樓市新政出臺(tái)三月 多地房?jī)r(jià)仍未現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降(3)

　　北京地產(chǎn)評(píng)論人 楊少鋒

　　楊少鋒：通州的核心區(qū)這一片的房?jī)r(jià)在2004年的時(shí)候，通州的房?jī)r(jià)基本上就在3500到4000之間，但是到今年現(xiàn)在我們看到，現(xiàn)在所有的項(xiàng)目?jī)r(jià)格基本上全部在兩萬(wàn)以上，也就是說(shuō)從2004年到現(xiàn)在短短的這五年多的時(shí)間，整個(gè)通州的房?jī)r(jià)上漲的幅度將近5倍。去年年底到今天春節(jié)一下子從一萬(wàn)塊錢左右直接翻到了兩萬(wàn)，所以通州的房?jī)r(jià)，它的上漲的幅度在換全國(guó)都是非常非常的大。

　　楊少鋒告訴記者，北京郊區(qū)的通州、房山以及燕郊的房?jī)r(jià)在去年底出現(xiàn)大幅度飆升，半年的時(shí)間幾乎就翻了一倍，所以在今年4月樓市調(diào)控新政出來(lái)以后，這些地區(qū)的房?jī)r(jià)率先于城區(qū)開(kāi)始降價(jià)。

　　楊少鋒：實(shí)際上我們看到從4月份國(guó)家出臺(tái)宏觀調(diào)控政策之后，根據(jù)我們對(duì)北京市場(chǎng)的檢測(cè)，北京從4月中旬開(kāi)始到現(xiàn)在拿著預(yù)測(cè)修改這個(gè)項(xiàng)目，80%是接近零成交或者是接近零成交，怎么說(shuō)是接近零成交呢，有的樓盤也就是成交幾套而已，所以這種整個(gè)的銷售形勢(shì)跟去年相比，他是有一個(gè)非常大幅的下降。那么在價(jià)格上我們并沒(méi)有看到說(shuō)許多樓盤會(huì)特別大幅度的降價(jià)打折

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的最新統(tǒng)計(jì)，2010年上半年，北京樓市商品住宅成交均價(jià)為20161元/平米，同比2009年上半年漲幅達(dá)到了62.3%，環(huán)比2009年下半年漲幅為26.6%。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月上旬北京的二手房成交均價(jià)為18150元/平方米，環(huán)比6月下旬僅下調(diào)了0.1%。

　　楊少鋒：咱們接下來(lái)我們應(yīng)該看到7月份、8月份將是北京房?jī)r(jià)的分水嶺，為什么？北京在7、8月份會(huì)馬上有數(shù)十個(gè)新樓盤進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。在進(jìn)入7月份以后，陸陸續(xù)續(xù)會(huì)有一大批的樓盤加入降價(jià)的行列，而且它們這種降價(jià)的可能就是一個(gè)非常幅度比較大的，不像原來(lái)我可能就象征性的打一個(gè)什么九五折、九二折啊，像這種折扣已經(jīng)在，我認(rèn)為在接下來(lái)的市場(chǎng)是吸引不了客戶的。

　　從北京和深圳的情況看，在4月中旬國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)以后，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢(shì)已經(jīng)得到了明顯遏制。那么，全國(guó)樓市的基本面是否也出現(xiàn)了這樣的變化？

　　近日，中國(guó)指數(shù)研究院在全國(guó)范圍內(nèi)選取了100個(gè)城市，對(duì)于這些城市6月份的房?jī)r(jià)走勢(shì)情況進(jìn)行了監(jiān)測(cè)和數(shù)據(jù)分析，7月12日這一結(jié)果在北京發(fā)布。

　　莫天全 中國(guó)指數(shù)研究院院長(zhǎng)

　　莫天全：就是這一百個(gè)城市當(dāng)中，我們說(shuō)環(huán)比，是吧，6月份跟5月份相比的話，這一百個(gè)城市只有上漲了0.36%，幾乎可以忽略不計(jì)，就是在6月跟5月相比，這個(gè)價(jià)格幾乎沒(méi)有什么動(dòng)靜，是比較平穩(wěn)的

　　記者：那有多少城市在上漲？有多少城市在下跌？

　　莫天全：但是這當(dāng)中挺有意思就是，80個(gè)城市，一百個(gè)城市當(dāng)中，80個(gè)城市是上漲的趨勢(shì)，還有20個(gè)城市是下降的這個(gè)趨勢(shì)，雖然幅度都不大。

　　在這100個(gè)城市，甘肅省的蘭州市以3.28%的環(huán)比漲幅位居第一，而廣東省的中山市則以4.58%的跌幅位居跌幅榜第一位。 6月份全國(guó)價(jià)格最高的城市是上海，住宅均價(jià)為24185元，深圳、北京、杭州的房?jī)r(jià)緊跟隨其后，而這四個(gè)城市的房?jī)r(jià)都突破了20000元每平方米。

