擴(kuò)容利好VS新政利空 深圳房?jī)r(jià)怎么走？

　　如果沒有樓市新政下信貸萎縮、房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量萎靡的現(xiàn)狀,特區(qū)擴(kuò)容的消息對(duì)于寶安、龍崗的置業(yè)者和關(guān)外房地產(chǎn)市場(chǎng)無疑是一項(xiàng)利好。特區(qū)擴(kuò)容將完善關(guān)外交通及配套設(shè)施,因此房?jī)r(jià)上漲速度可能超過當(dāng)?shù)厥杖朐黾铀俣取Ｌ貐^(qū)擴(kuò)容與當(dāng)前的樓市調(diào)控構(gòu)成了兩股力量,影響著樓市短期和長(zhǎng)期的漲跌趨勢(shì)。

　　現(xiàn)實(shí)的情況是,樓市調(diào)控新政后深圳有十余個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目都選擇降價(jià)開盤或推出特價(jià)房,而這些樓盤中大多是位于關(guān)外的新盤,特區(qū)擴(kuò)容的利好消息并未立刻作用于徘徊中躊躇下行的關(guān)外樓市,但短期之后呢?特區(qū)擴(kuò)容或許就如同中藥,作用于本卻很難立馬發(fā)生作用。

　　正方:看重?cái)U(kuò)容利好

　　“關(guān)外置業(yè)者或笑到最后”

　　在梅林關(guān)外的民樂村,這里早已看不到關(guān)內(nèi)外的區(qū)別,星河丹堤、萬科華府等深圳品牌房企都在這里開發(fā),從這里只需跨過一個(gè)梅林關(guān)就到福田CBD區(qū)域,關(guān)內(nèi)房?jī)r(jià)的不斷高企也讓不少福田工作的人們選擇在這里租住房屋。一位在民樂村租住房屋福田上班的“鐘擺族”告訴記者,特區(qū)擴(kuò)容雖令人振奮,但對(duì)于很多他這樣的深圳人來講無非是一件講了多年的事情終于塵埃落定,特區(qū)擴(kuò)容與否對(duì)他們生活的影響還看不出來,畢竟特區(qū)擴(kuò)容早已是大勢(shì)所趨。

　　事實(shí)上,對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來講特區(qū)內(nèi)外早已融合。合正地產(chǎn)品牌總監(jiān)王恭敏認(rèn)為,房地產(chǎn)業(yè)在某種意義上走在了擴(kuò)容之前,而深圳的房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)提前享受了擴(kuò)容待遇。

　　星河丹堤的均價(jià)超過2萬元/平方米,一個(gè)民樂村目前就有13個(gè)房企開發(fā)的花園式小區(qū),豪宅早已不是特區(qū)內(nèi)的專利。整體房?jī)r(jià)在攀升,關(guān)外可開發(fā)土地相對(duì)豐富,從政府土地的推出供應(yīng)量和房地產(chǎn)的開發(fā)熱度和市場(chǎng)供應(yīng)量看,關(guān)外兩區(qū)早當(dāng)仁不讓地成為房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn),占據(jù)了深圳70%以上的地產(chǎn)份額。

　　王恭敏表示,從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的上游看,開發(fā)商春江水暖鴨先知,已經(jīng)先知先覺地把擴(kuò)張的步伐邁向關(guān)外,甚至邁向與深圳接壤的東莞,“因?yàn)閿U(kuò)容不算新鮮東西,只是如今塵埃落定”；而下游市場(chǎng)也未落后,置業(yè)大軍紛紛涌向關(guān)外。隨著配套的逐步完善,地鐵的逐步推進(jìn),房?jī)r(jià)的優(yōu)勢(shì),以及未來發(fā)展的上升空間都使得在關(guān)外置業(yè)買房成為趨勢(shì),也是必然的熱點(diǎn),“隨著珠三角一體化的進(jìn)程進(jìn)一步深入,笑到最后的說不定還是關(guān)外置業(yè)者,因?yàn)槲磥黻P(guān)外的房?jī)r(jià)上升空間明顯優(yōu)于關(guān)內(nèi)”。

