樓市持續(xù)心理博弈戰(zhàn) 房?jī)r(jià)到底會(huì)降還是不會(huì)降？

　　“就是不降價(jià)，看你到底買不買；就是不買，看你最后降不降價(jià)”，這大概就是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上房地產(chǎn)商和購(gòu)房者之間最微妙的心理“博弈”。

　　自4月14日國(guó)務(wù)院會(huì)議要求堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲以來，房地產(chǎn)調(diào)控的政策及具體措施接連出臺(tái)，這不僅讓房?jī)r(jià)走向撲朔迷離，也讓購(gòu)房者的觀望情緒逐漸升溫。

　　那么，房?jī)r(jià)到底會(huì)不會(huì)跌？對(duì)此，市場(chǎng)各方仁者見仁智者見智。

　　房?jī)r(jià)到底會(huì)降還是不會(huì)降？

　　對(duì)此，專家指出，這些市場(chǎng)的變化很快就會(huì)體現(xiàn)在房屋成交量的調(diào)整上，并且會(huì)在未來幾個(gè)月反映為房?jī)r(jià)的下跌。

　　記者從愛房網(wǎng)上查詢了各地新房成交均價(jià)。政策調(diào)控開始至今，即4月16日和7月26日，深圳房?jī)r(jià)下跌幅度為13.99%，成交套數(shù)下跌幅度高達(dá)81.81%。在北京，7月12日至7月18日一周，除去經(jīng)濟(jì)適用房和保障性住房，北京新房商品房成交823套，與前一周的1027套相比減少了204套，降幅為19.86%。

　　實(shí)際上，單從成交價(jià)上看，這一組數(shù)據(jù)并不能完全真實(shí)地反映這幾個(gè)月各地房?jī)r(jià)的真實(shí)跌幅。對(duì)此，愛房網(wǎng)專家表示，其主要原因在于成交結(jié)構(gòu)的差異。樓市新政之前，一、二線城市樓市投資比例較高，豪宅成交比例大，新房成交均價(jià)由此拉高。而樓市新政之后，中小戶型住宅成為成交中的絕對(duì)主力，從而拉低了成交均價(jià)。同時(shí)，這些專家認(rèn)為，樓價(jià)確實(shí)已經(jīng)悄然下跌。

　　但在記者的采訪過程中，也聽到了不同的聲音。作為業(yè)內(nèi)知名的房地產(chǎn)專家，經(jīng)濟(jì)學(xué)家李開發(fā)在接受本報(bào)記者采訪時(shí)態(tài)度很堅(jiān)決地表示：“未來樓市降價(jià)空間不大，等降價(jià)購(gòu)房依然不現(xiàn)實(shí)�！�

　　之所以得出不會(huì)降價(jià)的定論，李開發(fā)認(rèn)為這主要是有幾方面因素在支撐房?jī)r(jià)。首先，目前的城市土地市場(chǎng)實(shí)際上處于一種半壟斷狀態(tài)，它表現(xiàn)在土地不是一般商品，它具有不可置換性。比方說，北京國(guó)貿(mào)周邊能用來開發(fā)的土地就是稀缺資源，擁有這樣的資源，其它地方的房?jī)r(jià)的下降對(duì)它的影響是很小的。

　　其次，城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策與控制房?jī)r(jià)的政策相矛盾。新增的就業(yè)人口完全沒有享有到保障性住房，這些人必然會(huì)成為開發(fā)商源源不斷的客戶，這種增加是年復(fù)一年如此。

　　第三，由于城市土地資源緊缺，而房地產(chǎn)開發(fā)商擁有緊缺的土地，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市規(guī)模擴(kuò)大，土地會(huì)越來越增值，而且貸款手續(xù)簡(jiǎn)單，監(jiān)管成本低，所以銀行在工業(yè)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間，更愿意向房地產(chǎn)開發(fā)商提供貸款。開發(fā)商有地足以保障有開發(fā)資金，因此達(dá)不到預(yù)定的利潤(rùn)完全可以不售。

