中介稱“首次觸底”已完成 深圳房價反彈壓力大

　　“最近的樓市又有上升的勢頭了�！币幻�多年房地產(chǎn)炒家告訴記者,最近一個月深圳樓市呈現(xiàn)“價量齊升”的態(tài)勢,8月16—22日,一二手房成交套數(shù)分別環(huán)比上漲72.4%和22.5%,8月23—29日,一手房成交套數(shù)雖略有回落,但二手房成交套數(shù)環(huán)比大漲34.58%。

　　而來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)則顯示,2010年8月,中原(深圳)領(lǐng)先指數(shù)為304.0點,深圳全市六區(qū)185個樣本樓盤成交均價為17164元/平方米,環(huán)比7月微跌0.06%,環(huán)比上半年指數(shù)最高點時4月下跌7.33%,8月成交均價與7月基本持平。

　　針對目前不少剛需入市,成交量回暖,房價止跌的現(xiàn)象,世聯(lián)地產(chǎn)市場研究總監(jiān)王海斌認(rèn)為,目前深圳樓市正處于“首次觸底”后的反彈階段,在成交量反彈的帶動下,深圳樓市價格面臨反彈的壓力越來越大。

　　8月樓市已回暖?

　　國土部門的成交價格受成交結(jié)構(gòu)影響較大,不能反映新政后深圳房價的真實變化,4月新政到現(xiàn)在深圳房價到底發(fā)生了怎樣的變化?

　　深圳中原的數(shù)據(jù)顯示,在中原定向監(jiān)測的185個樣本樓盤中,70.27%樣本樓盤價格相比前三月均價出現(xiàn)下跌:約6.49%的樣本樓盤跌幅大于10%,19.46%的樣本樓盤跌幅在-10%—5%之間,有44.32%的樣本樓盤跌幅在-5%-0之間。29.73%樣本樓盤價格相比前三月均價出現(xiàn)上升:16.76%的樣本樓盤升幅在0—5%之間,10.27%的樣本樓盤升幅在5%-10%之間,僅有2.70%的樓盤上升幅度大于10%。

　　“8月樣本樓盤價格漲跌幅度的分布出現(xiàn)了明顯變化,價格下跌的樣本樓盤比例發(fā)生較大的變動,由7月份的83%下降至70.27%。同時,相比7月份來說,上漲的區(qū)間比例都有所增加,而下跌的區(qū)間比例都有所減少,其中,價格上漲幅度在5%—10%的樣本樓盤比例上升最多,相反,價格跌幅在-5-0%之間的樣本樓盤比例下降最多”。針對深圳中原8月的領(lǐng)先指數(shù)數(shù)據(jù),中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)王世界解釋,從樣本樓盤價格漲跌幅度的分布來看,8月深圳市場出現(xiàn)回暖跡象,上漲區(qū)間比例明顯增加。

　　“上個月還放盤120萬元,現(xiàn)在放盤的都是130萬—40萬元的了�！笔忻癫苄〗惚硎�,其關(guān)注的羅湖區(qū)某樓盤近一兩個月業(yè)主對價格強硬起來,放盤價明顯升高了。記者了解到,樓市在經(jīng)過3個多月的僵持后,觀望氣氛有所減弱,部分剛性需求對未來房價的預(yù)期發(fā)生改變,開始進(jìn)入市場,而《深圳市房地產(chǎn)監(jiān)管辦法》的出臺和實施又間接促成了新政之后的一波成交小高潮,從而導(dǎo)致了各方對房價的上升預(yù)期增強,“這種預(yù)期的另一方面是國家宏觀調(diào)控不放松的態(tài)度,給樓市的上行帶來非常大的壓力,這兩方面的合力使得房價仍在高位徘徊不下”。

　　房價僅是結(jié)構(gòu)性回落?

