深圳存量土地開發(fā)唱主角

　　在深圳經濟特區(qū)建立30周年的日子，國務院日前原則同意《深圳市城市總體規(guī)劃(2010-2020)》，這一規(guī)劃重新確定了深圳的城市定位，除原有的“經濟特區(qū)”之外，首次被賦予“全國經濟中心城市”和“國際化城市”兩大角色，深圳將打造“三軸兩帶多中心”的新城市結構。房地產市場上，存量土地開發(fā)占主角，相關上市公司的土地資源可能會獲得重估。

　　“三軸兩帶多中心”確立

　　一直以來深圳特有的“經濟特區(qū)”定位繼續(xù)堅持。“全國經濟中心城市”的定位在這次的《總體規(guī)劃》中正式被明確下來，而十年前深圳的城市性質定位只是“華南地區(qū)的中心城市”。另一個是“國際化城市”，這是國家對深圳賦予的一個非常重要的職能，這也反映了深圳重要的特色。

　　根據(jù)規(guī)劃要求，深圳未來要合理控制城市規(guī)模，到2020年，城市常住人口控制在1100萬人以內，城市建設用地控制在890平方公里以內，還確定了“三軸兩帶多中心”的結構。

　　相關人士分析，縱向“三軸”考慮了深港緊密合作以及與珠三角各大城市的緊密銜接，向北分別聯(lián)系廣州、東莞、惠州甚至北部的江西、湖南等地區(qū)，與《珠三角城市發(fā)展規(guī)劃》的空間結構吻合，向南緊密聯(lián)系香港，包括西部的深圳灣口岸、中部的皇崗口岸、東部的羅湖口岸以及正在建設的蓮塘香園圍口岸；橫向“兩帶”突破空間限制，向更大范圍拓展空間需求：向西跨越珠江，向東聯(lián)系粵東地區(qū)，北部發(fā)展帶聯(lián)系中山江門，南部發(fā)展帶聯(lián)系珠海、澳門。

　　此外，有消息指出《前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)綜合規(guī)劃》也將很快獲批，前海合作區(qū)將成為珠三角“曼哈頓”。深圳市政府三年內將對前海合作區(qū)投入400億元。

　　興業(yè)證券策略分析師張憶東認為，同其他區(qū)域規(guī)劃一樣，在前�；蚋浇鼡碛型恋氐墓�司，將最先受益于前海合作區(qū)規(guī)劃帶來的土地價格重估。前海合作區(qū)有望拉動深圳本地地產股，甚至激發(fā)地產股板塊行情。

　　然而有投資機構指出，目前二級市場主力資金對于利好消息的出臺，短期內側重于波段操作。在利好兌現(xiàn)的情況下，深圳本地股很可能不是受到資金追捧而是借機獲利了結。

　　存量土地開發(fā)唱主角

　　同時，深圳城市更新已經有了階段性成果，第一批推出20個開工項目，可以提供大約210萬平方米的住宅。

　　深圳市規(guī)劃國土委有關負責人透露，第一批的20個項目涉及總用地面積2145畝，建設用地面積1605畝；規(guī)劃批準建筑面積440萬平方米，其中，商品住宅建筑面積210萬平方米，保障性住房7.8萬平方米；預計固定資產投資額220億元。主要集中在龍崗、寶安兩區(qū)。龍崗10個，寶安5個，福田3個，南山、羅湖各1個。

　　深圳土地市場已經連續(xù)10個月沒有住宅用地供地，此前的一次拍賣還要追溯到去年9月，金地以24.4億的價格拿下了觀瀾橫坑水庫片區(qū)的兩個地塊。深圳市城市更新辦公室表示，深圳的存量土地的再開發(fā)開始超過增量土地的擴張。

　　統(tǒng)計資料顯示，深圳全市城市更新計劃內總項目多達286個，更新的總用地面積約為240平方公里，其中城中村100平方公里，舊工業(yè)區(qū)126平方公里，舊工商住混合區(qū)6平方公里，舊住宅區(qū)8平方公里。

　　華泰聯(lián)合分析師魚晉華表示，深圳由于土地供給有限，已一定程度上制約了企業(yè)的投資增長。如今通過重新規(guī)劃、定位和大規(guī)模重建，將對深圳本地經濟的發(fā)展帶來新的推動力，對相關上市公司也是新的投資機會。

　　魚晉華認為，未來一線城市的舊改將日益和保障住房建設及市政配套建設結合在一起，并將更注重綁定改造企業(yè)與舊改項目的長期共贏利益，在一線城市未來的城市更新改造發(fā)展中，更看好具備市政房建綜合開發(fā)能力以及綜合商業(yè)運營能力的開發(fā)企業(yè)。本報記者 萬晶