　　第四，城市化現(xiàn)已成為城市快速發(fā)展的重要保障，城市化中越來越多、總量越來越大的土地出讓金與稅收已經(jīng)成為政府收入的必不可少的一部分。調(diào)控房?jī)r(jià)必然會(huì)使得地方政府財(cái)政收入與預(yù)算外收入減少，這必然削弱地方政府落實(shí)調(diào)控政策的積極性。

　　第五，開發(fā)商作為經(jīng)濟(jì)學(xué)的“理性經(jīng)濟(jì)人”，必然追求較高的利潤(rùn)指標(biāo)。即便拿地成本降低也不會(huì)帶來主動(dòng)降低房?jī)r(jià)的結(jié)果。過去的三年中，商品房的價(jià)格是增長(zhǎng)了100%甚至更多，因此開發(fā)商盡管嚷嚷資金鏈斷裂，實(shí)際上資金實(shí)力非常雄厚，否則就不會(huì)大量的積存土地。

　　第六，市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格還取決于政府能提供多少比例的保障性住房。保障性住房供應(yīng)量多，必然有人從開發(fā)商客戶群中流失。但從現(xiàn)實(shí)情況看，政府的財(cái)力有限，目前經(jīng)濟(jì)適用房還不超過總的住房供應(yīng)量的5%-6%，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是開發(fā)商占有絕對(duì)支配地位的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)難降也就順理成章了。

　　專家給購(gòu)房者支招

　　盡管樓市調(diào)控抑制了房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)，然而當(dāng)前國(guó)內(nèi)各地樓市的房?jī)r(jià)依然維持在高位，老百姓望著需要奮斗一生也許還付不起的房?jī)r(jià)，一籌莫展。

　　李開發(fā)說：“現(xiàn)在是開發(fā)商與購(gòu)房者博弈，購(gòu)房者要學(xué)會(huì)有耐心，雖然房地產(chǎn)開發(fā)商降價(jià)的可能性實(shí)在不太大。不過，在非熱點(diǎn)地區(qū)，邊緣地區(qū)的樓盤，還是會(huì)降的。”

　　而一直被外界指認(rèn)高地價(jià)是高房?jī)r(jià)主要推手。對(duì)此，李開發(fā)說，看問題不能看的太片面，房?jī)r(jià)之所以漲，不能單單歸咎于地價(jià)，比如，金融街的地賣到6萬一平方米，當(dāng)開發(fā)商建到20層的時(shí)候，攤到每平方米的土地價(jià)格才是7000塊錢，所以大家算一算賬就明白了。

　　如果不降價(jià)，是不是就只有不買房了？對(duì)此，李開發(fā)建議，可以通過一些團(tuán)購(gòu)的方式去購(gòu)買。

　　“從源頭調(diào)控”的方式值得反思

　　歷年來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，今年是調(diào)控政策力度最大的一年。但業(yè)內(nèi)專家看來，雖然每次調(diào)控新政出臺(tái)后，對(duì)抑制房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)多少起到一定的抑制作用，但實(shí)際上沒有好的市場(chǎng)效果，今年更是如此。因此，專家認(rèn)為，中國(guó)式房地產(chǎn)宏觀調(diào)控從源頭調(diào)控的方式值得反思。

　　李開發(fā)告訴記者，政府這邊調(diào)控剛剛結(jié)束，大量的企業(yè)便跳出來拿地，把地價(jià)抬得更高。這些年來，我們到全國(guó)多個(gè)城市進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研，最大的情況是地方政府從稅收型財(cái)政變成了土地財(cái)政。因?yàn)槿绱�，地方政府已�?jīng)不由自主的要保持現(xiàn)有的地價(jià)、房?jī)r(jià)，甚至希望房?jī)r(jià)更高，地方政府的財(cái)政越來越依賴于房地產(chǎn)，依賴于土地出讓，那么這就導(dǎo)致了國(guó)家的調(diào)控方針始終與地方政府的目標(biāo)不一樣。其次可以在交不動(dòng)產(chǎn)稅上下點(diǎn)工夫。

　　“要提高調(diào)控效果，防止住房閑置，防止住房炒作，投資與投機(jī)，需要對(duì)調(diào)控方式進(jìn)行反思，我們是不是該換一種方式進(jìn)行調(diào)控了�！崩铋_發(fā)說。本報(bào)記者 童芬芬