□無論正規(guī)渠道的外資，還是境內外熱錢，主要在高端產品市場活動，這部分市場已是嚴重過剩，或者說是嚴重脫離我們作為發(fā)展中國家的國情，應當在一段時期內限制發(fā)展。
□下一輪土地利用總體規(guī)劃編制，還有城市規(guī)劃，可考慮給城市的發(fā)展劃圈、設限。
□房地產投機猖獗，與保有環(huán)節(jié)不征稅有關。征物業(yè)稅，需統一登記、統一評估稅基。
□房地產業(yè)的問題，只是整個經濟機體患病的一個表癥，而非病源。解決問題，固然需要應急性的對癥下藥，但更需要長遠性的辯證施治。
外資和熱錢大舉進入中國房地產市場
目前，我國房地產開發(fā)資金的70%～80%直接或間接來源于銀行，而國外開發(fā)資金中銀行資金一般只占20%。近些年中央的系列調控措施，收緊了房地產業(yè)的資金鏈，迫使開發(fā)商把目光轉向資本市場和海外市場。直接上市、借殼上市、信托投資公司、各類基金(公募、私募)、發(fā)債、外資合資、外資入股、海外投資銀行等等，五花八門，日益多元化了。
一時間，上市成為潮流。例如，2004年至2005年直接上市的房地產企業(yè)有：合生地產、富力地產、萬科、華發(fā)、世茂房產、華潤置地、北辰實業(yè)等。直接上市要求企業(yè)實力強，上市后成為公眾公司，要信息公開、財務透明，許多企業(yè)做不到，因而選擇借殼上市。例如至2006年上半年，有浙江新湖、北京萬通、廣東粵泰、上海浦慶、中信地產、國美集團、天津萬順等已經或謀求借殼上市，還有多家上市公司愿意借殼給房企。
一些不能上市或不愿上市的房企，乃至一些已經上市的，還努力尋求其他融資渠道。例如，房地產投資信托基金長足發(fā)展，2004年籌集資金110億元，比2003年增長近一倍，2005年上半年融資64億元，2005年底更有人預言，今后幾年將有1600億美元的房地產投資信托基金上市；私募基金也暗流涌動，首創(chuàng)、萬通、華遠等都在積極運作；萬科于2005年中與新加坡政府產業(yè)投資公司簽約組建了合資公司；中海地產于2005年向境外發(fā)行了3億美元債券(7年期)，等等。
更為引人關注的是，正當中央加強對房地產業(yè)調控的時候，外資改變了長期以來的觀望等待、猶豫不決的態(tài)度，開始大舉進軍中國內地的房地產市場。近年來進入的外資機構有：摩根斯坦利、高盛、麥格理(澳)、瑞銀、花旗、ING(荷)、美林、瑞星思達(美)、RREEF(德)、華平投資(美)、DIFA(德)、軟銀亞洲(日)、凱雷投資、凱德置地(新)等，均為國際頂級公司。
他們進入的方式，一是直接收購地產物業(yè)。如大摩2005年4月出資4億收購富力集團在北京的一座寫字樓，6月出資8.5億收購上海廣場4萬平米商業(yè)用房，9月又出資9000萬美元收購上海世貿大廈，32億收購上海明天廣場；麥格理2005年7月出資38億收購杭州等9城市的購物中心，8億元收購上海新茂大廈，9月又以4億收購上海城市酒店公寓；高盛8.9億元購入上海百騰大廈；DIFA2005年8月7.2億收購上海華獅中心。二是入股或合資。如華平投資與陽光100、富力地產、浙江綠城、北京融科開展合作，累計出資10億美元；美林與北京銀泰、南京鋒尚分別結成戰(zhàn)略合作伙伴關系；瑞星思達與中信合資投資山東地產項目。商務部數據，2005年房地產業(yè)外資合作項目2119項，合同金額194億美元，當年實際利用54.18億美元。三是注資。如RREEF向珠�！爸兄樯铣恰弊≌椖孔⑷�2.25億美元；軟銀亞洲和凱雷投資聯合向順馳注資4500萬美元；麥格理、花旗等也都在尋找好項目投資。四是獨資。如凱德置地在北京設立開發(fā)企業(yè)，2005年上半年投資達78億人民幣。五是進入中國的外資銀行開展房貸業(yè)務。如東亞銀行北京分行2005年業(yè)務量中，房貸已占30%；永亨、恒生、中信嘉華在廣州、上海也開展了房貸業(yè)務�；ㄆ煦y行也于2006年開始介入房貸。
