樓市調(diào)控：租售同屬一盤(pán)棋

　　隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入推進(jìn)，部分地區(qū)樓市呈現(xiàn)“售”冷“租”熱局面：住宅交易量快速萎縮，高房?jī)r(jià)略有松動(dòng)但并不明顯；而住房租賃市場(chǎng)卻相當(dāng)活躍，部分城市房租的上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房?jī)r(jià)的跌幅。房租快速上漲，主要是租賃旺季到來(lái)所致，也和適租房源長(zhǎng)期供不應(yīng)求、買(mǎi)房市場(chǎng)觀(guān)望情緒濃厚等因素有關(guān)。在樓市調(diào)控中，“租”和“售”當(dāng)屬同一盤(pán)棋，房屋租賃市場(chǎng)還有待更好地規(guī)范、管理，廉租房、公租房等租期穩(wěn)定、價(jià)格相對(duì)低廉的保障性房源亟待加快“入市”，應(yīng)將大量的空置房“逼出”，增加“適租”、“適售”房源的供應(yīng)。

　　二季度樓市走出“售”冷“租”熱的行情

　　上半年尤其是二季度以來(lái)，樓市走出了一波“售”冷“租”熱的行情。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年3月～6月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積分別為8206萬(wàn)、8039萬(wàn)、6800萬(wàn)和9200萬(wàn)平方米，逐月下探的趨勢(shì)十分明顯，雖然6月份出現(xiàn)回升，但在部分熱點(diǎn)城市，成交低迷的狀況并未完全改變。

　　價(jià)格方面，6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.1%。進(jìn)一步梳理可見(jiàn)：4月份，70個(gè)城市中只有三亞一個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)0.1%的環(huán)比微跌；5月份，房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市已增加至12個(gè)；至6月，“下跌面”已波及28個(gè)城市，北京、上海、深圳、廣州四個(gè)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)均告下跌，上海的環(huán)比跌幅還達(dá)到1.4%。

　　租賃市場(chǎng)的風(fēng)景卻迥然不同。比如，上海房屋租賃指數(shù)辦公室發(fā)布的信息顯示：6月，上海房屋租賃指數(shù)為1227點(diǎn)，較上月上升6點(diǎn)，環(huán)比上漲0.49%。低、中、高端市場(chǎng)全線(xiàn)飄紅，且呈現(xiàn)近來(lái)少有的快速上漲之勢(shì)。

　　從上海地鐵九號(hào)線(xiàn)七寶站步行5分鐘，有一個(gè)“牡丹新村”小區(qū)，出租房較多，多為1997年、1998年左右裝修的房源。中原地產(chǎn)的業(yè)務(wù)員介紹，二手房的買(mǎi)賣(mài)近期十分冷清，但租賃卻相當(dāng)紅火。一套67平方米的兩居室房，去年二季度的租金每月只有2000元左右，今年6月下旬的報(bào)價(jià)已達(dá)2500元左右，至7月初已漲至2800元。

　　這名業(yè)務(wù)員說(shuō)，近期租房的人明顯增多，一般一套房子不用一周就可租出，租客七、八成都是剛參加工作的大學(xué)生，通常是兩三個(gè)人合租一套兩居室或三居室。這名業(yè)務(wù)員所在的門(mén)店，6月二手房的成交量比5月下滑三成，但租賃單數(shù)卻是前者的兩倍。

　　在北京，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2010年上半年北京套均租金2792元／月，同比上漲18.5%左右。特別是房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，租金上漲幅度較大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月份，北京套均租賃價(jià)格為2885元，同比上漲19.8%。在廣州，市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年5月份的房屋租賃成交宗數(shù)比4月份增加20.4%，單月租金同比上漲10.9%，部分地段好、公共資源便利地區(qū)的房屋租賃，租金同比上漲約20%；而2008年和2009年兩年，廣州住宅平均租金漲幅分別只有3.3%和2.5%。

　　租賃市場(chǎng)“源頭活水”何在？

　　租賃市場(chǎng)價(jià)量齊升，動(dòng)力何在？綜合各方分析看，主要有三：

　　一是“季節(jié)因素”，每年的春節(jié)過(guò)后和6月至8月間都是租房旺季，前者是年后大批農(nóng)民工返城，后者則是大學(xué)畢業(yè)生就業(yè)，兩者均顯著增加了租房需求。業(yè)內(nèi)人士分析，大學(xué)生就業(yè)租房的高峰期仍將持續(xù)，因此部分地區(qū)房租可能將維持1～2個(gè)月的上漲。二是“調(diào)控因素”，受調(diào)控導(dǎo)致的觀(guān)望情緒影響，一部分欲轉(zhuǎn)租為購(gòu)的人群延長(zhǎng)租房期，同時(shí)一部分業(yè)主“轉(zhuǎn)售為租”，“合力”激活了租賃市場(chǎng)，使之呈現(xiàn)“價(jià)漲量增”狀態(tài)。三是最低工資線(xiàn)、人均可支配收入等標(biāo)準(zhǔn)的逐年提高，以及市區(qū)適租房源供應(yīng)的長(zhǎng)期偏少，也增加了房租上行的動(dòng)力。