　　國(guó)信證券歐瑞明則認(rèn)為,深圳擴(kuò)容從短期和長(zhǎng)期來看,對(duì)深圳房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都是一個(gè)重大利好,“二線關(guān)的存在嚴(yán)重影響了城市的運(yùn)營(yíng)效率。由于二線關(guān)的存在,整個(gè)城市交通規(guī)劃也不盡合理,特區(qū)內(nèi)土地面積狹小,已基本沒有可供地產(chǎn)商開發(fā)的土地,且關(guān)內(nèi)關(guān)外的人居環(huán)境相差很大。由于配套規(guī)劃等跟不上,關(guān)內(nèi)外的差別已不是普通的城市和郊區(qū)的差別”,而特區(qū)擴(kuò)容消除了城市內(nèi)的屏障,以上不利房地產(chǎn)發(fā)展的因素都將得以解決。

　　“短期就房地產(chǎn)而言,是因?yàn)檎�府的關(guān)注、轉(zhuǎn)移投資力度等問題,所以原來的歷史欠賬方面很快就會(huì)補(bǔ)上,比如道路”,深圳市尚模發(fā)展有限公司總經(jīng)理助理鄧堅(jiān)認(rèn)為,道路包括水管的擴(kuò)寬,包括西鄉(xiāng)大道的拓寬等等,這些因素肯定會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有一定的支持。

　　中立派:還需再觀察

　　長(zhǎng)期有利,短期沒影響

　　中立派往往喜歡兩面化地看待特區(qū)擴(kuò)容與當(dāng)前的樓市新政調(diào)控,他們認(rèn)為擴(kuò)容對(duì)深圳房地產(chǎn)發(fā)展有利,但這種效果是長(zhǎng)期的,短期內(nèi)難以顯現(xiàn)。深圳市蘭江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總裁圖騰鏡表示,長(zhǎng)期來看,擴(kuò)容對(duì)城市建設(shè)有推動(dòng)作用,將提升城市環(huán)境和配套,保持房?jī)r(jià)不跌。擴(kuò)容的具體方案如帶動(dòng)大型市政建設(shè)工程等等,對(duì)房?jī)r(jià)的影響將比較明顯。

　　戴德梁行華南區(qū)高級(jí)研究員陳希翔認(rèn)為,交通設(shè)施、基礎(chǔ)建設(shè)、公共配套、公共服務(wù)等方面特區(qū)內(nèi)外的差異,是關(guān)外區(qū)域價(jià)值和地產(chǎn)發(fā)展面臨的主要瓶頸,“作為關(guān)外的寶安中心區(qū)的認(rèn)可度反倒很高,這是因?yàn)閰^(qū)域各方面設(shè)施,都已經(jīng)跟市區(qū)沒有太大差異”,擴(kuò)容對(duì)地產(chǎn)的最大利好是關(guān)內(nèi)外逐漸趨向均衡化的發(fā)展,關(guān)外生活設(shè)施會(huì)得到前所未有的加強(qiáng),但這種作用顯然是長(zhǎng)期的。

　　現(xiàn)實(shí):

　　首先降價(jià)新盤多為關(guān)外

　　樓市新政后,深圳品牌房企萬科和佳兆業(yè)首先拉開了降價(jià)大幕,而他們拿出來的樓盤大都位于寶安和龍崗,降價(jià)幅度也大都在10%—20%左右。上周位于龍崗的項(xiàng)目金色沁園繼半月前推出特價(jià)房后又再次推出優(yōu)惠單位,均價(jià)13000—16000元/平方米,而且總價(jià)再減10萬。樓市新政后僅萬科已拿出萬科第五園、萬科清林徑、金色沁園三個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行降價(jià)促銷,而這些項(xiàng)目都是位于關(guān)外。

　　而佳兆業(yè)也在五月底六月初,一次性拿出旗下金翠園、佳兆業(yè)上品、茗萃園三個(gè)樓盤推出多套特價(jià)單位,優(yōu)惠幅度相當(dāng)明顯,這里除金翠園外上品和茗翠園都是位于布吉的關(guān)外產(chǎn)品。