進入2007年，外資大舉進入中國房地產的趨勢仍在繼續(xù)，并未停止。
除了投資機構，海外游資即熱錢也紛紛涌入。熱錢主要是賭人民幣升值，從各種渠道入境后，相當數量進入房地產市場，謀求雙重套利。熱錢到底有多少，難以徹底搞清，是筆糊涂賬。但大數還可以估算。據有關研究，熱錢大量涌入始自2003年，當年的數字，有說380億美元，有說750億美元；2004年有說600億美元，有說700億美元，有說800億美元，發(fā)改委估算是1000億美元，最高的估算是1132億美元；2005年，看到的數據是400億美元；2006年上半年的數據，所見為232億美元。幾年下來累計，低的估算約1300億美元，高估算為2000至3000億美元。至去年下半年以前，股市冷清，熱錢主要進入房地產。據建設部有關研究，2004年海外熱錢投入中國房市至少700億美元。熱錢屬短期投機性質，很少進入實業(yè)，主要是買房賣房，大進大出。據有人研究，上海市2004年商品住宅銷售額2000億元，其中海外熱錢購買占33%(央行金融司的調查為23.2%)，2005年一季度進一步達40%甚至更高。2006年下半年后，股市升溫，許多熱錢又從房市轉入股市。
據國家外匯管理局2005年底發(fā)布，外資在中國房地產市場中的比重占15%。我理解，這里既包括正規(guī)的招商引資，也包括熱錢。
外資為何大舉進入中國房市
中央對房地產的調控緊鑼密鼓，外資卻大舉進入，為什么？查閱有關資料，主要有兩方面原因。第一，對于國外許多大企業(yè)、大財團來說，他們過去對中國房地產市場的不規(guī)范和政策的不完善，存畏懼之心，吃不準這里的水到底有多深，不敢貿然進入。中央加強宏觀調控，對他們是個好消息。他們感到政策逐步完善，市場逐步透明、規(guī)范，自信憑借雄厚的實力，可以大顯身手，與中國的企業(yè)競爭了。大企業(yè)一般都有長線的打算，他們看好中國的未來發(fā)展孕育著無限商機。瑞星思達的董事長約翰·珀佰特說：“調控政策使中國房地產市場風險降低，現在是投資的最佳時候”。他還說：“投資者的安全感是很重要的，首先保證不要虧錢，其次才考慮賺多賺少。合理的政策是為了市場更加規(guī)范，這正是戰(zhàn)略投資者最看重的”。RREEF的亞太區(qū)主管卡爾·魯道夫說：“宏觀調控是個好信號，中國的房地產發(fā)展不再像過去那樣，基于不穩(wěn)定、不可控的因素，而更多是基于中國的經濟快速發(fā)展，以及人均收入增長基礎上的需求上升�！彼麄兊脑�，頗具代表性。
第二，資本的本性是逐利，盡管大企業(yè)重視長線，但眼下中國房地產的高利潤，也對他們頗具吸引力。事實上，近年進入中國地產業(yè)的外資大都大發(fā)利市。例如RREEF投資珠海項目，對基金客戶承諾的回報為18%，華平對其在中國地產市場的投資回報預期為25%以上，這在國外是難以想象的。瑞星思達進入中國以后胃口也吊高了，表示8%以下的回報不予考慮。至于熱錢就更不用說了，本性就是投機，面對這個暴利的行業(yè)，自然要紛紛上演“驚險的一跳”，急忙分享盛宴。
