樓市鮮聞“地王”聲：暫時(shí)蟄伏還是真的消逝？

　　“這兩個(gè)月，聽不到地王的新聞了�！辈簧俜康禺a(chǎn)人士談起眼下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有此感受。這背后，是新一輪樓市調(diào)控政策在土地市場(chǎng)上收獲的初步戰(zhàn)果：土地供應(yīng)增加，地價(jià)快速上漲的勢(shì)頭初步得到遏制，“地市”競(jìng)爭(zhēng)逐步趨于理性。不過，此次“地王”偃旗息鼓，是蟄伏還是遠(yuǎn)離？

　　業(yè)內(nèi)人士建議，下半年應(yīng)確保土地調(diào)控政策的穩(wěn)定性和持續(xù)性，并使土地市場(chǎng)的“降溫”進(jìn)一步促進(jìn)樓市的“退燒”，使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸理性發(fā)展的軌道。

　　“地市”呈現(xiàn)四大變化

　　三四個(gè)月前還是地王頻出、價(jià)格滾燙的土地市場(chǎng)，目前終于有所降溫。上半年尤其是4月中旬新一輪調(diào)控啟動(dòng)以來，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下四大變化：

　　——供應(yīng)“開閘”，“地根”顯著放量。中國(guó)指數(shù)研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)103個(gè)城市累計(jì)供應(yīng)住宅用地20335.8萬平方米，同比增加100%。6月，103個(gè)城市共推出住宅用地3152.4萬平方米，同比增加35%。

　　——成交逐漸回落，房企拿地積極性低于政府推地。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年上半年全國(guó)103個(gè)城市住宅用地累計(jì)成交量14420萬平方米，同比增加85%，但有逐月下降趨勢(shì)。至6月，成交量環(huán)比下降28%，同比下降37%。

　　——價(jià)格回落，高價(jià)搶地現(xiàn)象顯著減少。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院的最新報(bào)告顯示，第二季度105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市商業(yè)、居住用途地價(jià)環(huán)比增幅較上一季度分別下降了0.36、1.24個(gè)百分點(diǎn)。上半年總價(jià)排名前10的地塊中，僅有1宗成交于4月中旬“新政”實(shí)施之后。近期地市降溫十分明顯，一些地方甚至出現(xiàn)了流拍情況。

　　——出讓方式微調(diào)，土地交易約束加強(qiáng)。各地引入“綜合評(píng)標(biāo)”“一次競(jìng)價(jià)”“雙向競(jìng)價(jià)”等出讓手段，并更多采用招標(biāo)出讓方式。比如，北京在5-6月成交的11宗住宅用地中，9宗以招標(biāo)方式出讓。

　　上海在7月16日出讓四幅地塊。與此前不同的是，此次開發(fā)商確認(rèn)成交后當(dāng)日即簽訂出讓合同，且需在簽訂出讓合同起30個(gè)工作日內(nèi)一次性付清土地款；如果分期，則需要在簽訂合同起10個(gè)工作日內(nèi)繳納50%的首付款，其余50%需在3個(gè)月內(nèi)付清。對(duì)比國(guó)土資源部的“規(guī)定動(dòng)作”，一些地方的“自選動(dòng)作”更為嚴(yán)格，對(duì)開發(fā)商的資金償付能力有著更高的要求。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，土地政策在本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中發(fā)揮了重要作用，增加住宅用地供應(yīng)、提高土地保證金和首付比例、明確項(xiàng)目開竣工時(shí)間、嚴(yán)格清算土地增值稅等措施有效地抑制了快速上漲的地價(jià)。

　　“地王”是蟄伏還是遠(yuǎn)離？

　　回顧2009年以來“地王”對(duì)房?jī)r(jià)的助長(zhǎng)效應(yīng)，令人心有余悸。以北京為例，2009年2月、7月、11月和2010年3月，北京市場(chǎng)“地王”頻現(xiàn)，同期商品住宅銷售均價(jià)環(huán)比分別應(yīng)聲上漲16%、11%、10%和22%。特別是2010年3月，北京土地市場(chǎng)一天冒出3個(gè)“地王”，當(dāng)月商品住宅銷售均價(jià)環(huán)比應(yīng)聲上漲22%�？v觀近年來樓市的風(fēng)云變幻，“地王”頻現(xiàn)之際常是房?jī)r(jià)上漲最快之期。以致不少人直言：此輪調(diào)控成敗關(guān)鍵，就在于能否摁住“地王”之頭。

