銀行真能扛住房價下跌嗎？

　　“負(fù)資產(chǎn)”，是指物業(yè)的市價低于原先用來購買物業(yè)的借款或按揭。也就是說，如果借款人無法還清購買物業(yè)所用的款項，貸款人即使把物業(yè)沒收或者是轉(zhuǎn)賣，都不能夠填補(bǔ)差價。借款人最終失去物業(yè)的同時，依然負(fù)債。

　　而隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺、近期中央又開展調(diào)查閑置土地、打擊囤地等一系列舉措，連續(xù)一周，國務(wù)院副總理李克強(qiáng)兩次強(qiáng)調(diào)，落實好國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施，堅決抑制投機(jī)炒作行為。房價下降的可能性越來越大。如果房價真的降了，銀行真能挺得住嗎？

　　首次監(jiān)測個貸“負(fù)資產(chǎn)”情況

　　一般來說，樓市泡沫越大，購房者出現(xiàn)“負(fù)資產(chǎn)”的概率也就越大，所以，為了防止這一情況的出現(xiàn)，商業(yè)銀行就紛紛建立了針對住房按揭貸款動態(tài)統(tǒng)計的監(jiān)測體系。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，最近北京銀監(jiān)局也要求各銀行探索建立個人住房貸款負(fù)資產(chǎn)統(tǒng)計監(jiān)測制度。某銀行從業(yè)人員稱：“我們正在統(tǒng)計按揭貸款負(fù)資產(chǎn)情況，目前還沒有。這是在提前布局房地產(chǎn)市場的潛在風(fēng)險，做好應(yīng)對極端情況的準(zhǔn)備。”

　　一位國有商業(yè)銀行北京分行高層人士也表示,該行正應(yīng)監(jiān)管層要求,研究非首套個人住房貸款“負(fù)資產(chǎn)”統(tǒng)計監(jiān)測。他表示，雖然此前已有一套針對住房按揭貸款的動態(tài)監(jiān)測體系,但單獨就個貸客戶“負(fù)資產(chǎn)”情況進(jìn)行統(tǒng)計監(jiān)測,還是首次。

　　所謂“負(fù)資產(chǎn)”，是指物業(yè)的市價低于原先用來購買物業(yè)的借款或按揭。也就是說，如果借款人無法還清購買物業(yè)所用的款項，貸款人即使把物業(yè)沒收或者是轉(zhuǎn)賣，都不能夠填補(bǔ)差價。借款人最終失去物業(yè)的同時，依然負(fù)債。

　　比如說，某人有一套房，購入時為市價150萬元，目前跌價后市價為90萬元，而他欠的按揭貸款和利息卻高達(dá)100萬元，那么他的負(fù)資產(chǎn)率就是10%。意味著他不但一無所有，而且欠銀行大筆債務(wù)，比一無所有更悲慘。

　　記者查詢資料了解到，2008年深圳因為房價大跌導(dǎo)致約30萬人淪為“負(fù)資產(chǎn)”階級，當(dāng)?shù)劂y行也不得不承擔(dān)大量的不良貸款損失。

　　同樣，香港金融管理局的資料也顯示，2003年6月，是香港負(fù)資產(chǎn)問題最嚴(yán)重的時期，當(dāng)時共有約105697宗“負(fù)資產(chǎn)”按揭，占所有按揭的22%，涉及金額1650億港元，按揭金額與抵押的比例為128%，意味著香港銀行單在按揭市場便需承擔(dān)360億港元的壞賬風(fēng)險。

　　不難看出，由于房價下跌導(dǎo)致的“負(fù)資產(chǎn)”是銀行最不愿意看到的情況，因為一旦“斷供”，銀行就不得不承擔(dān)客戶貸款的損失，導(dǎo)致銀行的不良貸款率飆升，出現(xiàn)大量壞賬，影響業(yè)績。

