房?jī)r(jià)里的民意不可被代表

　　6月24日，搜房網(wǎng)作為數(shù)據(jù)首發(fā)媒體，公布了中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院-中指調(diào)查共同調(diào)研的結(jié)果：《2010年第二季度購(gòu)房者消費(fèi)調(diào)查研究》(下稱“研究”)。該報(bào)告的數(shù)據(jù)被解讀成，在國(guó)家采取一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施背景下，購(gòu)房者觀望心理嚴(yán)重，有六成人堅(jiān)信房?jī)r(jià)下跌。這個(gè)結(jié)論被各種媒體廣泛傳播，網(wǎng)評(píng)如潮。

　　但筆者注意到，這個(gè)號(hào)稱是中國(guó)房地產(chǎn)購(gòu)房者調(diào)查的樣本范圍，小到只有北京一地，窄到面向的人群只是“由本項(xiàng)目的訪員在北京搜房組織的看房團(tuán)和一些專題活動(dòng)中分發(fā)問(wèn)卷”涉及的人。而且即使這么小，這么窄，還一共只采集了964個(gè)在北京的購(gòu)房者的樣本——而北京一地，年銷售房產(chǎn)的套數(shù)成千上萬(wàn)，僅上半年銷售套數(shù)排名前十的新項(xiàng)目，就賣出去近9000套房子。

　　這樣的樣本，能得出什么可靠的結(jié)論？就它所提供的數(shù)據(jù)范圍和調(diào)查方式，連北京最普通的新開(kāi)樓盤(pán)銷售前的盡職調(diào)查都不如，想以這樣的樣本，描述樣本地北京的情況都掛一漏萬(wàn)，遑論中國(guó)房地產(chǎn)？不過(guò)該“研究”也說(shuō)了些無(wú)奈的大實(shí)話。該機(jī)構(gòu)華北分院總經(jīng)理蔣云峰對(duì)媒體說(shuō)：“從研究結(jié)果看，購(gòu)房者表現(xiàn)出四個(gè)明顯的心理特點(diǎn)，一是對(duì)調(diào)控政策有信心，二是對(duì)平抑房?jī)r(jià)有信心，三是市場(chǎng)觀望的氣氛濃，還有一個(gè)就是大家認(rèn)為目前房?jī)r(jià)仍然偏高。”

　　這個(gè)大實(shí)話，說(shuō)穿了是某種主題先行的調(diào)查。大家都在說(shuō)房?jī)r(jià)太高了，要求政府管理；因此政府管理了，出臺(tái)了各種宏觀調(diào)控政策。因此這家號(hào)稱權(quán)威的調(diào)查機(jī)構(gòu)，就采樣了964個(gè)人——據(jù)說(shuō)這些人大頭是公司員工(46.4%)和公司管理人員(19.2%)，家庭收入大多為10萬(wàn)元(近60%)。這個(gè)樣本的結(jié)構(gòu)，很符合我們現(xiàn)在的社會(huì)是商業(yè)社會(huì)，公司之外的人員少，農(nóng)民工可能都在公司化的機(jī)構(gòu)里，政府是唯一的土地公司，公務(wù)員也可視為公司職員。這樣的商業(yè)社會(huì)，得出上述結(jié)論，中國(guó)人對(duì)地產(chǎn)的看法近乎大一統(tǒng)了，這多和諧呀！

　　于是房?jī)r(jià)的民意可以歸納為，國(guó)人一定相信調(diào)控政策有效，相信政府有平抑房?jī)r(jià)的能力。至于所謂觀望的心理，家庭年收入在10萬(wàn)元的群體,去吃一頓火鍋可能不需要太觀望，要買房子肯定是要觀望良久的。即便在2000年房?jī)r(jià)還很低的時(shí)候，家庭收入10萬(wàn)元的人，買房子也要觀望良久的。

　　而房?jī)r(jià)太高的結(jié)論，讓人懷疑這個(gè)號(hào)稱中國(guó)地產(chǎn)指數(shù)的調(diào)查機(jī)構(gòu)，對(duì)價(jià)格指數(shù)處理的專業(yè)能力。因?yàn)槭袌?chǎng)的心理認(rèn)為價(jià)格高了，不是編制價(jià)格指數(shù)的基本標(biāo)準(zhǔn)和原則。

　　價(jià)格指數(shù)的編輯本身只是數(shù)據(jù)描述，并非貴賤的判斷。它所顯示的價(jià)格高低，只有和歷史數(shù)據(jù)相比才有意義。

　　盡管個(gè)人消費(fèi)者也好，投資人也好，投機(jī)者也罷，甚至研究?jī)r(jià)格的人，都可以隨心所欲地發(fā)表，對(duì)價(jià)格高低引起的合理與否的意見(jiàn)，說(shuō)貴論賤。但要編制價(jià)格指數(shù)，尤其號(hào)稱是中國(guó)這樣權(quán)威的價(jià)格指數(shù)，卻不能這么心理活動(dòng)化，而要客觀做出某種嚴(yán)格的價(jià)格指數(shù)曲線。按照曲線的坐標(biāo)，談同比環(huán)比，給人以中性獨(dú)立的參考意見(jiàn)。不能大家說(shuō)高，就說(shuō)高了；也不能大家說(shuō)低了，就說(shuō)低。要有時(shí)間的維度，要有參照和比較，否則這種調(diào)查，就既不能獨(dú)立，也肯定不符合民意。而只是某種主題先行的調(diào)查，是自己給自己的某種觀點(diǎn)找理由。這種自證的行為，打著中國(guó)調(diào)查的名義，以自己的觀點(diǎn)，代表看不見(jiàn)摸不著的民意，無(wú)疑是不科學(xué)的。

　　房?jī)r(jià)里肯定有民意。但任何有民意的東西，怎么量化和處理，由誰(shuí)來(lái)代表，自古就是難題。這個(gè)我們暫時(shí)解決不了，但可以肯定，一份964個(gè)公司職員及其管理人員的“研究”，肯定代表不了房?jī)r(jià)里的民意。

　　[陳寧遠(yuǎn) 本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)]