　　上海永慶房屋總經(jīng)理陳史翎認(rèn)為，增加土地供應(yīng)的措施在此次調(diào)控中十分關(guān)鍵，“去年樓市‘小陽春’時(shí)，地價(jià)已經(jīng)被房?jī)r(jià)帶起來，但土地供應(yīng)沒有放松，致使地價(jià)隨之飆升，地王一個(gè)接著一個(gè)；今年以來，當(dāng)房?jī)r(jià)帶動(dòng)地價(jià)下行時(shí)，及時(shí)將土地市場(chǎng)開閘，這樣能有效地穩(wěn)住市場(chǎng)、穩(wěn)住土地價(jià)格。”

　　但是，業(yè)內(nèi)人士也提醒，目前尚不能對(duì)調(diào)控過于樂觀，土地市場(chǎng)依然存在一些不確定因素。比如，一些熱點(diǎn)地塊仍然受到開發(fā)企業(yè)的追捧。廣州荔灣區(qū)6月成交兩幅住宅用地，溢價(jià)率分別高達(dá)123%、134%。上海6月成交了兩宗住宅用地，其中一地塊的溢價(jià)率達(dá)135%。

　　其次，部分央企在土地市場(chǎng)的活躍態(tài)勢(shì)值得關(guān)注。近期，多家央企頻頻“跑馬圈地”，在土地市場(chǎng)出手闊綽。比如，廣州6月兩幅高溢價(jià)地塊的買家便是央企中國(guó)鐵建地產(chǎn)。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)其自3月中旬以來累計(jì)購(gòu)地金額已近100億元。

　　在央企購(gòu)地活躍的地區(qū)，地價(jià)甚至不跌反漲。比如，今年以來天津多幅地塊被央企高價(jià)競(jìng)得，該市上半年住宅用地掛牌均價(jià)為每平方米1685元，同比上漲87%；成交樓板價(jià)為每平方米1943元，也遠(yuǎn)高于去年同期。今年6月，天津住宅用地掛牌價(jià)逆勢(shì)上漲至1963元，環(huán)比增加7%。

　　另外，國(guó)土資源部確定的2010年住宅用地計(jì)劃供應(yīng)達(dá)18.5萬公頃，但上半年大多數(shù)城市完成計(jì)劃均不到40%，深圳、廣州等地更是不到20%。由于土地供應(yīng)涉及拆遷、征地、“生地”變“熟地”等一系列流程，對(duì)當(dāng)?shù)卣�府的�?cái)力有較高要求。對(duì)于部分土地一級(jí)開發(fā)薄弱的城市，能否順利執(zhí)行土地出讓計(jì)劃尚存疑問。

　　地市、樓市能否延續(xù)“退燒”態(tài)勢(shì)？

　　中原集團(tuán)董事程澐介紹，隨著土地供應(yīng)的繼續(xù)加大和調(diào)控的繼續(xù)，下半年土地市場(chǎng)“價(jià)格上漲可能性較小”，而會(huì)延續(xù)溢價(jià)率回落、價(jià)格趨于理性的態(tài)勢(shì)，“下半年對(duì)很多企業(yè)來說是拿地的好時(shí)機(jī)�！�

　　土地調(diào)控將保持穩(wěn)定性和延續(xù)性。國(guó)土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示，下半年將重點(diǎn)查處房地產(chǎn)項(xiàng)目違規(guī)違法用地，特別是違規(guī)向別墅供地、囤地炒地、擅自改變保障性住房用地性質(zhì)行為。上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將加強(qiáng)土地儲(chǔ)備工作，目前已規(guī)劃選址23個(gè)基地，可用于開發(fā)住宅用地面積約40平方公里；此外，還將嚴(yán)格規(guī)范商品房用地出讓行為，對(duì)中小型普通商品住房，明確住房銷售價(jià)位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例、開竣工時(shí)間、違約處罰條款等，納入土地出讓合同，并通過規(guī)劃土地驗(yàn)收予以落實(shí)；另外，還將探索“綜合評(píng)標(biāo)、一次競(jìng)價(jià)”等土地出讓方式，將投標(biāo)價(jià)款、付款進(jìn)度、開發(fā)建設(shè)周期等因素作為評(píng)標(biāo)條件。

　　中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析組認(rèn)為，預(yù)計(jì)下半年，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，保障性住房建設(shè)力度持續(xù)加大，市場(chǎng)監(jiān)管進(jìn)一步完善，城市地價(jià)總體水平將進(jìn)一步趨穩(wěn)，東部部分城市或?qū)⒊霈F(xiàn)地價(jià)水平總體下降態(tài)勢(shì)。

　　“政府對(duì)待土地調(diào)控政策應(yīng)持審慎態(tài)度，對(duì)于規(guī)范土地市場(chǎng)交易的政策措施應(yīng)該常態(tài)化。下半年處于政策的執(zhí)行期和觀察期，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行目前的土地政策和調(diào)控措施，使樓市和地市的高燒真正退下來�！敝袊�(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟表示。記者 葉鋒