易憲容:二套住房按揭貸款限制底線不可放開

　　國十條出臺之后，一些城市飚升的房價停止上揚，商品房銷售量下降，房地產市場預期也出現(xiàn)了逆轉。部分市場人士認為，國十條是此次房地產宏觀調控最為嚴厲的政策,其表現(xiàn)就在于對第二套以上的住房按揭貸款提高了進入門檻，以及一些地區(qū)對第三套以上的住房停止按揭貸款。

　　這次國十條“新政”盡管內容很豐富，基本上觸及到房地產市場許多實質性問題，但是到目前為止，已執(zhí)行及實施的，僅是住房按揭貸款政策差異性信貸政策。比如，國十條第一條的內容完全顛覆以往房地產市場發(fā)展的宗旨，即“去房地產支柱性”及“去房地產的杠桿化”，但是從各地方政府落實情況來說，對國十條房地產宗旨的理解與落實仍然差距很遠。還有國十條的第二條對地方政府的問責，也只是表現(xiàn)為文字的形式上。如果能夠按照國十條第一條的基本精神來出臺各地方操作性房地產宏觀調控細則，那么房地產市場影響一定會更大。

　　國十條“新政”真正落實在操作層面是十分有限的。比如，當前國十條在實施的主要表現(xiàn)在三個方面。一是對拍賣的土地出讓金繳交方式有所調整；二是要求各地方政府加大保障性住房投入；三是對個人住房按揭貸款實行差異化的政策。對于前兩項政策，對商品房市場供求關系不會產生多大影響，也不會是房地產開發(fā)商要求“新政”退出的政策范圍。

　　而對房地產市場影響最大的僅是對個人住房按揭貸款實行嚴格的差異化。比如，對第二套以上住房采取由商業(yè)銀行的市場定價，對第三套以上住房貸款及第三套以上住房按揭的異地貸款進行嚴格的限制等。也就是說，目前，國十條房地產新政僅是落實嚴格的住房按揭貸款差異化信貸政策最為方便實施的一些方面(至于其他的許多方面還沒有落實與實施)，僅是如此對國內房地產市場就造成巨大的沖擊。

　　這說明了什么？一是說明住房按揭貸款的優(yōu)惠政策是國內房地產市場得以繁榮發(fā)展重要的原因之一；二是2009年國內房地產市場過度繁榮，是投機炒作者及商業(yè)銀行利用這種信貸優(yōu)惠政策過度的結果；三是既然住房貸款優(yōu)惠政策過度使用會吹大房地產泡沫，那么讓這種在非常時期出現(xiàn)的特殊政策回歸常態(tài)也是正常的；四是當住房按揭貸款優(yōu)惠政策回歸到常態(tài)時，國內房地產的銷售量突然大幅下降。這說明沒有調整前的國內房地產市場已經發(fā)展到不正常的狀態(tài)了，如果不出臺政策來調整，如果不讓這種特殊時期出臺的住房信貸優(yōu)惠政策回歸常態(tài)，那么國內房地產市場及金融體系將面臨著巨大的風險。

　　由此可見，就中國房地產市場而言，對第二套以上的住房按揭貸款政策回歸常態(tài)，回歸到市場定價水平是如此重要。其實質就是要限制房地產投機炒作，就是要防止中國房地產泡沫吹大，以及防止房地產泡沫吹大而導致中國的金融危機及經濟危機。這是當前中國房地產信貸政策及金融政策底線。

　　當然，如果沒有房地產市場投機炒作，房價也就不容易推高及飚升，房地產的暴利也無法攫取，地方政府房地產尋租空間也會縮小。因此，從一些地方最近的情況來看，他們總是在千方百計地想辦法來突破這種對第二套以上住房按揭貸款政策限制，希望讓更多的住房投機炒作者重新進入市場。

　　對于這些地方的商業(yè)銀行來說，為什么他們敢鋌而走險來突破監(jiān)管部門對住房按揭貸款第二套以上住房政策限制？一是為自己謀得更多的利益，風險則由社會來承擔。二是由于這幾年國內房地產市場價格一直在上漲，因此，各商業(yè)銀行的住房按揭貸款風險就很低，商業(yè)銀行都把個人住房按揭貸款作為優(yōu)質資產。因此，各商業(yè)銀行千方百計地保持住房按揭貸款信貸規(guī)模擴張成了各基層銀行首要任務。在當前的情況下，只有突破對第二套以上住房貸款限制才能夠讓其信貸規(guī)�？焖贁U張得以進行。這就是有些地方銀行又重啟三套住房貸款的原因所在。但是，商業(yè)銀行應該看到，房地產市場價格只漲不跌這個假定是不成立的。如果房價下跌(這是必然)，放開個人住房按揭貸款底線，國內商業(yè)銀行將面臨著巨大的風險。中國金融機構之所以購買美國“兩房”債券而面臨巨大的風險，就是這種假定的結果。

　　還有，無論是第二套住房貸款，還是第三套住房貸款，投機炒作，讓住房的基本功能完全喪失。在這種情況下，不僅會導致整個社會資源錯配、價格扭曲、財富浪費，而且也會讓房地產市場及中國經濟發(fā)展不可持續(xù)。因此，以投資為主導的房地產市場向以消費為主導的房地產市場轉變是市場發(fā)展必然要求。而達到其目標，對第二套以上住房貸款進行嚴格限制，采取差異化的信貸政策是理所當然的。也就是說，要讓未來國內房地產市場健康發(fā)展及降低國內銀行體系的風險，對第二套以上住房嚴格限定是其基本的底線。

　　總之，對二套以上住房按揭貸款限制的信貸政策退出，不僅是要讓國內房地產市場重新回到非常時期老路上，而且也是讓國內房地產發(fā)展不可持續(xù)，國內銀行體系潛在風險增加。因此，監(jiān)管部門要嚴守個人信貸政策底線，對第二套以上的住房按揭貸款要求商業(yè)銀行嚴格市場定價，決不可享受任何信貸優(yōu)惠政策。

　　(易憲容 作者為中國社會科學院金融研究所研究員、本報專家組成員)