　　調(diào)控四月,房價在樓市新政后價格下降僅僅是少數(shù)人的幸運,記者踩盤發(fā)現(xiàn),深圳的房價在原關(guān)內(nèi)四區(qū)以及配套相對完善的地區(qū)都呈現(xiàn)堅挺的局面,房價不再上漲,但也沒有明顯的下降,只有一些區(qū)位較偏的樓盤才出現(xiàn)價格下降。對于樓市新政后房價回落,世聯(lián)研究認(rèn)為這一波下跌走勢是結(jié)構(gòu)性的。

　　世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺提供的統(tǒng)計顯示,在“國十條”出臺的前八周,關(guān)內(nèi)四區(qū)一手成交套數(shù)占比平均為35.5%,而最近八周關(guān)內(nèi)四區(qū)一手成交套數(shù)占比平均僅為19.1%,成交的區(qū)域結(jié)構(gòu)性差異明顯,導(dǎo)致“國十條”后深圳房價下降。

　　中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)中,8月深圳房價的環(huán)比微跌也與各區(qū)價格變化的結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系。中原領(lǐng)先指數(shù)顯示,8月份深圳六大區(qū)一改7月整體下跌的狀況,出現(xiàn)漲跌區(qū)域均勻分布的現(xiàn)象,其中,出現(xiàn)環(huán)比上漲的區(qū)域有寶安區(qū)、龍崗區(qū)和南山區(qū),環(huán)比上漲幅度分別為1.3%、0.6%和0.4%；環(huán)比下跌的區(qū)域是羅湖區(qū)、鹽田區(qū)和福田區(qū),跌幅分別是1.0%、1.0%和0.4%,“本月變化較為突出的區(qū)域是龍崗區(qū),該區(qū)由上月4.8%的跌幅扭轉(zhuǎn)為本月0.6%的漲幅,其他各區(qū)域領(lǐng)先指數(shù)較上月都處于回升態(tài)勢”。

　　不僅如此,二手房成交均價的回落也是結(jié)構(gòu)性的原因。世聯(lián)地產(chǎn)王海斌認(rèn)為,二手大戶型物業(yè)因為住家居多,放盤少,成交少,價格比較穩(wěn)定,而小戶型物業(yè)因為投資客的參與,價格隨政策的出臺波動較大,所以導(dǎo)致新政后全市二手成交均價的回落。“這種狀況下,若成交的結(jié)構(gòu)性差異出現(xiàn)反轉(zhuǎn),則樓市價格就會反彈,這種市場成交量放大價格就會反彈�！蓖鹾１蟊硎�。

　　反彈態(tài)勢不會持久?

　　前7月一手住宅新增預(yù)售套數(shù)同比減少四成”,王海斌告訴記者,在目前樓市僵持階段,開發(fā)商的推遲入市也讓深圳房價呈現(xiàn)相對穩(wěn)定的局面,這一方面導(dǎo)致目前絕大多數(shù)在售新盤均為準(zhǔn)現(xiàn)樓,甚至部分樓盤前期已經(jīng)入伙,后期尚未申請預(yù)售許可；另一方面導(dǎo)致目前一手可售房源緊張,促使房價穩(wěn)定。

　　另一方面,開發(fā)商之前開出的種種優(yōu)惠政策在近期有所收斂。王海斌告訴記者,“國十條”出臺后,部分一手樓盤自四月下旬開始促銷,優(yōu)惠折扣在95—99折之間,但近期一手樓盤折前價格反而有所上調(diào),折扣點數(shù)亦有所減少,多數(shù)樓盤最高折扣不超過兩個點,“其原因主要是近一月成交量的持續(xù)放大恢復(fù)了開發(fā)商對樓市的信心”,這些都增加了深圳樓市價格反彈的壓力。

　　不過對比2007年“9·27”新政后市場狀況,王海斌認(rèn)為目前深圳樓市正處于成交量首次觸底后回升的階段:“9·27”新政后的深圳樓市呈現(xiàn)價格堅挺、成交量首次觸底回升、價格下跌、成交量二次觸底回升、價格觸底五個階段,住宅成交量也經(jīng)歷“兩次觸底”過程,直到成交量第二次觸底回升后,成交價格才算是真正觸底,“目前住宅成交量觸底反彈現(xiàn)象是由于市場信心逐漸上升,但鑒于價錢尚未真正松動,這種反彈的態(tài)勢不會持久�！