　　莫天全：我們對(duì)這個(gè)十個(gè)最主要的城市，包括北京、上海、天津、南京，還有廣州、深圳，這十個(gè)城市做了統(tǒng)計(jì)，環(huán)比，就是6月跟5月比，七個(gè)城市還是在上漲，雖然上漲幅度還是在很低的個(gè)位數(shù)，也有三個(gè)城市是在下跌，下跌最多的是天津，下跌了2.0%幾。

　　世聯(lián)地產(chǎn)在則將全國(guó)的城市分為三類，對(duì)其在新政后樓市發(fā)生的變化進(jìn)行了細(xì)致的研究。

　　王海濱：藍(lán)色的柱子是成交面積，紅色的柱子是成交均價(jià)。那么我們看到一類城市成交的面積實(shí)際上深度跌幅，那么在兩個(gè)半月的時(shí)候呢，已經(jīng)下跌了50%。那么他的均價(jià)下跌了2.7%，那么二類城市來(lái)看的話。成交的面積是下降了26%，那么均價(jià)是下降了8.2%。那么三類城市我們看到成交量還是比較正常，還有4%的一個(gè)增幅，然后成交價(jià)格略有下降，1.4%的一個(gè)下降，那么三類城市的區(qū)別還是蠻大的。這是政策對(duì)三類不同的城市的影響是不一樣的。

　　在深圳大學(xué)教授國(guó)世平看來(lái)，盡管從數(shù)據(jù)上看，目前房?jī)r(jià)沒(méi)有很明顯的下降，不過(guò)房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)已經(jīng)形成。

　　深圳大學(xué)國(guó)際金融研究所所長(zhǎng) 國(guó)世平

　　國(guó)世平：盡管現(xiàn)在表面上看著沒(méi)有下降，但是比如說(shuō)一百萬(wàn)的房子，或兩百萬(wàn)的房子，他送你二十萬(wàn)，或者送你十萬(wàn)，那么送你十萬(wàn)和送你二十萬(wàn)，實(shí)際上等于你已經(jīng)下降，但是對(duì)于地產(chǎn)商他不愿意敢輕易降價(jià)，他寧肯送，或者送你的面積，或者送你的現(xiàn)金，但是他不敢去降價(jià)，因?yàn)槿ソ祪r(jià)的話，他就覺(jué)得給人家一個(gè)錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，房?jī)r(jià)下降了，但是真正的價(jià)調(diào)已經(jīng)開(kāi)始下調(diào)了。

　　國(guó)世平認(rèn)為，在樓市新政出臺(tái)后，市場(chǎng)成交量出現(xiàn)大幅度回落，而這正是價(jià)格下降的先兆。在國(guó)世平看來(lái)，中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國(guó)際公認(rèn)的合理水平，房?jī)r(jià)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通工薪階層的承受能力，房?jī)r(jià)回落將是必然的結(jié)果。

　　國(guó)世平：如果中央的政策只要堅(jiān)持到明年，那么我認(rèn)為，或者到明年年底，我認(rèn)為北京、上海、深圳、廣州，四個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)應(yīng)該是跌一半，那么對(duì)于二線城市，比如說(shuō)漲得比較高的，比如說(shuō)像南京，像那種二線城市漲得比較高的，它起碼跌到30%或者到40%，但是對(duì)于還有一些城市，比如長(zhǎng)沙、重慶，這一類的城市的話，應(yīng)該跌30%都是很正常的，那么真正不跌的就是縣級(jí)市，那么地級(jí)市有的很低的可能不會(huì)跌，它維持在現(xiàn)有狀態(tài)，它跌也不會(huì)跌，但是可能在全國(guó)恐慌性的拋盤中，他可能會(huì)跌一點(diǎn)點(diǎn)。

　　半小時(shí)觀察：

　　無(wú)論王海濱還是國(guó)世平，都認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌是遲早的事。而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示，6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，這是近15個(gè)月來(lái)全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比首次由漲轉(zhuǎn)降。一些專家認(rèn)為，這標(biāo)志著房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，但這也意味著房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入到一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，房?jī)r(jià)暴漲需要遏制，可樓市調(diào)控又帶來(lái)了股市下跌、鋼材市場(chǎng)低迷等隱憂。如何在樓市去除泡沫的調(diào)整中，避免出現(xiàn)大起大落，傷及實(shí)體經(jīng)濟(jì)？考驗(yàn)著經(jīng)濟(jì)主管部門的智慧和決心。從這個(gè)意義上說(shuō)，三個(gè)月的樓市新政僅僅是個(gè)開(kāi)始，真正的艱難還在后面。