如何構(gòu)建政府主導(dǎo)的保障性住房政策體系

　　為了保障中低收入家庭基本住房需要，實(shí)現(xiàn)“住有所居”，要通過協(xié)調(diào)引導(dǎo)普通居民合理住房消費(fèi)，調(diào)控住房市場(chǎng)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)的健康協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。

　　調(diào)整建立以租賃為主的政府住房保障體系

　　一是合并保障住房類型。針對(duì)保障對(duì)象收入水平不斷變化的實(shí)際情況，可考慮取消現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房政策，合并廉租房和公共租賃房政策，在政府主導(dǎo)的保障房建設(shè)環(huán)節(jié)建立單一的以公共租賃房為主的新的廉租住房保障體系。

　　二是分類確定保障水平。在單一租賃性保障住房范圍內(nèi)，按照“以人定房”、“以人定租”的原則，以家庭總收入、家庭資產(chǎn)、家庭人居住房面積等指標(biāo)，在政府主導(dǎo)的保障房分配環(huán)節(jié)實(shí)施保障家庭的分類保障，確定不同的租金補(bǔ)貼或減免政策標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，通過定期審核，實(shí)現(xiàn)“以人定租”的動(dòng)態(tài)管理。

　　三是擴(kuò)大保障對(duì)象范圍。要進(jìn)一步加大政府投入力度，建設(shè)收購(gòu)能夠起到保障和調(diào)控作用的一定規(guī)模“新廉租房”房源，只有具有足夠規(guī)模的房源，才能為居民提供更多樣化的選擇，才能影響并引導(dǎo)社會(huì)住房消費(fèi)傾向。

　　四是引導(dǎo)建立租賃市場(chǎng)。新的保障性住房制度要有利于引導(dǎo)建立全社會(huì)的多層次的租賃市場(chǎng)。首先，“新廉租房”標(biāo)準(zhǔn)租金要參考區(qū)域市場(chǎng)租金水平，相互銜接，一般應(yīng)在無政府補(bǔ)貼情況下低于市場(chǎng)租金的20%-30%，以避免過低的租金引發(fā)以公租房謀利等一系列道德風(fēng)險(xiǎn)，也有利于支持商品房市場(chǎng)的健康發(fā)展；其次，政府的“新廉租房”要考慮實(shí)際情況進(jìn)行差異化建設(shè)，在面積、設(shè)施等多方面與市場(chǎng)應(yīng)有所不同，以保持適宜的保障水平；再其次，鼓勵(lì)居民利用閑置住房資源出租獲利，降低商品房空置率；最后引導(dǎo)社會(huì)單位投資集中建設(shè)租賃使用的住房。

　　政府主導(dǎo)下的保障性住房提供模式

　　事實(shí)表明,不同的住房發(fā)展階段會(huì)影響住房保障具體方式的選擇。在住房嚴(yán)重短缺時(shí)期，住房?jī)r(jià)格與城鎮(zhèn)居民家庭平均的住房支付能力差距會(huì)擴(kuò)大,需要政府保障的范圍相對(duì)較大。因此這一階段，政府一方面應(yīng)當(dāng)采用政府直接建房方式在短期內(nèi)增加供給，分流部分市場(chǎng)需求；另一方面應(yīng)采取房租補(bǔ)貼的方式,調(diào)動(dòng)更多社會(huì)資原提供保障住房，房租補(bǔ)貼此方式對(duì)住房困難家庭應(yīng)更具有選擇性,在管理上不但可以有效避免實(shí)物配租形式在退出機(jī)制上的執(zhí)行困難,防止福利固化,而且有利于減輕保障房建設(shè)資金的支出負(fù)擔(dān)。在住房供求關(guān)系相對(duì)緩和時(shí)期,市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)不大，因此政府可以考慮在價(jià)格較低或價(jià)格下降幅度較大的區(qū)域購(gòu)置儲(chǔ)備部分保障性住房，以增強(qiáng)保障能力。