商業(yè)地產(chǎn)時(shí)來運(yùn)轉(zhuǎn) 開發(fā)商爭(zhēng)相增持(2)

　　規(guī)劃利好、配套落實(shí)、總價(jià)適中……

　　外圍小戶型商辦成主力投資品

　　環(huán)間成交數(shù)據(jù)顯示，滬商業(yè)地產(chǎn)成交仍主要集中在外環(huán)外區(qū)域。寫字樓外環(huán)外區(qū)域成交套數(shù)和成交面積在總成交額中的占比均超過50%；商鋪外環(huán)外區(qū)域成交套數(shù)和成交面積甚至高達(dá)80%以上。但與商鋪外環(huán)外區(qū)域成交占絕大多數(shù)份額不同，滬上內(nèi)外環(huán)間寫字樓成交量和外環(huán)外區(qū)域相差相對(duì)較小，并且內(nèi)外環(huán)間寫字樓成交近期回暖趨勢(shì)明顯。楊浦、嘉定、普陀位列滬寫字樓成交“三甲”，小戶型是成交主力。

　　搜房網(wǎng)分析師指出，近兩個(gè)月，嘉定區(qū)寫字樓成交持續(xù)活躍，一方面是受益于軌道交通

　　11號(hào)線的開通，大大縮短了嘉定各區(qū)域到達(dá)市區(qū)的時(shí)間，另一方面則是嘉定區(qū)地處江蘇和上海之間的特殊地理位置，以及上海汽車城規(guī)劃、大虹橋樞紐規(guī)劃等的利好輻射，另外還有一個(gè)重要因素，即在嘉定區(qū)成交最為活躍的樓盤多為小戶型項(xiàng)目，例如上海江橋萬達(dá)廣場(chǎng)、底特律財(cái)富天地等。事實(shí)上，除嘉定區(qū)外，普陀、寶山、閔行等區(qū)域近期同樣是以小戶型寫字樓為成交主力，例如寶山的綠地·國(guó)際設(shè)計(jì)廣場(chǎng)、普陀的國(guó)盛中心、閔行的財(cái)富108廣場(chǎng)等都是近期熱銷的小戶型寫字樓項(xiàng)目。

　　業(yè)內(nèi)人士表示：在政策依然處于敏感期、住宅調(diào)控可能繼續(xù)深化的大形勢(shì)下，小戶型辦公樓有其特殊的優(yōu)勢(shì)，總價(jià)低、回報(bào)率高、投資自用兩相宜等，因此，小戶型在新政導(dǎo)致的市場(chǎng)觀望情緒濃厚的狀態(tài)下依然能創(chuàng)造成交“神話”不足為奇。

　　供求不平，量?jī)r(jià)不穩(wěn)，市場(chǎng)不均……

　　商辦物業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)里找轉(zhuǎn)機(jī)

　　就在商業(yè)地產(chǎn)關(guān)注度直線上升的同時(shí)，另一個(gè)值得深思的背景是商辦類物業(yè)市場(chǎng)在今年第三季度不論對(duì)比去年同期還是今年第二季度，都出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的局面。

　　來自佑威·樓市通的數(shù)據(jù)顯示：2010年第三季度，上海市商業(yè)類物業(yè)成交面積為51.3萬平方米，同比去年同期下跌9.4%，環(huán)比第二季度下跌23.1%；均價(jià)11908元/平方米，同比去年同期下跌19%，環(huán)比第二季度下跌10.7%。辦公類物業(yè)成交面積為29.4萬平方米，同比去年同期大跌53.9%，環(huán)比第二季度下跌23.3%；均價(jià)17671元/平方米，同比去年同期大跌34.9%，環(huán)比第二季度下跌4.2%。

　　“這種局面的形成與中高端商辦物業(yè)的成交乏力有較大關(guān)系。”究其原因，佑威市場(chǎng)研究部副主任陸騎麟分析到：以辦公類物業(yè)為例，今年第三季度均價(jià)2萬以上的辦公類物業(yè)成交量?jī)H為去年同期的三成水平，占總成交量的34%，而去年同期，這一比例達(dá)到了52%。另一方面，商辦類物業(yè)在第三季度出現(xiàn)了明顯的供過于求的狀況，其中辦公類物業(yè)的供求比甚至達(dá)到了1.8:1。外環(huán)以外的商辦類項(xiàng)目在新增供應(yīng)量中占據(jù)了較大比例，分別占據(jù)了辦公類物業(yè)的67%和商業(yè)類物業(yè)的85%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年同期的比例�！笆袇^(qū)的商辦類物業(yè)一方面受到可開發(fā)空間小的局限，另一方面這些項(xiàng)目逐漸提升的稀缺性使得越來越多的開發(fā)商傾向于只租不售。這客觀上導(dǎo)致了外圍項(xiàng)目在商辦市場(chǎng)中所占的比重越來越大。”陸騎麟如是分析。

　　業(yè)內(nèi)人士表示：正是看到商辦物業(yè)目前還處在相對(duì)較低的價(jià)格區(qū)間，才促使投資客紛紛出手購(gòu)買商鋪或?qū)懽謽钱a(chǎn)品。