牛刀:北京預(yù)售房款監(jiān)管斬斷了炒樓資金鏈

　　北京市政府對預(yù)售房款進(jìn)行監(jiān)管，不讓開發(fā)商挪用。這一招很多人只是看見一個房款的先后到賬，卻并不知道，實際在運作中，確實斬斷了樓市炒作的資金鏈。

　　北京市的做法是，對預(yù)售房款進(jìn)行監(jiān)管，也就是所有的預(yù)售房款都不再進(jìn)入開發(fā)商的賬戶，而是直接進(jìn)入銀行的監(jiān)管賬戶。按照正在研究的北京商品房預(yù)售資金管理辦法，未來北京開發(fā)商不僅將不能直接收存商品房預(yù)收款，在使用商品房項目預(yù)售資金時也將受多方鉗制，用款計劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認(rèn)，按基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、登記申請等四個資金使用節(jié)點申請用款。

　　過去開發(fā)商為了盡早回籠資金，往往采取很多手段開展預(yù)售，最早是空手套白狼，在房子還是圖紙的時候就開始預(yù)售，后來增加了一些基本的要求，也僅僅只是對開發(fā)項目的動工和封頂提出了一些要求，但是，容易造成買賣雙方共同套取銀行資金的行為。

　　我們曾專門披露過假按揭在商品房預(yù)售體系下盛行的情況，但是，隨著樓市投機炒作的愈演愈烈，不僅沒有得到遏制，相反越來越嚴(yán)重，演繹的是中國的龐式騙局。因為，這種開發(fā)商和樓市炒家一體套取銀行資金的行為，在房價上漲的通道中沒有什么風(fēng)險，而隨著房價進(jìn)入下跌的通道，風(fēng)險將全部暴露出來。很多樓市炒家往往使用虛假身份證件和虛假收入證明，房價下跌，他們往往就會斷供，銀行起訴將會連人都找不到。

　　所以，銀行的房價下跌的壓力測試，在沒有取消商品房預(yù)售制度之前是沒有用的，因為買房自住或用于出租的人，無論房價怎么下跌，大多數(shù)人也不會斷供，這不僅僅只是房子在使用的問題，還有個人征信的問題。因為一上銀行的黑名單，從此以后不能再取得貸款。而這些搞假按揭的樓市炒家不同，他們只博取短期差價，而不管長期征信。

　　所以，預(yù)售房款的監(jiān)管不僅僅只是監(jiān)管資金的問題，而是間接取消了商品房預(yù)售制度，斬斷了樓市投機的資金鏈，杜絕了樓市的投機行為，降低了銀行風(fēng)險�？梢哉f，北京市這個制度的執(zhí)行，是一個促使房價整體下降的辦法，其調(diào)控效應(yīng)，僅次于央行加息。牛刀