房地產(chǎn)市場(chǎng)有望實(shí)現(xiàn)軟著陸

　　樓市調(diào)控政策再一次強(qiáng)化，如監(jiān)管機(jī)構(gòu)日前通知商業(yè)銀行暫停對(duì)京、滬、深、杭、渝等地提供三套及以上住房的按揭貸款，并啟動(dòng)了新一輪房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試，要求商業(yè)銀行預(yù)設(shè)最極端跌幅達(dá)60%；國(guó)土部門聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)對(duì)全國(guó)閑置土地項(xiàng)目進(jìn)行集中整治，并排查閑置土地的信貸風(fēng)險(xiǎn)等。我們認(rèn)為，鑒于房地產(chǎn)中長(zhǎng)期供求形勢(shì)仍相當(dāng)嚴(yán)峻，非短期可以扭轉(zhuǎn)，再考慮到國(guó)內(nèi)的流動(dòng)性環(huán)境仍較寬松，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行空間并不大，年末有望實(shí)現(xiàn)軟著陸。

　　調(diào)控政策繼續(xù)強(qiáng)化

　　始自4月以來的房地產(chǎn)調(diào)控措施已初見成效，如今年以來持續(xù)快速上升的房?jī)r(jià)得到了遏制，6月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.1%，但是面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)于經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的負(fù)面作用已現(xiàn)，下半年經(jīng)濟(jì)可能加劇下滑的形勢(shì)，部分既得利益主體開始憧憬政府放松過于嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，以刺激房地產(chǎn)投資和消費(fèi)，遏制經(jīng)濟(jì)的下滑。

　　我們注意到，4月以來的調(diào)控政策并沒有得到很好貫徹，如許多地方政府并未明確出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控的具體實(shí)施細(xì)則，部分熱點(diǎn)地區(qū)的商業(yè)銀行也未對(duì)三套房貸嚴(yán)格禁止，由此也就造成近期樓市在政策放松預(yù)期下初顯異動(dòng)之相，如7月主要城市的交易量出現(xiàn)回升，部分地區(qū)再次出現(xiàn)價(jià)格上漲。

　　這無疑是對(duì)中央調(diào)控房地產(chǎn)決心的挑戰(zhàn)，中共中央政治局會(huì)議日前再次指出，要做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定。而與此相適應(yīng)的是，各部門也再次強(qiáng)化地產(chǎn)調(diào)控措施，如針對(duì)需求方投資人的信貸需求調(diào)控，針對(duì)房地產(chǎn)供給方房產(chǎn)商的土地和信貸調(diào)控。這一系列舉措無疑進(jìn)一步顯現(xiàn)政府對(duì)樓市調(diào)控的堅(jiān)決態(tài)度，它有助于穩(wěn)定政策調(diào)控預(yù)期，消除既得利益者的博弈空間，以更好地實(shí)現(xiàn)政策目的，如開發(fā)商將不得不加快推盤力度，剛性購(gòu)房者可以有更多的余地持幣待購(gòu)，最終房地產(chǎn)市場(chǎng)將可以在一個(gè)更合理的價(jià)格區(qū)間實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)均衡。

　　供求形勢(shì)嚴(yán)峻

　　我們認(rèn)為，市場(chǎng)均衡不會(huì)在價(jià)格大幅度下跌后形成，鑒于我國(guó)樓市中長(zhǎng)期面臨的嚴(yán)峻供求形勢(shì)，價(jià)格的小幅度回落就可以促成。

　　2000年至2009年期間，土地購(gòu)置面積、完成開發(fā)面積、竣工面積和施工面積增速總體上均呈現(xiàn)整體下降趨勢(shì)，其中，土地購(gòu)置面積增速?gòu)?000年的41.9%回落至2009年的-18.9%，完成開發(fā)面積增速?gòu)?000年的40.9%回落至2009年的-19.9%，竣工面積增速?gòu)?003年的21.5%回落至2009年的5.5%，施工面積增速?gòu)?003年的26%回落至2009年的12.8%。

