空置房口水戰(zhàn)仍在持續(xù) 誰(shuí)能揭開(kāi)空置房謎團(tuán)？(6)

　　小常識(shí)

　　空置房定義：

　　官方：根據(jù)國(guó)家建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最近發(fā)布的對(duì)商品房空置面積種類進(jìn)行明確分類的通知，從2003年統(tǒng)計(jì)年報(bào)開(kāi)始，將以商品房空置時(shí)間作為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分�？罩脮r(shí)間在1年以內(nèi)的為待銷(xiāo)商品房；空置時(shí)間在1年以上3年以內(nèi)的為滯銷(xiāo)商品房；空置時(shí)間在3年以上的為積壓商品房。

　　市場(chǎng)：開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的尾房、被法院罰沒(méi)、羈押的部分房屋、開(kāi)發(fā)商用于抵債的債權(quán)房都在空置房的范疇之內(nèi)。

　　另有專業(yè)人士提出，已經(jīng)售出，但長(zhǎng)期無(wú)人使用的房屋也應(yīng)納入空置房。

　　退稅“空置房”：

　　(1)1998年6月30日以前建成，但直到1999年8月1日尚未售出的商品住房，其界定的標(biāo)準(zhǔn)以工程質(zhì)量驗(yàn)收合格證的簽署日期為準(zhǔn)。

　　(2)1999年8月1日(含8月1日)以后至2002年年底以前，購(gòu)買(mǎi)以上空置商品房并且交納了契稅的，方可享受全額退還契稅的優(yōu)惠。

　　另外，也有以“空置房”字面理解的所謂“空置房”，即開(kāi)發(fā)商建成而沒(méi)有銷(xiāo)售出去的商品房。

　　空置率的種類：

　　空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照所依據(jù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)類型的不同，空置率可以分為存量市場(chǎng)的空置率和增量市場(chǎng)的空置率。

　　房地產(chǎn)存量市場(chǎng)的空置率是指某一時(shí)刻空置房面積占全部房屋總面積的比率。但是，空置并不區(qū)分房屋的新舊，無(wú)論是第一次進(jìn)入市場(chǎng)的新房屋，還是由于當(dāng)前房屋使用者遷移后留下的房屋，只要沒(méi)有確定新的使用者時(shí)，都可被視為空置房屋。

　　房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的空置率是指某一時(shí)刻新建房屋的空置房屋面積占一段時(shí)期新建房屋總面積的比率。這時(shí)的空置房?jī)H指第一次進(jìn)入市場(chǎng)的新房屋。

　　空置率、空關(guān)率比較：

　　空置房是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的專用名詞，嚴(yán)格概念上是指房屋竣工一年之后沒(méi)有實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的房子，通俗地說(shuō)就是指市場(chǎng)上賣(mài)不出去的房子。這與一般人認(rèn)為的沒(méi)有人住的“空房子”完全不同。所謂“空房子”其實(shí)指的是“空關(guān)房”，意即開(kāi)發(fā)商把房子賣(mài)給業(yè)主后，業(yè)主既不自住也不出租，房子沒(méi)人住形成“空關(guān)”空置房。

　　“空關(guān)率”的數(shù)據(jù)幾乎沒(méi)有機(jī)構(gòu)能夠發(fā)布，因?yàn)閷?shí)在是難以統(tǒng)計(jì)，只能是對(duì)某一兩個(gè)樓盤(pán)或小區(qū)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，得出相應(yīng)樓盤(pán)或小區(qū)的“空關(guān)率”�！翱罩寐省�、“空關(guān)率”之所以必須嚴(yán)格區(qū)分，是因?yàn)樗鼈兯�描述的市�?chǎng)形態(tài)完全不同。前者反映的是市場(chǎng)熱還是冷，空置率越高，表明樓市越冷，市場(chǎng)銷(xiāo)售不佳，房?jī)r(jià)有下跌的壓力，反之空置率極低，房?jī)r(jià)則將繼續(xù)上升；而后者反映的是投資性購(gòu)房的冷熱程度，“空關(guān)房”較多意味著業(yè)主購(gòu)房不為自住需求，房屋的價(jià)值卻能體現(xiàn)出使用價(jià)值。

　　空置率的算法：

　　當(dāng)前流行的空置率的計(jì)算方法有三種：

　　空置率＝全社會(huì)空置房面積/全部住房面積

　　空置率＝空置商品房面積/最近三年內(nèi)竣工面積

　　空置率＝空置商品房面積/當(dāng)年竣工面積

　　西方空置率的常用算法：

　　空置率＝待售、待租的住房面積/可用住房和其他商品用房出售和出租

　　有專家指出，這不適用于我國(guó)。由于西方國(guó)家的大規(guī)模城市化進(jìn)程早已結(jié)束，而中國(guó)才剛剛開(kāi)始。中國(guó)一年竣工的建筑面積就相當(dāng)于所有發(fā)達(dá)國(guó)家的總和。