業(yè)主房子裂縫 物業(yè)公司減免40%物業(yè)費(fèi)

　　案例回放：

　　曹某是沈陽(yáng)某小區(qū)的業(yè)主，2002年與該小區(qū)的開發(fā)商辦理了入住手續(xù)，曹某便將房屋出租出去，自己并不在該處居住。

　　2008年12月份，曹某發(fā)現(xiàn)該房屋的主體墻面裂縫，約有長(zhǎng)二十厘米的縫隙，同時(shí)，窗臺(tái)滲水。曹某多次找該小區(qū)的物業(yè)公司協(xié)商解決此事，要求物業(yè)公司承擔(dān)維修義務(wù)。但小區(qū)的物業(yè)公司都以此事應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)，物業(yè)公司解決不了答復(fù)曹某，曹某為此拒交物業(yè)費(fèi)。

　　2009年2月份，物業(yè)公司將曹某起訴到法院，要求曹某支付所欠的物業(yè)費(fèi)。

　　案經(jīng)法院處理，曹某與物業(yè)公司達(dá)成調(diào)解協(xié)議，物業(yè)公司同意減免曹某40%的物業(yè)費(fèi)，并承擔(dān)曹某家墻面和窗臺(tái)固定和維修義務(wù)，曹某當(dāng)庭給付應(yīng)交物業(yè)費(fèi)。

　　律師說(shuō)法：

　　遼寧鼎泰律師所律師史明鑫律師表示，本案涉及三個(gè)方面的法律關(guān)系。

　　一、房屋質(zhì)量有問(wèn)題，應(yīng)找開發(fā)商還是物業(yè)？

　　根據(jù)《國(guó)家建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條第1款規(guī)定，房屋基礎(chǔ)設(shè)施工程，房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，其最低保修期限為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。由此可見，墻面的裂縫問(wèn)題屬于主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題，應(yīng)由施工單位承擔(dān)終身的保修責(zé)任。

　　根據(jù)該質(zhì)量管理?xiàng)l例第二條規(guī)定，屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間，房間和外墻面的防滲漏最低保修期限為5年。因此，在保修期限內(nèi)，作為施工單位應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑物的質(zhì)量問(wèn)題承擔(dān)保修責(zé)任。

　　根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》56條規(guī)定，在找不到施工單位或開發(fā)商的情況下，作為物業(yè)公司有義務(wù)按照物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，履行自己的責(zé)任。

　　二、物業(yè)公司未盡職責(zé)，應(yīng)否減免物業(yè)費(fèi)？

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定，本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。那么具體到本案中，物業(yè)公司是否按照上述約定履行了相應(yīng)義務(wù)呢？在庭審過(guò)程中，曹某提供了大量證據(jù)證明物業(yè)公司沒(méi)有按合同約定履行服務(wù)義務(wù)，包括：對(duì)房屋修繕義務(wù)不配合，對(duì)業(yè)主的要求推卸等等。

　　曹某提供的這些證據(jù)充分證實(shí)了物業(yè)公司在物業(yè)管理方面存在瑕疵，根據(jù)《合同法》第60條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面的履行自己的義務(wù)；第66條規(guī)定，當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒(méi)有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。一方在對(duì)方履行之前，有權(quán)拒絕其履行要求，一方在對(duì)方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。因此，物業(yè)公司在沒(méi)有完全按照物業(yè)合同的約定，向業(yè)主履行服務(wù)責(zé)任時(shí)，業(yè)主是有權(quán)拒絕其相應(yīng)的交費(fèi)要求的。

　　三、減免收取物業(yè)費(fèi)是否合法？

　　根據(jù)《合同法》第111條規(guī)定，質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，受害方可以根據(jù)損失的大小，合理選擇對(duì)方承擔(dān)修理、減少價(jià)款或報(bào)酬等違約責(zé)任。在物業(yè)服務(wù)，不符合約定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的情況下，根據(jù)實(shí)踐慣例，法院可以確定物業(yè)公司減免相應(yīng)的收費(fèi)數(shù)額。因此，雙方協(xié)議降低物業(yè)費(fèi)交納數(shù)額，是符合法律規(guī)定的。(記者 高鵬)