北京新樓盤下月啟用“業(yè)主一卡通”

　　本報訊 市住建委昨天就《北京市物業(yè)管理辦法》實施中的操作問題發(fā)布通知，規(guī)定有四種情況之一，前期物業(yè)交接后，業(yè)主須繳物業(yè)費。此外，10月1日起，銷售的新住宅項目使用“業(yè)主一卡通”，業(yè)主須在收房時將不多于12個月的物業(yè)費劃入該卡，待前期物業(yè)交接后，直接從卡中劃轉(zhuǎn)物業(yè)費，保證物業(yè)費的繳納。

　　《通知》規(guī)定，前期物業(yè)管理期限指從首戶業(yè)主入住起至全體業(yè)主與建設單位完成物業(yè)共用部分交接止，明確開發(fā)商的前期物業(yè)責任，把與全體業(yè)主完成物業(yè)共用部分交接作為前期開發(fā)與后期管理的分界點，利于解決小區(qū)前期開發(fā)遺留問題。

　　市住建委物業(yè)處處長于良表示，新舉措既明確業(yè)主是物業(yè)管理的權(quán)利主體，也明確業(yè)主義務。針對物業(yè)費繳納難，對開發(fā)商和業(yè)主雙向制約，保證小區(qū)物業(yè)管理正常。

　　目前，北京市業(yè)主決定共同事項公共決策平臺開發(fā)完畢，在10月1日與《北京市物業(yè)管理辦法》施行同步上線。屆時在純新住宅預售樓盤推廣的“業(yè)主一卡通”，將成為登錄平臺的認證標志。

　　物業(yè)費·繳費條件

　　四種情況下業(yè)主開繳物業(yè)費

　　【規(guī)定】前期物業(yè)管理期間建設單位不得向業(yè)主收取物業(yè)費，為防止業(yè)主怠于行使權(quán)利，促使業(yè)主積極成立業(yè)主大會，及時與建設單位完成共用部位查驗交接，完成權(quán)利責任的轉(zhuǎn)移，《通知》規(guī)定了業(yè)主應當繳納物業(yè)費的四種情形。

　　業(yè)主應繳物業(yè)費四種情況

　　業(yè)主大會籌備組成立滿3月未召開首次業(yè)主大會會議。

　　首次業(yè)主大會會議未決定解除前期物業(yè)服務合同且未確定物業(yè)管理方式。首次業(yè)主大會會議結(jié)束后，建設單位向全體業(yè)主發(fā)出書面查驗通知之日起30日內(nèi)未開始查驗。

　　物業(yè)共用部分經(jīng)查驗符合相關標準，建設單位向全體業(yè)主發(fā)出書面交接通知之日起30日內(nèi)未完成交接。

　　【解讀】《北京市物業(yè)管理辦法》發(fā)布時，有媒體報道稱“不成立業(yè)主大會，業(yè)主不繳納物業(yè)費”，使得社會產(chǎn)生誤解，認為“今后只要不成立業(yè)主大會，就可以不繳物業(yè)費”。于良說，這種理解完全不對�！侗本┦形飿I(yè)管理辦法》提出第三方驗收，就是幫助業(yè)主在與開發(fā)商交接房屋時，驗收小區(qū)公共部位的物業(yè)，保證今后的使用，也促使小區(qū)成立業(yè)主大會。但是在公共部位驗收合格后，物業(yè)費就應該由業(yè)主自己繳納了。

　　“這個轉(zhuǎn)移過程如何界定？通知就是明確了這個問題。”于良說，此次明確的四種情況，說明無論小區(qū)成立業(yè)主大會與否，公共部分交接完成后，業(yè)主都需自己繳納物業(yè)費。特別是沒有成立業(yè)主大會的，只要物業(yè)共用部分經(jīng)查驗符合相關標準，建設單位又向全體業(yè)主發(fā)出書面交接通知，并在30日內(nèi)未完成交接的，就開始由業(yè)主自繳物業(yè)費。符合這四種約定情況的，物業(yè)公司向金融單位提供相關單位的證明后，“業(yè)主一卡通”內(nèi)預存的物業(yè)費可以啟動劃轉(zhuǎn)。