中國的房子利潤有多大？報載福州的個案調查是60%以上，廣西的個案調查為100%或更高。福州的調查是靜態(tài)計算，廣西的調查考慮了資金周轉因素，可能更符合實際。近日網上有好事者，自稱是根據官方數據作了一個測算：2006年全國房地產開發(fā)投資1.75萬億元，消費者全年購房總支付7.246萬億元，據此算出全國房地產商的毛利潤(未剔除稅收和財務成本)為5.496萬億元，毛利潤為開發(fā)投資的3.14倍。當年10月底，全國還有12.24億平米房子空置未賣，按每平米2000元成本計，占壓資金2.448萬億�？罩梅亢驼級旱馁Y金是多年累積下來的，而一年賣房的毛利就可將多年的占壓資金收回，還有3萬億的毛利，支付稅收和財務成本之后，仍是綽綽有余。這個測算雖然粗糙，但大體上可以說明問題。暴利使開發(fā)商們有底氣，即使房子賣不出去，也不怕，可以撐很長一段時間。這樣的盈利水平，怎么可能不引起外資和境外熱錢的垂涎？
外資和熱錢流入中國房地產業(yè)利弊分析
外資和境外熱錢大舉進軍中國房地產業(yè)，利弊如何？國外大企業(yè)管理規(guī)范，一般也愿意遵守投資國的政策、法律；與國內企業(yè)合并或注資，也比較慎重地選擇信譽好，規(guī)模大的企業(yè)；合作或注資后，也會要求中方合作伙伴改善治理結構，規(guī)范自身行為；中國企業(yè)上市或引進外資，改善資金構成，不再單純依賴銀行。這些，都有利于房地產業(yè)的健康發(fā)展。
但是大企業(yè)的進入，主要集中于高端市場，如高檔住宅、甲級寫字樓和其他豪華商業(yè)地產。一方面進一步推動了地產價格上漲，另一方面買了或建了以后，大部分還要出手，不僅不能改變反而會加劇中國房地產市場供應的不合理結構。還會產生擠出效應，上海、北京和其他中心城市的國內房企，不少被迫向內地二、三線城市發(fā)展，把內地的房價也抬了起來了�？傊�，外資的進入，可謂利弊參半。
至于游資，更是有百害而無一利了。熱錢短期套利的特性，決定了其大多涌入中高檔住宅市場。這一輪調控之前，上海、北京等的中高檔房地產市場，主要是國內熱錢如溫州炒房團、山西煤老板炒房團之類興風作浪，炒買炒賣之間，不斷推高房價。調控之后，部分國內熱錢轉戰(zhàn)內地或其他產業(yè)，但境外熱錢卻跟進來了，大大增加了中高端市場的購買力，以更大的手筆呼風喚雨、推波助瀾，房價自然越來越高。有買房的就有為其建房的，任志強說他不為窮人建房，只為富人建房，其實是來自于他真實的市場感受。中高檔住宅暴利多多，誰還為老百姓建低檔房呢？普通住宅供不應求，價格也就眼看著一天天高起來，高到老百姓無法承受，自然就是民怨沸騰。據零點公司2006年調查，太原商品房的購買者中80%是非本市居民，北京、大連是60%，鄭州是55%，該調查據此判斷，我國的房地產業(yè)基本上是被投機資金操縱了。
短期套利的資金，往往是打一槍換一個地方，來得快去得也快。今天房市好，蜂擁而入；明天股市熱，又作鳥獸散。聚散之間，留下無窮的后患。假使有一天，房地產業(yè)內的境內熱錢加境外熱錢全部撤出，留下那么多高檔住宅，誰來居住誰來消費呢？恐怕就會出現當年海南、北海的局面。境內的熱錢，還算“肉爛在鍋里”，境外的熱錢則更難以控制，中國不是它們的家，遲早是要走的。它們主要目的是賭人民幣升值，暫時寄宿在房市、股市，順便撈一把，將來一旦在匯市得手，連本帶利都要撤出。而且熱錢極其敏感，稍有風吹草動，就會立即反應，來去無蹤。例如，有觀察者發(fā)現2006年上半年約有240億美元熱錢突然撤離中國。其時國內股市升溫，房市依然火爆，熱錢為什么會撤離中國，令經濟學家不明就里，疑惑重重。有的解釋，人民幣匯改進程未達國際炒家的預期；有的說，加強稅收監(jiān)管等調控措施，使房市利潤縮水；有的說，外管局加強了對進入房地產市場的外匯的管理；也有的認為世界其他地方有更好的套利機會�？傊�，許多因素都可影響熱錢的進退。現在搞不清楚的是，在中國房地產市場中，內外熱錢的總量到底有多少？因而難以判斷境外熱錢在其中的比重，也就很難就其對房地產價格走勢的影響，作出定量分析。
