險企大鱷國壽、平安、太保、泰康搶灘商業(yè)地產(chǎn)

　　昨日保監(jiān)會正式對外發(fā)布《保險資金投資股權(quán)暫行辦法》和《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》(以下簡稱“兩個辦法”)。兩個辦法允許保險公司直接投資企業(yè)股權(quán)和不動產(chǎn)，但對投資團隊、償付能力、財務(wù)指標、凈資產(chǎn)規(guī)模等提出了較高的資質(zhì)要求；支持保險公司借助投資管理機構(gòu)的特長和優(yōu)勢，通過間接投資方式，實現(xiàn)股權(quán)和不動產(chǎn)投資目標。

　　從辦法要求的資質(zhì)來看，目前只有國壽、平安、太保、泰康等少數(shù)幾家公司符合條件。而這些公司，在細則出臺之前早已規(guī)劃多時，只待辦法出臺之日為它們的投資進行開道。

　　明確保險資金不得投資商業(yè)住宅

　　根據(jù)《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，保險資金投資的不動產(chǎn)，是指土地、建筑物及其它附著于土地上的定著物。在不動產(chǎn)投資領(lǐng)域，辦法規(guī)定保險資金投資的不動產(chǎn)，應(yīng)當是產(chǎn)權(quán)合法清晰、地處直轄市、省會城市或者計劃單列市等具有明顯區(qū)位優(yōu)勢的城市；管理權(quán)屬相對集中，能夠滿足保險資產(chǎn)配置和風險控制要求。辦法同時規(guī)定保險資金不能投資商業(yè)住宅，不能直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，不能投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)。不得投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)(項目公司除外)，或者以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)。已投資設(shè)立或者已控股房地產(chǎn)企業(yè)的，應(yīng)當限期撤銷或者轉(zhuǎn)讓退出。

　　至于不動產(chǎn)金融產(chǎn)品，辦法規(guī)定較為模糊。里面提到保險資金投資不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的規(guī)則，由中國保監(jiān)會另行規(guī)定。

　　在具體投資比例上，辦法指出，投資不動產(chǎn)的賬面余額，不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10%，投資不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的3%；投資不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，合計不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10%。投資單一不動產(chǎn)投資計劃的賬面余額，不高于該計劃發(fā)行規(guī)模的50%，投資其他不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的，不高于該產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模的20%。

　　保險公司投資購置辦公用房、培訓中心、后援中心、災(zāi)備中心等自用性不動產(chǎn)，應(yīng)當運用資本金。而且投資購置自用性不動產(chǎn)的賬面余額，不得高于該公司上年末凈資產(chǎn)的50%。保險公司投資的同一不動產(chǎn)，含自用性不動產(chǎn)和投資性不動產(chǎn)的，應(yīng)當分別確定運用資本金和保險責任準備金的比例，分別核算成本和投資收益并進行會計處理。

　　而在險企的資質(zhì)上，辦法明確要求投資不動產(chǎn)的保險公司資產(chǎn)管理部門擁有不少于8名具有不動產(chǎn)投資和相關(guān)經(jīng)驗的專業(yè)人員，其中具有5年以上相關(guān)經(jīng)驗的不少于3名，具有3年以上相關(guān)經(jīng)驗的不少于3名。上一會計年度末償付能力充足率不低于150%，且投資時上季度末償付能力充足率不低于150%；上一會計年度盈利，凈資產(chǎn)不低于1億元人民幣。

　　可通過股權(quán)投資項目進軍房地產(chǎn)

　　盡管辦法明確規(guī)定，保險公司不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)和投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，但辦法在后續(xù)卻規(guī)定了保險資金可以采用股權(quán)方式投資已取得國有土地使用權(quán)證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證的項目以及取得產(chǎn)權(quán)證或他項權(quán)證的項目。保險資金采用債權(quán)、股權(quán)或者物權(quán)方式投資的不動產(chǎn)，僅限于商業(yè)不動產(chǎn)、辦公不動產(chǎn)、與保險業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動產(chǎn)及自用性不動產(chǎn)。