　　物業(yè)費·繳費方式

　　新住宅項目用一卡通繳物業(yè)費

　　【規(guī)定】10月1日起，本市正式啟動房屋管理“業(yè)主一卡通”制度。每套房屋對應一張“業(yè)主一卡通”，該卡同時具備銀行端的金融功能和在業(yè)主決定共同事項公共決策平臺的使用功能。業(yè)主在入住前，應當與銀行、建設單位簽訂前期物業(yè)服務費托收協(xié)議，向“業(yè)主一卡通”中預存不超過12個月的物業(yè)費。按照約定，業(yè)主應當繳納物業(yè)服務費時，由建設單位劃轉(zhuǎn)物業(yè)費。

　　【解讀】

　　業(yè)主收房預存物業(yè)費

　　“業(yè)主一卡通”由市住建委統(tǒng)一制作，免費發(fā)放，具備銀行端的金融功能和業(yè)主公共決策平臺使用功能，是業(yè)主行使共同管理權(quán)利并存放房屋相關資金的專屬聯(lián)名卡。

　　該卡今后可以用于繳納物業(yè)費、公共維修金等所有緣于房屋產(chǎn)生的費用，便于合理使用。于良說，辦卡時間應在開發(fā)商交房環(huán)節(jié)。這與目前新房業(yè)主收房時繳納物業(yè)費和公共維修資金的時間相同，不繳納就不能完成交房手續(xù)。不過，以前業(yè)主繳納的物業(yè)費、公共維修資金都直接交給開發(fā)商，現(xiàn)在是繳入一卡通，并由業(yè)主自己持有，錢不再由開發(fā)商隨意支配，但業(yè)主只能查詢，不能隨意支取。待公共部分交接完畢后，物業(yè)費將從卡中直接劃轉(zhuǎn)。

　　預存物業(yè)費依據(jù)新標準

　　于良透露，“業(yè)主一卡通”的意義不僅在于制約開發(fā)商，讓業(yè)主“管理”自己的錢。在今后推廣中，隨著更多小區(qū)業(yè)主大會的成立，物業(yè)費托收對象將轉(zhuǎn)化為業(yè)主與業(yè)主大會。對于拒繳物業(yè)費的業(yè)主，由全體業(yè)主制定辦法促其繳費。此前因物業(yè)費繳納問題導致的物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾，肯定會逐步轉(zhuǎn)移和化解，能讓物業(yè)公司專心做好服務工作。

　　業(yè)主入住前向一卡通預存物業(yè)費。該費用是開發(fā)商根據(jù)產(chǎn)品品質(zhì)及第三方評估做出的價格。在公共部分交接后，業(yè)主可以自己重新評估，決定使用物業(yè)服務的等級，因此可能出現(xiàn)新物業(yè)費標準與繳費差額。這種情況按照業(yè)主確定的物業(yè)價格繳費，且可以按月繳費。

　　分期開發(fā)物業(yè)按老合同辦

　　于良說，目前在海淀、豐臺、朝陽的部分小區(qū)中已經(jīng)開始試點“業(yè)主一卡通”，他們將根據(jù)試點情況，總結(jié)經(jīng)驗并在今后出臺實施細則。對于老舊小區(qū)推廣“業(yè)主一卡通”，市住建委不會強制進行，業(yè)主可以通過業(yè)主大會向主管部門遞交申請，使用“業(yè)主一卡通”。

　　此外，對于分期開發(fā)建設的住宅項目屬于同一物業(yè)管理區(qū)域的，已有前期物業(yè)服務合同或物業(yè)服務合同的，按照原合同約定執(zhí)行。避免同一區(qū)域因分期開發(fā)而導致物業(yè)服務事項、服務標準、收費標準不一致的混亂情形。但對于分期開發(fā)，不在同一區(qū)域的住宅項目可以采用不同的物業(yè)服務合同。

　　本版采寫本報記者翟烜