樓市成交量提升 自住型買家爆發(fā)性入市致回暖

　　成交數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入8月份以來(lái)，北京、上海、深圳等全國(guó)各地樓市出現(xiàn)價(jià)量齊升，多數(shù)二、三線城市新房成交量也有所增長(zhǎng)。在調(diào)控政策依舊從嚴(yán)的現(xiàn)階段，到底是什么原因?qū)е聵鞘型蝗换嘏�？近日，世�?lián)地產(chǎn)對(duì)全國(guó)主要城市樓市成交量和價(jià)格的實(shí)地調(diào)查顯示，此次回暖主要由自住型需求的爆發(fā)性入市引起，投資型需求仍處于觀望階段。

　　-各地樓市成交量明顯提升

　　“4·15”房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后近4個(gè)月時(shí)間內(nèi)，全國(guó)各地樓市進(jìn)入量跌價(jià)滯的調(diào)整階段。而進(jìn)入8月份以來(lái)，成交數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、深圳等全國(guó)各地樓市的成交量開(kāi)始明顯提升。一類城市中，北京、上海、廣州、深圳、杭州主城區(qū)成交量環(huán)比分別增長(zhǎng)25%、45.6%、49.2%、83.7%、65.3%；成交均價(jià)也呈現(xiàn)出全線上漲的態(tài)勢(shì)，漲幅分別達(dá)到6.3%、13.8%、7.5%、7.0%、4.2%。多數(shù)二、三線城市新房成交量也有所增長(zhǎng)。

　　-暢銷戶型主要集中在經(jīng)濟(jì)型戶型

　　世聯(lián)地產(chǎn)的調(diào)查顯示，此次樓市回暖有兩個(gè)特點(diǎn)：首先，是政策面沒(méi)有任何放松情況下的回暖。調(diào)查顯示，實(shí)際上，當(dāng)前對(duì)樓市影響較大的信貸政策仍未放松，各大城市均在從嚴(yán)執(zhí)行二套房貸政策并暫停了三套房貸，尤其是北京、深圳、上海等城市。而在市場(chǎng)資訊層面，“房地產(chǎn)調(diào)控將進(jìn)一步從緊”的論調(diào)和聲音也從未斷絕。因此，本次回暖可以說(shuō)是在政策層面沒(méi)有任何放松情況下的回暖。

　　其次，此次回暖主要由自住型需求的爆發(fā)性入市引起。調(diào)查顯示，當(dāng)前入市的置業(yè)者主要集中于30-40歲這一年齡段，一些企業(yè)的高薪白領(lǐng)和中高層管理者、政府公務(wù)員以及一些中小企業(yè)主是目前購(gòu)房的主力軍，其中，小兩口家庭置業(yè)占據(jù)較大比例。投資型需求仍處于觀望階段。而這點(diǎn)，從成交物業(yè)類型以90平方米左右的中小戶型為主這一事實(shí)中也可見(jiàn)一斑。

　　成交數(shù)據(jù)顯示，北京、深圳、上海、杭州等城市當(dāng)前暢銷的戶型主要集中在75-120平方米，如8月份北京銷售火爆的萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島、深圳金色沁園、杭州金地自在城等，主力戶型都以總價(jià)不是很高的經(jīng)濟(jì)型戶型為主。

　　-觀望氛圍開(kāi)始松動(dòng)

　　那么，調(diào)控政策依舊從嚴(yán)的現(xiàn)階段，到底是什么原因?qū)е聵鞘谢嘏�？調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者對(duì)政府宏觀調(diào)控缺乏耐心是重要原因之一。目前，各地購(gòu)房者對(duì)于調(diào)控后市的預(yù)期開(kāi)始轉(zhuǎn)變，由下跌漸漸轉(zhuǎn)為上漲，觀望的氛圍開(kāi)始松動(dòng)，入市步伐開(kāi)始加快。由于2008年宏觀調(diào)控后2009年房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈，使得當(dāng)前購(gòu)房者對(duì)后市房?jī)r(jià)預(yù)期發(fā)生變化，在當(dāng)前還有購(gòu)買力的情況下，盡快入市以免將來(lái)因房?jī)r(jià)上漲而失去買房的機(jī)會(huì)。

　　同時(shí)，調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，各地開(kāi)發(fā)商對(duì)于后市也開(kāi)始普遍看好，面對(duì)與2008年基調(diào)相同的調(diào)控政策，開(kāi)發(fā)商從心理上已經(jīng)產(chǎn)生了免疫力，加上積累了許多應(yīng)對(duì)調(diào)控的對(duì)策經(jīng)驗(yàn)，降價(jià)動(dòng)力不大。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始順勢(shì)而為，調(diào)控初期通過(guò)低于市場(chǎng)預(yù)期入市營(yíng)造氛圍，制造熱銷后逐步上調(diào)房?jī)r(jià)，利用購(gòu)房者買漲不買跌的心理，逐步走出成交停滯狀態(tài)。

　　此外， 十一國(guó)慶節(jié)，一直都是中國(guó)的傳統(tǒng)婚期，傳統(tǒng)結(jié)婚先買房的觀念，更是深入人心，所以，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，婚房需求入市成為成交量回暖的動(dòng)力之一。而與此同時(shí)，城市更新帶來(lái)的城市軟件環(huán)境及硬件設(shè)施的提升，在一定程度上支撐了房?jī)r(jià)的上漲；而各地積極開(kāi)展的三舊改造也擠出了一批置業(yè)需求。(余美英)