出讓凈收益的5%，二是拿出40%的公積金增值收益設(shè)立專戶。但是相關(guān)人士說，這些資金不足以支持龐大的保障類住房開支，還需要在政府財(cái)政補(bǔ)貼、銀行貸款、稅費(fèi)優(yōu)惠等方面拓寬思路。
中國社會(huì)學(xué)研究會(huì)會(huì)長陸學(xué)藝認(rèn)為，原有財(cái)政分配體系中，關(guān)于社會(huì)保障一塊重在保吃穿、保就業(yè)、保養(yǎng)老，沒有把住房保障納入財(cái)政預(yù)算科目中，現(xiàn)在看需要改革和完善。
解決問題的關(guān)鍵還在政府及有關(guān)部門。一些專家說，建設(shè)部曾公布未建立廉租房制度的城市名單，一些發(fā)達(dá)地區(qū)的城市也名列其中，這恐怕非“財(cái)力有限”之過，而完全是“發(fā)展觀”有問題了�！凹热欢恳蟾鞯亟ㄔO(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，那么對(duì)一些至今拒建的地方政府為何不追究失職責(zé)任呢？”
單位集資建房能搭“住房保障”便車嗎？
近年來，因?yàn)榉績r(jià)上漲勢(shì)頭難抑，單位集資建房的呼聲再起。盡管有關(guān)部門一再警示，但各地以“委托代建”“定向開發(fā)”等變相方式集資建房的現(xiàn)象仍然存在。
記者了解到，當(dāng)前一些城市借行政新區(qū)搬遷之機(jī)，大規(guī)模配建黨政機(jī)關(guān)人員住房，名義上借用了經(jīng)濟(jì)適用房政策。而事實(shí)上，不少黨政機(jī)關(guān)人員已享受過“房改”優(yōu)惠政策。沿海有個(gè)地級(jí)市在新區(qū)配建機(jī)關(guān)事業(yè)單位個(gè)人住房時(shí)，每人預(yù)先集資10萬元，并承諾每平方米房價(jià)不高于2000元，戶型面積多為150平方米左右。
這個(gè)城市的相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者道出了“玄機(jī)”：一方面，單位集資建房可充當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用房，能提高當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房比例，“改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”，這既符合地方政府加快新城開發(fā)的政績需要，也迎合了地方應(yīng)對(duì)國家樓市調(diào)控的需求。另一方面，集資建房者多為壟斷型、權(quán)力型單位，因?yàn)樽兿嘌永m(xù)福利分房，相關(guān)單位積極性很高。
調(diào)查顯示，目前單位集資房的內(nèi)部銷售價(jià)往往比市場(chǎng)價(jià)低三分之一。近年來，機(jī)關(guān)單位集資建房占經(jīng)濟(jì)適用房的比例越來越高，有的城市甚至達(dá)50%以上。
關(guān)于單位集資建房，目前意見有兩種：一種認(rèn)為應(yīng)有條件許可。一些專家說，鑒于房價(jià)過高，從多元化供應(yīng)住房的角度看，可允許工礦區(qū)欠賬較多的單位有條件集資建房，以解決困難職工的住房保障。但更多的專家認(rèn)為應(yīng)明令禁止。
任興洲說，一些地方黨政機(jī)關(guān)借經(jīng)濟(jì)適用房之名，違規(guī)或超標(biāo)集資建房具有隱蔽性和欺騙性，這實(shí)際上是變相的“福利性腐敗”，同時(shí)使當(dāng)?shù)匕傩召徺I經(jīng)濟(jì)適用房的概率越來越低。“一個(gè)官員貪污10萬元可判重刑，而堂而皇之地多買一套大面積的政策性住房，所賺何止10萬元。從某種程度上說，公務(wù)員住房腐敗是最大的腐敗。”
“居者有其屋”不等于“居者買其屋”
對(duì)于我國的住房制度，經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉等人有個(gè)形象說法：政府的責(zé)任是“居者有其屋”，不是“居者買其屋”。但必須明確的是，與養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療、低保等社會(huì)保障制度相比，我國住房保障制度建設(shè)明顯滯后。
而且，在住房保障的制度設(shè)計(jì)上，至今進(jìn)入和退出機(jī)制不完善。如“高收入者混購”如何監(jiān)控和“富了的窮人”如何退出，均缺乏相應(yīng)的政策依據(jù)，導(dǎo)致一些城市經(jīng)濟(jì)適用房“對(duì)象失控，面積失控，價(jià)格失控”。
山東萊蕪市委書記于建成說，在住房保障問題上，萊蕪市提出“市場(chǎng)建、政府補(bǔ)、百姓選”的思路，把住房補(bǔ)貼直接發(fā)放到低收入家庭，由其自主選擇租房或購房。但有關(guān)專家提出，政府如果停建保障類住房，單純“補(bǔ)人頭”，開發(fā)商主導(dǎo)的市場(chǎng)房價(jià)必然“水漲船高”，最終被補(bǔ)貼的低收入家庭可能無低價(jià)房可租，更談不上購。因此，“補(bǔ)人頭”必須和“補(bǔ)磚頭”并行，才能真正收到保障效果。
尹中立等專家認(rèn)為，從實(shí)行住房保障制度的國家來看，保證準(zhǔn)入資格不出偏差的基礎(chǔ)，是建立健全社會(huì)化的個(gè)人信用體系和住房檔案。而我國目前還沒有一個(gè)權(quán)威部門來判定家庭的收入標(biāo)準(zhǔn)和財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，這應(yīng)是亟待解決的問題。
退出機(jī)制同樣需制度創(chuàng)新。前不久，北京市曾就“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃發(fā)布征求意見稿，其中明確提出“政府將回購經(jīng)濟(jì)適用房”，但一個(gè)月后的定稿中，“回購”字句被刪去，變成“探索建立包括‘內(nèi)循環(huán)’在內(nèi)的相關(guān)制度”，態(tài)度轉(zhuǎn)向模糊。
有關(guān)專家說，回顧“房改”十年路，僅靠市場(chǎng)機(jī)制無法解決住房領(lǐng)域的社會(huì)公平問題。今后政府應(yīng)按《價(jià)格法》要求，擴(kuò)大“雙限”(限套型、限房價(jià))“雙競(jìng)”(競(jìng)房價(jià)、競(jìng)地價(jià))項(xiàng)目規(guī)模，增加政府指導(dǎo)價(jià)的住房供應(yīng)。前不久，天津采取“帶戶型標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格、銷售對(duì)象和竣工入住時(shí)間”方式，招標(biāo)選擇經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)單位，引人注目。
“像取消農(nóng)業(yè)稅、實(shí)行農(nóng)村低保一樣，起初認(rèn)為政府包不了，但實(shí)際上我們做到了”。陸學(xué)藝說，“在住房保障問題上，有關(guān)部門和地方政府應(yīng)有能力做得更多”。(宋振遠(yuǎn)、王茜、孫玉波)
