上海二手房?jī)r(jià)拐點(diǎn)確立 買(mǎi)賣(mài)雙方觀望情緒濃厚

　　今年6月份，上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)為2565點(diǎn)，較上月下跌17點(diǎn)，環(huán)比下跌0.68%。這是上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)自去年3月份以來(lái)的首次回落。上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，新政滿兩個(gè)月后，買(mǎi)賣(mài)雙方觀望情緒愈發(fā)濃厚，二手房指數(shù)拐點(diǎn)已經(jīng)確立。

　　與新盤(pán)開(kāi)發(fā)商紛紛推遲開(kāi)盤(pán)不同，本輪調(diào)控政策出臺(tái)后，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了拋盤(pán)量大增的現(xiàn)象。由于預(yù)期利空尚未出盡，大量二手房業(yè)主選擇“落袋為安”策略以避風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)市場(chǎng)接盤(pán)熱情不高，從成交量的萎縮到房?jī)r(jià)的最終下降，時(shí)間并不長(zhǎng)，空間的傳導(dǎo)路徑為“外環(huán)外—中外環(huán)—內(nèi)環(huán)”。

　　從跌勢(shì)來(lái)看，外環(huán)以外房?jī)r(jià)率先調(diào)整且跌幅最大，跌幅相當(dāng)于內(nèi)環(huán)的三倍多。統(tǒng)計(jì)顯示，在本輪調(diào)控中，市中心房源總體表現(xiàn)出微弱的抗跌性，在三環(huán)區(qū)域中下跌最少。今年6月份，黃浦、長(zhǎng)寧兩區(qū)二手房平均下跌0.52%，徐匯下跌0.28%，盧灣、靜安兩區(qū)還略漲0.12%和0.11%。而外圍區(qū)域，隨著新建項(xiàng)目紛紛采取低開(kāi)或促銷(xiāo)策略，二手房失去價(jià)格支撐，價(jià)格調(diào)整也較為明顯。如，6月份寶山和松江靠近市區(qū)區(qū)域二手房分別下跌1.54%和1.15%；嘉定靠近市區(qū)區(qū)域部分房源降幅達(dá)到15%；奉賢南橋新城下跌 0.64%；奉城下跌2.2%。

　　投資客扎堆的板塊，同樣也是價(jià)格領(lǐng)跌的板塊。來(lái)自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)中心的監(jiān)測(cè)顯示，前期投資客的多少在很大程度上左右了區(qū)域房?jī)r(jià)的降幅。投資客較為集中的長(zhǎng)寧古北、徐匯中心、南靜安、川沙“迪士尼”等板塊，投資客拋盤(pán)量占到了新增掛牌的六成以上，成交均價(jià)已較新政前高點(diǎn)滑落10%-20%。

　　如，川沙板塊的江鎮(zhèn)、施灣兩地去年底受迪士尼題材影響，累積了一群投資型業(yè)主，江鎮(zhèn)的一個(gè)標(biāo)桿樓盤(pán)“天和湖濱”去年5月份的開(kāi)盤(pán)均價(jià)為7800元/平方米左右，隨著一批投資型客戶入市，短短一年內(nèi)上漲至1.55萬(wàn)元/平方米，但目前該樓盤(pán)的成交均價(jià)已回落為1.3萬(wàn)元/平方米左右，降幅達(dá)16%，領(lǐng)跌局部市場(chǎng)。相反，一些自住率相對(duì)較高的區(qū)域，如浦東聯(lián)洋和川沙老鎮(zhèn)等地，前期自住客比例高達(dá)70%-80%，房?jī)r(jià)水平則在經(jīng)歷初步小幅下調(diào)后呈企穩(wěn)跡象。

　　學(xué)區(qū)房、老工房的抗波動(dòng)性相對(duì)較強(qiáng)。據(jù)監(jiān)測(cè)，6月份二手房平均價(jià)格仍有小幅上漲的板塊，多集中在內(nèi)、中環(huán)區(qū)域，成交房源以學(xué)區(qū)房、老工房和高品質(zhì)房源為主。自住社區(qū)集中的楊浦控江、虹口四平等板塊，同樣在本輪調(diào)控中房?jī)r(jià)波動(dòng)較小。記者 張奕