北京自10月起 買房人入住前要辦“業(yè)主一卡通”

　　《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施細(xì)則昨公布 自10月1日起———

　　10月1日以后，北京購房人收房前，將辦“業(yè)主一卡通”，入住時(shí)需在“業(yè)主一卡通”內(nèi)預(yù)存最多不超過12個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)；業(yè)主入住起，一直到全體業(yè)主和開發(fā)商完成物業(yè)共用部分交接前，都將由開發(fā)商提供前期物業(yè)服務(wù)，并不得向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)，但業(yè)主大會遲遲不成立，如籌備組成立滿3個(gè)月都未召開首次業(yè)主大會會議時(shí)，開發(fā)商則可以收取物業(yè)費(fèi)�！侗本┦形飿I(yè)管理辦法》將于下月1日起正式施行，市住建委昨天發(fā)布了實(shí)施該辦法的一些具體細(xì)則。

　　下月1日起申請商品房預(yù)售和現(xiàn)房銷售的住宅項(xiàng)目，都由開發(fā)商承擔(dān)前期物業(yè)的責(zé)任。開發(fā)商可以自行提供物業(yè)服務(wù)，也可以將全部專項(xiàng)服務(wù)委托給物業(yè)企業(yè)，或者委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，受委托的企業(yè)要符合相關(guān)的資質(zhì)要求。前期物業(yè)的期限，則是指從首戶業(yè)主入住起，至全體業(yè)主與開發(fā)商完成物業(yè)共用部分交接為止。

　　市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人對此表示，下月1日起，申請辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售的住宅項(xiàng)目，開發(fā)商都要在售房前確定物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)對服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行測算，測算結(jié)果應(yīng)當(dāng)在售樓處等銷售場所公示，并寫入房屋買賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同。這意味著，將來業(yè)主買房時(shí)，就可以知道小區(qū)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　昨天的實(shí)施細(xì)則中，雖然明確“完成物業(yè)共用部分交接前，開發(fā)商不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)” ，即在成立業(yè)主大會，與開發(fā)商交接物業(yè)共用部分前，業(yè)主是不需要交物業(yè)費(fèi)的。但同時(shí)也明確以下4種情形開發(fā)商可收前期物業(yè)費(fèi)：籌備組成立滿3個(gè)月未召開首次業(yè)主大會會議的；首次業(yè)主大會會議未決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同且未確定物業(yè)管理方式的；首次業(yè)主大會會議結(jié)束后，開發(fā)商向全體業(yè)主發(fā)出書面查驗(yàn)通知之日起30日內(nèi)未開始查驗(yàn)的；物業(yè)共用部分經(jīng)查驗(yàn)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商向全體業(yè)主發(fā)出書面交接通知之日起30日內(nèi)未完成交接的。也就是說，如果業(yè)主因?yàn)椴幌虢晃飿I(yè)費(fèi)，“拖著”不成立業(yè)主大會也是不可以的。

　　昨天公布的細(xì)則中還確定，在交付房屋前，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向業(yè)主發(fā)放該套房屋的“業(yè)主一卡通”。業(yè)主入住前，應(yīng)當(dāng)與銀行、建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)托收協(xié)議，并按照房屋買賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同約定的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，在“業(yè)主一卡通”內(nèi)預(yù)存不超過12個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　此外，上述市住建委負(fù)責(zé)人表示，在《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施前，如果是分期開發(fā)建設(shè)的住宅項(xiàng)目，已有前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同的，將按照合同約定執(zhí)行。

　　政策解讀

　　-前期物業(yè)管理的期限是多少時(shí)間？

　　《通知》規(guī)定了前期物業(yè)管理期限為首戶業(yè)主入住至業(yè)主與建設(shè)單位完成物業(yè)共用部分交接�！侗本┦形飿I(yè)管理辦法》實(shí)施后申請辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項(xiàng)目，建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。建設(shè)單位可以自行提供前期物業(yè)服務(wù)，也可以將全部專項(xiàng)服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，受托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)性服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)的資質(zhì)要求。

　　-前期物業(yè)管理階段建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)履行什么義務(wù)？

　　建設(shè)單位在銷售房屋前應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

　　1.在銷售房屋前確定物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

　　2.委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)對服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行測算；

　　3.將測算結(jié)果在銷售場所進(jìn)行公示；

　　4.將測算出的服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)寫入房屋買賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同；

　　5.按照合同約定的服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；

　　6.在交付房屋前，向業(yè)主發(fā)放該套房屋的“業(yè)主一卡通”；

　　7.向業(yè)主收費(fèi)前應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，并將收費(fèi)起始時(shí)間及前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　-前期物業(yè)管理階段業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)是什么？

　　在前期物業(yè)管理階段，業(yè)主應(yīng)當(dāng)積極成立業(yè)主大會。并規(guī)定了籌備組成立滿3個(gè)月未召開首次業(yè)主大會會議的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定向建設(shè)單位繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。以此推動業(yè)主積極成立業(yè)主大會。

　　相關(guān)新聞

　　業(yè)主收房前要預(yù)存

　　根據(jù)規(guī)定，每套房屋將對應(yīng)一張“業(yè)主一卡通”，“業(yè)主一卡通”除了“預(yù)存”物業(yè)服務(wù)費(fèi)外，同時(shí)具備銀行端的金融功能和在北京市業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺的使用功能。

　　在交付房屋前，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向業(yè)主發(fā)放該套房屋的“業(yè)主一卡通”。業(yè)主入住前，要在“業(yè)主一卡通”內(nèi)預(yù)存不超過12個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。如果發(fā)生了4種業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)費(fèi)情形時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于業(yè)主物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用繳納的相關(guān)約定將即時(shí)生效，開發(fā)商可以根據(jù)約定通過銀行直接從“業(yè)主一卡通”中劃轉(zhuǎn)前期物業(yè)費(fèi)。但建設(shè)單位向業(yè)主收費(fèi)之前，應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，將收費(fèi)起始時(shí)間以及前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示。

　　市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人還明確，目前，北京市業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺已開發(fā)完畢，并將于10月1日與《北京市物業(yè)管理辦法》施行同步上線。屆時(shí)，業(yè)主即可使用“業(yè)主一卡通”實(shí)現(xiàn)公共事項(xiàng)決策。(記者 余美英)