　　房貸壓力測試結(jié)果喜人

　　繼今年5月，銀監(jiān)會要求商業(yè)銀行進(jìn)行全國房地產(chǎn)價格平均下跌10%、20%、30%的貸款壓力測試之后，還沒來得及喘息,本月銀監(jiān)會再次加碼，要求商業(yè)銀行展開房價下跌50%、60%的極端壓力測試，進(jìn)一步掌握房地產(chǎn)市場波動對商業(yè)銀行貸款質(zhì)量的影響。即房地產(chǎn)價格大幅波動造成個人出現(xiàn)“負(fù)資產(chǎn)”時,銀行按揭貸款面臨的“斷供”風(fēng)險。

　　此次極端壓力測試結(jié)果也隨著近期各大上市銀行的中期業(yè)績發(fā)布初露端倪。交行、招行、民生、建行等都在中報會上公布了測試結(jié)果。總體來說，房價下跌50%的情形下，各銀行的房貸不良貸款率將上升1-2個百分點不等。

　　交通銀行副行長錢文揮在業(yè)績發(fā)布會上表示，該行新一輪房貸壓力測試結(jié)果樂觀：“即便在極端情況下，房價對該行不良貸款率影響仍然有限，風(fēng)險完全可控�！卞X文揮指出：“房價下跌50%，交行對公房地產(chǎn)貸款不良率上升約1.6個百分點，對私(個人按揭)不良率增加約1.2個百分點�！�

　　同樣是房價下跌50%的情形下，招商銀行的住房按揭貸款和開發(fā)貸款不良率將上升1-2個百分點。民生銀行個人住房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的不良率水平也將分別上升1.2%和2.1%。中行個人住房貸款不良率將上升2%,而房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率則要上升4%。但是，中行北京分行壓力測試結(jié)果則顯示，若房價下跌50%,該行個人住房不良貸款率至少上升7個百分點。

　　而建行表示，若房價跌幅超63%，該行違約率會明顯攀升，而此前違約率變化不明顯。建行董事長郭樹清也曾向媒體表示：“只有中國房地產(chǎn)價格下跌超過五成，才會對建行的資產(chǎn)質(zhì)量有較大影響�！�

　　房價暴跌銀行也能應(yīng)對

　　瑞銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王濤表示：“和上一輪房市調(diào)控相比，銀行本輪受到的影響可能會大一些，因為過去一年半房地產(chǎn)有關(guān)的貸款增加非�？�，但銀行體系的系統(tǒng)性風(fēng)險應(yīng)該有限�！�

　　她分析說：“按揭貸款占銀行總貸款比例在12%-13%，開發(fā)商貸款占到7%左右，加起來的比例約為20%。按揭貸款的風(fēng)險小于開發(fā)商貸款的風(fēng)險，按揭貸款至少有20%的首付。另外，調(diào)控前房價短期內(nèi)上漲很快，在高位貸款買房并且面臨房價下跌20%-30%的人不多，這樣的貸款占總房貸的比例也是不大。”

　　而且，針對“負(fù)資產(chǎn)”引起的斷供現(xiàn)象，銀行除了通過壓力測試預(yù)測風(fēng)險外，通常都會有較為完善的預(yù)防和監(jiān)控措施。

　　中信銀行北京分行某個貸經(jīng)理表示：“除了地產(chǎn)市場因素外，銀行更多的是通過對貸款人資質(zhì)的嚴(yán)格審核來避免由‘負(fù)資產(chǎn)’導(dǎo)致的‘?dāng)喙�’。我們同樣擁有一套個貸客戶‘負(fù)資產(chǎn)’監(jiān)測的系統(tǒng)來對‘負(fù)資產(chǎn)’客戶進(jìn)行關(guān)注，但是具體數(shù)據(jù)不方便透露�！�

　　某股份制商業(yè)銀行經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟(jì)觀察報》記者：“我們一直對貸款與抵押物價值的比率超過1的客戶進(jìn)行密切關(guān)注。一旦出現(xiàn)違約，工作人員就會馬上進(jìn)行勸說和催收，以保證其個人信用記錄的完好�！�

