房?jī)r(jià)下跌60% 市場(chǎng)能否扛得住？

　　近日，關(guān)于中國(guó)銀監(jiān)會(huì)要求銀行做新一輪壓力測(cè)試，內(nèi)容包括住房?jī)r(jià)格下跌60%的極端情形的消息，成為了社會(huì)的熱點(diǎn)話題。

　　據(jù)查證，該消息來(lái)自彭博社的報(bào)道。報(bào)道稱，監(jiān)管當(dāng)局要求，在一些前期房?jī)r(jià)過(guò)度上漲的城市，銀行要將房?jī)r(jià)下跌50%-60%的最惡劣情況放在壓力測(cè)試當(dāng)中。在隨后銀監(jiān)會(huì)召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì)上，對(duì)于房?jī)r(jià)下跌60%納入測(cè)試范圍的消息并未否認(rèn)。

　　一石激起千層浪。面對(duì)這一消息，社會(huì)人士紛紛發(fā)表看法，有人認(rèn)為，如果房?jī)r(jià)真的下跌60%，將能有效地遏制炒房、解決大多數(shù)人的居住問(wèn)題、利于國(guó)家的產(chǎn)業(yè)調(diào)整等等。但是筆者卻認(rèn)為，這將帶來(lái)市場(chǎng)的崩盤(pán)，不僅不能給居住者帶來(lái)實(shí)惠，也將給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)巨大的打擊。

　　筆者發(fā)出這樣的觀點(diǎn)，首先是基于對(duì)金融安全的考慮。以北京為例，去年北京市二手房成交近28萬(wàn)套、新房成交近12萬(wàn)套，總計(jì)40萬(wàn)套左右。按照市場(chǎng)的一般規(guī)律，在這40萬(wàn)套中有近80%的房屋是用銀行按揭購(gòu)買的，那么僅去年北京市的按揭購(gòu)買套數(shù)就達(dá)到了32萬(wàn)套左右。按照每套貸款100萬(wàn)元來(lái)計(jì)算，貸款規(guī)模將達(dá)到3200億元。在銀行系統(tǒng)中一般將申請(qǐng)按揭貸款的前3年稱為高危險(xiǎn)期，在這3年中，購(gòu)房者一般償還的均為房貸的利息，也就說(shuō)并為開(kāi)始對(duì)房屋的本身價(jià)值進(jìn)行支付。那么一旦房?jī)r(jià)真的下跌60%，將出現(xiàn)大面積的逃貸現(xiàn)象，因?yàn)檫@時(shí)購(gòu)房者用于支付按揭的開(kāi)銷，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房子本身的價(jià)格，還不如停貸，再重新購(gòu)買一套房產(chǎn)。

　　同時(shí)，如果房?jī)r(jià)真的下跌60%，房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨著崩盤(pán)的危險(xiǎn)。以目前在京熱銷的某項(xiàng)目為例，其均價(jià)為1.3萬(wàn)元/平方米。去年該地塊取得的樓面價(jià)格為5726元/平方米，按照目前北京市精裝修住宅2000-2500元/平方米的建安成本計(jì)算，再加上營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)、繳稅、貸款等費(fèi)用，那么該項(xiàng)目的成本就應(yīng)該在9500元/平方米左右。如果房?jī)r(jià)真的下跌，那么開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目不僅沒(méi)有盈利還面臨著巨額的虧空，將直接出現(xiàn)退地風(fēng)潮和爛尾潮的出現(xiàn)，銀行的貸款將面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，而且也將直接導(dǎo)致政府財(cái)政和稅收的銳減，同時(shí)也將導(dǎo)致城市建設(shè)發(fā)展的速度放緩。

　　因此筆者認(rèn)為，真正解決目前的居住問(wèn)題，應(yīng)該著手加大保障房的供應(yīng)力度，降低申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，讓住房市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)分開(kāi)來(lái)。住房市場(chǎng)由政府經(jīng)營(yíng)，用于解決大多數(shù)人的居住問(wèn)題；而房地產(chǎn)市場(chǎng)將為少數(shù)高收入者服務(wù)，走徹底的市場(chǎng)化道路。 (賴大臣)