農行開發(fā)貸停貸之風剛過,其他三大行高管便出來辟謠。但事實上,中小開發(fā)商已經很難獲得銀行開發(fā)貸款。銀行捂緊了錢袋子,開發(fā)商的日子越發(fā)難熬。房地產調控政策未見絲毫松動,很多房企已開始準備過冬。有房企人士表示,早已收縮戰(zhàn)線,不再擴張拿地,而銀行貸款的趨嚴和銀信合作的封堵對中小房企無異于釜底抽薪。為了維持現金流的正常,不少中小房企資金瀕臨斷流不得不轉向民間高利貸。
專家指出,今年四季度到明年一季度,房企資金面將有惡化趨勢,不排除未來一段時間中小房企因現金“斷流”而暴露風險。對此,商業(yè)銀行應未雨綢繆,對房貸風險提早預警和防范。
盡管上市銀行在半年報中對資產質量普遍很有信心,但本周銀監(jiān)會主席劉明康公開表示,目前商業(yè)銀行系統(tǒng)性風險隱患暴露不容忽視。
經過兩年信貸繁榮后,各銀行資產負債表積累的風險已顯現化。而銀監(jiān)會更是對壓力測試環(huán)境層層加碼,要求銀行評估在經濟不景氣或房地產市場崩潰時的脆弱性。
銀行對房企若即若離
目前商業(yè)銀行對房地產企業(yè)的開發(fā)貸款已明顯收緊。某全國性商業(yè)銀行人士透露,在整個8月份,該行獲批的房地產開發(fā)貸款僅維持在個位數。
央行貨幣政策報告中指出,二季度房地產貸款增速明顯回落。隨著各項調控政策的落實,房地產各項貸款指標增速自5月份以來出現明顯回落。6月末,主要金融機構房地產貸款余額為8.71萬億元,同比增長40.2%,增速比上年末高2.1個百分點,但比上季度末低4.1個百分點。而這種收緊趨勢在三季度仍在繼續(xù)。
數據顯示,在金融杠桿力量的撬動下,2009年房地產行業(yè)新增貸款超過22萬億元,占全年新增貸款的20%以上。就在這一年,北京、上海、廣州等地房價創(chuàng)出房改以來的飆升紀錄。但是今年下半年以來,開發(fā)商風光不再。銀行捂緊錢袋子讓房企變得“水土不服”。
有開發(fā)商人士表示,現在開發(fā)貸款的回落已經讓部分房企不得不勒緊腰帶!胺抠J收緊迫使我們在策略上作了調整,已經從之前的激進地擴張拿地轉向防御,力,F金流穩(wěn)健!
上述人士指出,由于房地產本身就是高杠桿行業(yè),銀行資金的斷流對房地產企業(yè)尤其是中小開發(fā)商幾乎是致命的。
很多中小房地產企業(yè)自有資金率一般在20%至30%,其他運營資金主要為銀行貸款,特別是去年以來貸款政策寬松、利率較低,大大緩解了企業(yè)的資金壓力。依照規(guī)定,自有資金率達到25%即可預售;一個房地產開發(fā)項目的自有資金率達到20%至30%,整個樓盤即能全面啟動。
信貸閘門的收緊,正在讓房企經歷艱難的去杠桿化過程。業(yè)內人士指出,房企更多依靠貸款支撐發(fā)展,一旦資金出現問題,那么市場風險就會大面積暴露。銀行資金如果不能及時到位,不排除未來某些房企在建樓盤出現半拉子工程。
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