二線城市樓價(jià)漲跌互現(xiàn) 調(diào)控仍需到位

　　新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)近3個(gè)月來，記者分赴我國(guó)東部、中部和西部地區(qū)采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，與一線城市樓市“價(jià)跌量縮”相比，二線城市的降價(jià)效果似乎并不明顯，有的房?jī)r(jià)略有降低，還有的不降反升，更有一些城市房?jī)r(jià)雖然“低迷”，卻與調(diào)控政策并無直接關(guān)聯(lián)，而是另有“隱情”。

　　成都大連青島：樓市“虛火”略有降溫

　　數(shù)據(jù)顯示，6月份成都主城區(qū)商品住宅成交4811套，環(huán)比下跌了21.1%。7月8日，記者來到成都新近開盤的“保利·金香檳”售樓部，銷售員李洋說，購(gòu)房可以享受“2萬元誠(chéng)信金抵4萬元房款，按揭優(yōu)惠1%，一次性5%”等優(yōu)惠，房?jī)r(jià)在7000元／平方米左右�！伴_盤價(jià)比預(yù)期價(jià)格至少降了1000多元�！�

　　成都是獲批國(guó)家級(jí)綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)的省會(huì)城市，與一線城市的境遇類似，土地流拍、成交下滑、價(jià)滯量跌，成為調(diào)控以來成都樓市的關(guān)鍵詞。

　　5月21日，在成都市調(diào)控以來首次主城區(qū)土地拍賣中，六宗土地有兩宗因無人出價(jià)而流拍。數(shù)據(jù)顯示，4月份起住宅用地成交均價(jià)從高位回落，5月份環(huán)比下跌近49%，6月份跌幅回落。

　　進(jìn)入6月，大連樓市多個(gè)樓盤出現(xiàn)“個(gè)位數(shù)成交”，萬科魅力之城、成潤(rùn)萬家等項(xiàng)目陸續(xù)推出了全款打折優(yōu)惠。青島作為最早出臺(tái)地方調(diào)控細(xì)則的城市之一，6月份住宅成交下跌幅度達(dá)到52%，當(dāng)月下旬多個(gè)項(xiàng)目以低于周邊二手房千元的價(jià)位開盤。

　　中國(guó)社科院研究員馬光遠(yuǎn)說，部分二線城市，如大連、青島等城市，近年來樓市泡沫不斷堆積，萬元樓盤層出不窮。

　　“由于區(qū)位、環(huán)境等優(yōu)勢(shì)，成都、大連等城市購(gòu)房需求依然旺盛，中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)仍然看漲�！睎|北財(cái)經(jīng)大學(xué)教授肖興志說，目前不高的成交量可能為后市積蓄更大的需求。

　　“需要關(guān)注的是，已有泡沫的二線城市房?jī)r(jià)尚未切實(shí)下跌，交易卻在回暖。”馬光遠(yuǎn)說。

　　調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有的二線城市，個(gè)別銀行開始暗地放寬房貸標(biāo)準(zhǔn)，一些投資者仍能以零首付買數(shù)十套房子，這些都應(yīng)是下一步調(diào)控的重點(diǎn)所在。

　　沈陽呼和浩特：房?jī)r(jià)漲勢(shì)強(qiáng)勁

　　“房?jī)r(jià)怎么越調(diào)越漲？”在沈陽市民劉立強(qiáng)看來，一些調(diào)控政策似乎是“摁下葫蘆起了瓢”，一線城市下去了，二線城市又起來了。7月初，沈陽市核心區(qū)域的部分樓盤已直逼萬元大關(guān)。

　　作為我國(guó)東北的中心城市，沈陽樓市一直波瀾不驚。在全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市中，這里的房?jī)r(jià)排名經(jīng)常是倒數(shù)第一，然而2009年進(jìn)入了“快速上升通道”。當(dāng)年1月，遼寧省贏得2013年全運(yùn)會(huì)承辦權(quán)，沈陽市成為主會(huì)場(chǎng)，全年商品房均價(jià)漲幅達(dá)14%。

　　今年5月，沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)獲批國(guó)家級(jí)綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)。5月，商品房合同備案均價(jià)同比上漲37%，環(huán)比上漲近7%；上市量創(chuàng)歷史新高，達(dá)160萬平方米，交易面積同比增長(zhǎng)29%。恒大地產(chǎn)在全國(guó)多個(gè)城市統(tǒng)一降價(jià)之際，在沈陽樓盤卻每平方米漲了100多元。

　　“概念板塊增溫和投資性購(gòu)房增加，是量增價(jià)漲的重要推手。”沈陽建筑大學(xué)教授范翰章說，沈陽地鐵周邊、全運(yùn)村附近成為近期房?jī)r(jià)上漲較快的區(qū)域。

　　此外，據(jù)測(cè)算，目前沈陽投資性購(gòu)房比例接近30%，而一年前僅為10%左右。同時(shí)，沈陽也成為開發(fā)商的投資熱土，全國(guó)房地產(chǎn)綜合實(shí)力排名前30名開發(fā)企業(yè)，七成以上已在沈陽投資。