　　記者也從多家銀行了解到，為了嚴(yán)控風(fēng)險，各家銀行對房貸發(fā)放審核一直較嚴(yán)，尤其是在“第一還款來源”上要求更高，對一些收入不太穩(wěn)定的客戶，要求提供銀行對賬單、稅單等材料。加之大部分買房市民是剛性需求，不會輕易“斷供”的。

　　如果房價跌幅真的大于首付款比例，出現(xiàn)“斷供”，銀行會到法院起訴要求拍賣房產(chǎn)。如果拍賣款不夠償還銀行貸款，那么銀行還會申請執(zhí)行個人其他財產(chǎn)，包括銀行存款、股票、房產(chǎn)、車輛等，直到還清為止。

　　根據(jù)最近各家銀行的半年報來看，不良資產(chǎn)比率都在1%左右，比例很小。例如中信為0.81%、民生銀行為0.79%、華夏銀行為1.28%。對于大多數(shù)商業(yè)銀行而言，房屋貸款只占其信貸的一小部分，即使房價出現(xiàn)大幅下跌，多數(shù)銀行也完全有能力應(yīng)對。

　　測試受質(zhì)疑風(fēng)險被低估

　　不過房價下跌一半，銀行的房地產(chǎn)貸款究竟能否扛住，市場仍存有爭議。

　　針對新一輪的銀行房貸壓力測試，就有分析人士指出，測試結(jié)果可能僅僅是基于單個部門靜態(tài)壓力測試結(jié)果，是根據(jù)近幾年房價上漲或下降變化帶來不良貸款率的變化來進(jìn)行推導(dǎo)，而非綜合相關(guān)部門的動態(tài)壓力測試，壓力測試模型本身可能對房地產(chǎn)價格下跌50%后的系統(tǒng)性風(fēng)險考慮不足。

　　房價下跌50%會導(dǎo)致全民房產(chǎn)財富減少一半，也會導(dǎo)致銀行抵押物的價值減少一半。如果相同成交量的情況下，對國家經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)將會減少一半，對財政和稅收的貢獻(xiàn)也將會減少一半。房地產(chǎn)對其他產(chǎn)業(yè)的拉動和帶動效應(yīng)也將減弱，價格下跌也必然會影響和沖擊這些相關(guān)的行業(yè)，骨牌效應(yīng)造成的沖擊和影響絕對不容低估。

　　一位商業(yè)銀行分析師表示，房地產(chǎn)行業(yè)有非常長的產(chǎn)業(yè)鏈條，涉及多個經(jīng)濟(jì)部門，如果房地產(chǎn)價格下跌50%，很可能會帶動其他產(chǎn)業(yè)部門發(fā)生調(diào)整，從而會引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。該分析師坦言：“壓力測試模型對房地產(chǎn)價格大幅下跌后的很多風(fēng)險都難以考量，其結(jié)果的參考意義不大�！�

　　北京某金融業(yè)高級分析師則認(rèn)為，銀行房貸壓力測試是一個非常復(fù)雜的龐大工程，外界因為不掌握銀行房貸發(fā)生時間、期限結(jié)構(gòu)、抵押品情況、借款人資質(zhì)等詳細(xì)數(shù)據(jù)，因而很難對商業(yè)銀行現(xiàn)在進(jìn)行的房貸壓力測試結(jié)果進(jìn)行評估。“單就放貸時間來說，如果是銀行2009年以前放的，房價下跌50%對房貸不良率的影響可能不大；但如果是2009年以后放的，不良率就可能會大幅上升�！痹撊耸糠Q。

　　但銀監(jiān)會也表示，壓力測試是商業(yè)銀行經(jīng)常使用的前瞻性風(fēng)險管理手段之一，是商業(yè)銀行提升風(fēng)險管理水平的需要。各種情景假設(shè)不代表銀監(jiān)會對房地產(chǎn)市場走勢的判斷，也不代表房地產(chǎn)信貸政策可能出現(xiàn)變動。本報記者 曹婧逸