　　業(yè)內(nèi)表示，這意味著保險資金可以通過項目公司股權(quán)形式投資房產(chǎn)企業(yè)。記者了解到，目前像北京東方廣場、國貿(mào)、首都時代廣場這樣的商業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)被保險資金所看上。例如中國人壽集團公司早已悄然投資北京東方廣場有限公司、中國國際貿(mào)易股份有限公司等涉及商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。中國人壽通過持股中國世貿(mào)投資有限公司32.5%的股份，間接持有中國國際貿(mào)易中心股份有限公司股份，從而得以投資國貿(mào)中心控股的中國國貿(mào)。

　　另外辦法還規(guī)定，保險資金投資醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動產(chǎn)，不受房地產(chǎn)四證限制；投資養(yǎng)老不動產(chǎn)、購置自用性不動產(chǎn)，不受區(qū)位的限制。但這些投資必須遵守專地專用原則，不得變相炒地賣地，不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動產(chǎn)(項目公司)的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式，開發(fā)和銷售住宅。投資養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動產(chǎn)，其配套建筑的投資額不得超過該項目投資總額的30%。

　　記者了解到，養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)成為險企重點研究的投資項目。一個成熟的養(yǎng)老社區(qū)既可以包含地產(chǎn)、物業(yè)等險資渴望的投資領(lǐng)域，又能夠消化養(yǎng)老保險為主的相關(guān)保險產(chǎn)品，如果試驗成功，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將使得保險公司有機會打造一條自己的“產(chǎn)業(yè)鏈”。去年11月19日，泰康首獲保監(jiān)會批準投資養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)資格，并計劃把北京養(yǎng)老社區(qū)復制到更多的地方。

　　保險資金不得投資創(chuàng)業(yè)風險基金

　　在股權(quán)投資方面，《保險資金投資股權(quán)暫行辦法》指出，保險資金只能投資產(chǎn)業(yè)處于成長期、成熟期或者是戰(zhàn)略新型產(chǎn)業(yè)，或者具有明確的上市意向及較高的并購價值的股權(quán)。投資對象具有市場、技術(shù)、資源、競爭優(yōu)勢和價值提升空間，預(yù)期能夠產(chǎn)生良好的現(xiàn)金回報，并有確定的分紅制度；與保險公司、投資機構(gòu)和專業(yè)機構(gòu)不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。

　　辦法明確指出，保險資金不得投資不符合國家產(chǎn)業(yè)政策、不具有穩(wěn)定現(xiàn)金流回報預(yù)期或者資產(chǎn)增值價值，高污染、高耗能、未達到國家節(jié)能和環(huán)保標準、技術(shù)附加值較低等企業(yè)股權(quán)。不得投資創(chuàng)業(yè)、風險投資基金。不得投資設(shè)立或者參股投資機構(gòu)。

　　保險資金直接投資股權(quán)，僅限于保險類企業(yè)、非保險類金融企業(yè)和與保險業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等企業(yè)的股權(quán)。

　　辦法亦指出，保險公司投資未上市企業(yè)股權(quán)的賬面余額，不高于本公司上季末總資產(chǎn)的5%；投資股權(quán)投資基金等未上市企業(yè)股權(quán)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，不高于本公司上季末總資產(chǎn)的4%，兩項合計不高于本公司上季末總資產(chǎn)的5%；直接投資股權(quán)的賬面余額，不超過本公司凈資產(chǎn)，除重大股權(quán)投資外，投資同一企業(yè)股權(quán)的賬面余額，不超過本公司凈資產(chǎn)的30%；投資同一投資基金的賬面余額，不超過該基金發(fā)行規(guī)模的20%。

　　在對保險公司資質(zhì)要求上，辦法要求險企資產(chǎn)管理部門擁有不少于5名具有3年以上股權(quán)投資和相關(guān)經(jīng)驗的專業(yè)人員；上一會計年度盈利，凈資產(chǎn)不低于10億元；償付能力與不動產(chǎn)投資資質(zhì)要求相同。南都記者 王梅麗