　　上述的增減會(huì)直接導(dǎo)致未來商品房市場(chǎng)的供給以及價(jià)格變化，如以土地購(gòu)置面積為例，數(shù)據(jù)表明，2004年5月至2007年5月間，土地購(gòu)置面積指標(biāo)共有24個(gè)月處于低增長(zhǎng)區(qū)間(同比增長(zhǎng)率介于0—10%之間)，19個(gè)月處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，這也就造成我國(guó)2005年以后房屋竣工面積增速過低，如2006年，2007年竣工面積增速分別只有-0.6%和4.3%，形成較大的房屋供求缺口，房地產(chǎn)銷售面積持續(xù)大于竣工面積，且差值不斷擴(kuò)大，如當(dāng)年銷售面積大于竣工面積的差值達(dá)到1.79億平方米，由此也就促成了2007年房?jī)r(jià)的大漲；而從2008年一季度開始，土地供應(yīng)又開始持續(xù)萎縮，2008年6月至2009年底，土地購(gòu)置面積共有3個(gè)月處于低增長(zhǎng)區(qū)間，9個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這又使得2009年的商品房市場(chǎng)重新顯現(xiàn)供給不足的態(tài)勢(shì)，價(jià)格再次出現(xiàn)暴漲。

　　歷史經(jīng)驗(yàn)已證明，中長(zhǎng)期的房屋供應(yīng)不足才導(dǎo)致飛漲的房?jī)r(jià)，因此當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回歸理性的關(guān)鍵是加大土地供給，盡快促成房屋供給增加。

　　從今年情況來看，情況已經(jīng)有所改觀，如土地購(gòu)置面積同比增速終于轉(zhuǎn)正并逐漸走高，上半年增速達(dá)到35.6%，而在政府大力促進(jìn)土地供給的努力下，今年住房用地?cái)M供應(yīng)量達(dá)到18萬公頃，同比增幅超過135%，可以預(yù)期下半年土地購(gòu)置面積增速還將提高，但考慮土地購(gòu)置到房屋供給形成有至少一年以上的時(shí)滯，因此，短期房地產(chǎn)供求形勢(shì)仍較嚴(yán)峻，如2010年上半年，銷售面積仍大于竣工面積1.4929億平方米，商品房待售面積仍然偏少。截至今年6月末，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售面積為19182萬平方米，這意味著按照上半年平均每月6567萬平方米左右的銷售速度來看，不到3個(gè)月即可銷售完成。

　　房屋供求關(guān)系的改善至少要等到今年四季度后，屆時(shí)去年四季度以來房地產(chǎn)新開工量大幅上升(四季度比三季度增加1.68億平方米)會(huì)到今年年末形成新的房地產(chǎn)供應(yīng)，但鑒于我國(guó)房屋需求還將較長(zhǎng)時(shí)間保持旺盛，我們也不認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格下跌空間會(huì)超過2008年底。

　　城鎮(zhèn)化和流動(dòng)性會(huì)推動(dòng)需求

　　從剛性需求來看，我國(guó)2009年以來基礎(chǔ)設(shè)施的大規(guī)模建設(shè)，區(qū)域振興規(guī)劃帶來的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移以及集群建設(shè)也都會(huì)極大地推動(dòng)各地的城鎮(zhèn)化建設(shè)，由此會(huì)推動(dòng)住房需求；而更重要的是，我國(guó)2009年過快增長(zhǎng)的流動(dòng)性形勢(shì)雖然在2010年得到遏制，但是出于保證經(jīng)濟(jì)軟著陸的要求，貨幣信貸很難大幅度壓縮，我們估計(jì)，繼2010年我國(guó)貨幣信貸大約增長(zhǎng)18%之后，2011年的增速同樣也會(huì)在18%左右，大大高于前幾年我國(guó)貸款的平均增速，如2004年至2008年我國(guó)貸款平均增速為13.6%。這意味著未來我國(guó)流動(dòng)性仍較充裕，由此也會(huì)刺激地產(chǎn)的投資需求。

　　目前的各類行政性抑制房屋需求措施，包括三套房限貸會(huì)對(duì)地產(chǎn)價(jià)格有較大負(fù)面影響，但它只能短期抑制房地產(chǎn)價(jià)格，客觀上會(huì)為今后房地產(chǎn)供給的放量增長(zhǎng)爭(zhēng)取時(shí)間，以利于政府期望的房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

　　(陳 偉 作者單位：民族證券）