　　調(diào)控政策實(shí)施以來，呼和浩特樓市呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。5月，市區(qū)新建商品房銷售平均價(jià)格為4713元／平方米，同比增長(zhǎng)20.17%，環(huán)比增長(zhǎng)4.99%。例如，錦繡城小高層住宅，4月初起價(jià)為4800元／平方米，如今起價(jià)即為5300元／平方米，戶型好的漲至5600元／平方米。

　　“呼和浩特市區(qū)住房，10%到20%被外地人購(gòu)買，這也刺激了當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)上漲�！眱�(nèi)蒙古財(cái)經(jīng)學(xué)院教授梁榮認(rèn)為，投資、投機(jī)等因素對(duì)二線城市樓市的拉動(dòng)不可小視。

　　“從沈陽、呼和浩特等二線城市看，房?jī)r(jià)漲速明顯超過當(dāng)?shù)鼐用袷杖朐鏊�，房�(jī)r(jià)收入比在擴(kuò)大，表明投資需求增長(zhǎng)迅速。”世界華人不動(dòng)產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李明說，遏制投資、投機(jī)需求是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的核心目標(biāo)。要達(dá)到此目標(biāo)，地方政府還需出臺(tái)細(xì)則，切實(shí)落實(shí)調(diào)控政策，嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)過快上漲。

　　長(zhǎng)沙重慶：保障房因素導(dǎo)致“價(jià)格洼地”

　　一直準(zhǔn)備買房的湖南長(zhǎng)沙市民范青發(fā)現(xiàn)，調(diào)控近3個(gè)月，很多新老樓盤價(jià)格基本上“濤聲依舊”：宣傳起價(jià)每平方米5000多元送1000元裝修，到實(shí)地一看，“裸房?jī)r(jià)”基本還在調(diào)控前的位置。

　　7月初，記者走訪長(zhǎng)沙一些房產(chǎn)中介了解到，目前主城區(qū)房?jī)r(jià)約為5000元／平方米，與4月初相比價(jià)格相差無幾。在長(zhǎng)沙，樓市對(duì)調(diào)控的反應(yīng)似乎并不敏感，顯示出異乎尋常的平靜，“房?jī)r(jià)洼地”成為外界對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的基本判斷。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，所謂的“房?jī)r(jià)洼地”，與“回報(bào)地”“定向房”有很大關(guān)系。大約2007年以前一個(gè)時(shí)期，長(zhǎng)沙市大量采用土地回報(bào)方式，刺激民間資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，“回報(bào)地”開發(fā)使長(zhǎng)沙住宅供應(yīng)量長(zhǎng)期居高不下。2008年起，長(zhǎng)沙又在全國(guó)率先推行了經(jīng)適房貨幣補(bǔ)貼，一年解決了1.2萬戶低收入家庭住房問題。此外，還有相當(dāng)一部分公職單位與開發(fā)商合作，進(jìn)行“定向房”開發(fā)，向本單位人員提供大量低于市場(chǎng)價(jià)格的“定向房”。

　　與長(zhǎng)沙類似的還有重慶、長(zhǎng)春等城市�！胺鞘袌�(chǎng)化住房供應(yīng)多，是這些城市的共同點(diǎn)。”中國(guó)住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說，例如重慶市年內(nèi)啟動(dòng)的公租面積高達(dá)1000萬平方米，重慶今年保障性住房、棚戶區(qū)改造、中小套型商品房三類用地量占今年全市城市住房供地總量的76%。這些舉措成功抑制了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)較快上漲。

　　調(diào)查顯示，本輪樓市調(diào)控以來，有相當(dāng)規(guī)模的資金開始流向二、三線城市的樓市，這將成為未來房?jī)r(jià)上漲的重要推手。而同時(shí)，部分二線城市認(rèn)為與北京、上海等一線城市比，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)不高，調(diào)控應(yīng)該因地制宜，不要一刀切，也為將來房?jī)r(jià)走高預(yù)留了政策空間。

　　專家認(rèn)為，盡管二線城市房?jī)r(jià)仍未到“發(fā)燒”地步，但不能忽視投資投機(jī)需求增加、房?jī)r(jià)上漲較快等問題。二線城市對(duì)樓市調(diào)控不能置身事外。

　　馬光遠(yuǎn)指出，樓市調(diào)控是要抑制投資投機(jī)，保障居民基本住房需求，在這一基本點(diǎn)上沒有一、二線城市之分�！爱�(dāng)前，應(yīng)傳遞一個(gè)明確的信號(hào)，樓市調(diào)控是長(zhǎng)期政策，各地要切實(shí)落實(shí)好中央調(diào)控措施，預(yù)防和遏制樓市泡沫產(chǎn)生或增大�！�(新華社“新華視點(diǎn)”采寫記者：任芳、徐揚(yáng)、葉建平、蘇曉洲、任會(huì)斌）