對外資的進入需作必要的限制
目前，外資特別是境外熱錢進入中國房地產市場問題，已引起重視。各有關方面已經或準備出臺相應的措施，各路專家學者也提出一些建議。這些措施或建議，有外匯管理方面的，有投資管理方面的，有房地產管理方面的，有稅收管理方面的；有針對外資的，有針對熱錢的；有針對開發(fā)環(huán)節(jié)的，有針對銷售環(huán)節(jié)的。效果如何，都有待實踐檢驗。從應對思路來看，還是存在不同：有的主張對外資內資一視同仁，主要采取經濟手段，規(guī)范市場秩序；有的主張經濟手段之外，也要有適當的行政手段，對外資的進入作必要的限制。我個人是傾向于后一種主張的，認為在現有的措施和建議之外，還可考慮：
第一，無論正規(guī)渠道的外資，還是境內外熱錢，主要在高端產品市場活動，這部分市場已是嚴重過剩，或者說是嚴重脫離我們作為發(fā)展中國家的國情，應當在一段時期內限制發(fā)展。土地利用規(guī)劃和計劃，應收緊對高檔地產物業(yè)的土地供應，甚至可在一段時間內停止供地；投資管理應停止這類項目的立項審批，或上收審批權限；建設部門不發(fā)建筑許可；建成了，工商部門不予登記，等等。這件事真做起來，難點在地方政府。土地批次征收以后，地方政府可以說是想怎么用就能怎么用。冠冕堂皇的理由總是能找到的：改善投資環(huán)境啦，發(fā)展第三產業(yè)啦，提升人民生活品質啦，與國際接軌啦，最后總能與科學發(fā)展觀掛上。由于事關投資、國土、規(guī)劃、建設、工商等多部門，單靠一家是管不住的。需要中央發(fā)指示，國務院下命令。
第二，下一輪土地利用總體規(guī)劃編制，還有城市規(guī)劃，可考慮給城市的發(fā)展劃圈、設限。現在的情況，如中科院最近一份研究報告所反映的，政府辦公區(qū)、大學城、娛樂城等等，建到離城區(qū)幾十公里以外的地方，大興土木，大搞房地產，逐步形成新的豪華城區(qū)，使城市外延擴展，失去控制。劃圈、設限，國外如美國等有成熟的經驗，國內也有成功的做法，可以參照。
第三，房地產投機猖獗，與保有環(huán)節(jié)不征稅有關。征物業(yè)稅，需統一登記、統一評估稅基。但現在的體制是分割登記，評估也不統一。物權法已經出臺，方向已經明確，可以考慮進一步推動改革。建議將國土部門的土地登記和建設部門的房產登記都拉出來，包括林業(yè)部門的登記等，成立獨立的登記機關，并進一步整合中介評估行業(yè)。如果部門分割一時解決不了，可考慮退而求其次，先出臺土地財產保有稅。出臺的同時，需要對土地取得環(huán)節(jié)的稅費加以清理、歸并、精簡。
除此之外，還有更深層次的問題需要研究：境外熱錢涌入，與人民幣升值預期有關；人民幣升值預期，與貿易順差大有關；貿易順差大，與國內消費不足有關，也與引進外資有關(出口額的60%為三資企業(yè)出口)；國內消費不足，又與分配政策和社會政策(醫(yī)療、教育、社保、就業(yè))有關，等等。在熱錢涌入，貿易順差大，消費需求不足和引進外資的共同作用下，外匯儲備過大、貨幣流動性過高，這是導致房地產熱(包括股市熱和其他許多問題)的宏觀經濟背景。房地產業(yè)的問題，只是整個經濟機體患病的一個表癥，而非病源。解決問題，固然需要應急性的對癥下藥，但更需要長遠性的辨證施治�，F在，分配政策和社會政策正在調整，抓住了關鍵并開始見效。下一步不可回避的另一個關鍵是，應按照中央關于科學發(fā)展、和諧發(fā)展的要求，對引進外資政策進行梳理、反思。改革開放近30年，外資的利弊已經看得很清楚了，應當趨利避害，明確哪些可以大力引進，哪些應當限制引進，哪些堅決不能引進。(作者：黃小虎 單位：中國土地學會)