　　與此同期的潛龍曼海寧、振業(yè)巒山谷等關(guān)外產(chǎn)品都選擇降價(jià)或者打折售樓,值得注意的是恰逢樓市新政潛龍曼海寧之前開盤遇冷,后雖有特區(qū)擴(kuò)容消息出來依然選擇降價(jià)促銷,以迎合市場(chǎng)。而同期開盤的麗灣國(guó)際公寓雖位于關(guān)內(nèi)的前海片區(qū),但相應(yīng)配套等不如福田等中心地帶,他們選擇14000元底價(jià)開盤。

　　中原地產(chǎn)此前公布的數(shù)據(jù)顯示,作為樣本的175個(gè)樓盤中八成出現(xiàn)了價(jià)格松動(dòng)和價(jià)格下調(diào),中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)王世界向記者表示,降價(jià)的樓盤中多為小區(qū)配套、交通等不夠完善的房源,且在2009年房?jī)r(jià)漲幅越高的樓盤降價(jià)越多。記者了解到這些樓盤也大都位于關(guān)外未成熟區(qū)域,此前業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)樓市領(lǐng)跌區(qū)域也都為關(guān)外龍崗中心城、龍坂片區(qū)、寶安中心區(qū)等地帶。

　　反方:看重新政利空

　　“房?jī)r(jià)短期內(nèi)難上漲”

　　與特區(qū)擴(kuò)容利好消息相對(duì)的是,目前全中國(guó)正在進(jìn)行嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施,銀行信貸的緊縮直接限制了房地產(chǎn)需求,而特區(qū)擴(kuò)容在部分業(yè)內(nèi)人士看來也很難在短期內(nèi)刺激樓市向好。

　　“一直以來,房?jī)r(jià)的主要影響因素是地段,其他因素中,交通擺在第一位,以及醫(yī)療、衛(wèi)生、教育、娛樂、公共設(shè)施等,實(shí)際上在短期內(nèi),關(guān)外與關(guān)內(nèi)有明顯的差別,就像很多網(wǎng)友所說的,關(guān)內(nèi)是歐洲,關(guān)外是非洲,關(guān)外的市政配套設(shè)施短期內(nèi)無法得到實(shí)質(zhì)性的改善”,新永基房地產(chǎn)評(píng)估顧問公司副總黎明并不覺得特區(qū)擴(kuò)容的消息可以逆轉(zhuǎn)現(xiàn)在房?jī)r(jià)下行的趨勢(shì),黎明把這個(gè)過程的房?jī)r(jià)形容為,就像一個(gè)人站在山頂上準(zhǔn)備往下跳,突然關(guān)內(nèi)外撤關(guān)消息放出來,有一個(gè)人幫你把傘包打開,也是在下降的,但可以降低你下降的速度,甚至實(shí)現(xiàn)軟著陸。所以他認(rèn)為“關(guān)內(nèi)外一體化短期是陣痛,長(zhǎng)期是幸�！薄�

　　“特區(qū)擴(kuò)容或?qū)⒕徑鈽莾r(jià)下跌步伐,壓制樓價(jià)調(diào)整空間。但這對(duì)深圳樓市發(fā)展是利是弊,一言難以蔽之”,深圳知名地產(chǎn)劍客“深晚一兵”表示。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)王世界則認(rèn)為,即使特區(qū)擴(kuò)容是利好消息,但目前的關(guān)外房?jī)r(jià)已經(jīng)透支了一部分的利好�！澳壳靶蝿�(shì)下我們認(rèn)為整個(gè)深圳房地產(chǎn)在短期內(nèi)會(huì)有下行的壓力”,王世界透露,在最近這一段時(shí)間里,中原代理樓盤不但沒有起價(jià),反而有一些樓盤價(jià)格是松動(dòng)的,有一些下調(diào)的。長(zhǎng)遠(yuǎn)來說,對(duì)關(guān)外價(jià)值提升有利好,但短期內(nèi)房?jī)r(jià)難有上漲空間。

　　同時(shí)特區(qū)擴(kuò)容后也會(huì)首先帶動(dòng)幾個(gè)區(qū)域,王世界表示,一個(gè)是龍華,一個(gè)是寶安,也就是前海,這兩個(gè)區(qū)域的商業(yè)有可能最先旺起來,因?yàn)榻�水樓臺(tái)先得月,這些地方的發(fā)展比其他地區(qū)略微早一些,而其他區(qū)域要看深圳進(jìn)一步的發(fā)展。

　　專題撰文曲廣寧