廣州樓市走勢(shì)預(yù)測(cè)：下半年哪里是底？

　　關(guān)鍵詞：回歸 理性

　　預(yù)測(cè)機(jī)構(gòu)：羊城晚報(bào)樓市周刊

　　“審慎穩(wěn)妥把握經(jīng)濟(jì)刺激退出政策”，中國(guó)國(guó)家主席胡錦濤日前在二十國(guó)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)人第四次峰會(huì)上的表態(tài)，給予那些抱有中國(guó)會(huì)再次救市幻想的開發(fā)商當(dāng)頭棒喝。

　　當(dāng)最后的幻想被打破，降價(jià)更成為樓市共識(shí)，即使最嚴(yán)厲調(diào)控后廣州仍出現(xiàn)火爆的土地拍賣，也難以扭轉(zhuǎn)這種共識(shí)。目前已現(xiàn)松動(dòng)跡象的樓價(jià)，將會(huì)出現(xiàn)更大幅度的下滑。而在下半年，伴隨著樓價(jià)下滑的，還有供求關(guān)系從緊張趨向緩和、首次置業(yè)剛性買家逐漸增加的兩大改變。

　　下半年一旦如預(yù)期般發(fā)生這些改變，則預(yù)示著樓市從過去的瘋狂逐步回歸理性。對(duì)整個(gè)市場(chǎng)來說，這是好的開始。

　　小幅下探尋求支撐，樓價(jià)回歸理性

　　一切都因?yàn)?月最嚴(yán)厲調(diào)控政策而改變。政策的出臺(tái)，改變了人們對(duì)樓市的預(yù)期，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期有所弱化。央行近日公布的二季度問卷調(diào)查結(jié)果顯示，29.3%居民對(duì)未來房?jī)r(jià)持上漲預(yù)期，比一季度低10個(gè)百分點(diǎn)。

　　現(xiàn)在的樓市已是投資或帶有投資意向的買家占主流，和首次置業(yè)者等剛性需求買家不同，這些買家多數(shù)按照預(yù)期來買樓。對(duì)未來樓價(jià)上漲預(yù)期弱化，則會(huì)出現(xiàn)觀望、成交下降。在廣州各在售樓盤可以看到，現(xiàn)場(chǎng)人氣明顯要比上半年差。更能反應(yīng)即時(shí)市場(chǎng)狀況的陽光家緣，6月竟有六成在售樓盤出現(xiàn)了零成交。當(dāng)成交大幅下滑，原先的高樓價(jià)就成了空中樓閣，要刺激成交，降價(jià)就成了唯一選擇。

　　現(xiàn)在，就連任志強(qiáng)這個(gè)“堅(jiān)持房?jī)r(jià)應(yīng)該上漲的天下第一人”都說“房?jī)r(jià)必降”，慣于見風(fēng)使舵的開發(fā)商更加不會(huì)死撐高樓價(jià)。我們可以看到，現(xiàn)在參與優(yōu)惠、促銷的樓盤越來越多，優(yōu)惠、促銷的力度越來越大。

　　但市場(chǎng)買賬的并不多，除少數(shù)樓盤外，更多樓盤成交依然低迷。大家都知道現(xiàn)在應(yīng)該降價(jià)，但降多少買家才會(huì)接受？沒有人知道。因此，開發(fā)商只會(huì)采取不斷試探的辦法，先小降，再加碼，在不斷試探中尋找新的樓價(jià)支撐點(diǎn)。當(dāng)眾多開發(fā)商都采取這種方式時(shí)，我們?cè)谙掳肽陮��?huì)看到，廣州樓價(jià)將會(huì)出現(xiàn)持續(xù)不斷的下降，但下降的幅度都不大。所以，下半年，廣州樓價(jià)很難出現(xiàn)兩三成的巨大跌幅，更可能和2008年下半年一樣，出現(xiàn)一成多的跌幅，仍站在“萬元關(guān)口”。如果明年市場(chǎng)氛圍不發(fā)生改變，樓價(jià)才會(huì)真正大跌，那時(shí)樓價(jià)才有可能跌破萬元，重回“9字頭”。

　　只有樓價(jià)回歸到讓更多剛性需求買家可以承受的程度，樓市才算恢復(fù)理性。

　　成交跌幅大于供應(yīng)，供求回歸平衡　

　　2003年以來，人們已基本忘記了供求平衡應(yīng)該是怎樣的。除了2008年，其余6年時(shí)間，廣州樓市無一例外地表現(xiàn)為求大于供，且消化率(成交量與供應(yīng)量之比)幾乎都在1.2以上。

　　這種狀況很可能在今年下半年發(fā)生逆轉(zhuǎn)，重演一次2008年的故事。

　　確實(shí)，受到亞運(yùn)會(huì)等因素的影響，今年下半年廣州的供應(yīng)量不容樂觀。據(jù)估計(jì)，下半年廣州一手住宅新增供應(yīng)量只有300萬平方米左右，這將會(huì)是2004年來的新低，而全年可能不足600萬平方米，同樣是近幾年來的新低。不過，新增供應(yīng)量的減少幅度肯定跟不上成交量下跌的幅度。今年上半年，廣州一手住宅月均成交量也就五六十萬平方米，而目前的成交量比上半年最慘淡的月份還要差。照此看來，下半年月均成交量很難突破50萬平方米，半年成交量也就是300萬平方米左右。因此，至少在下半年，廣州樓市供求會(huì)基本平衡。即使從全年來看，供求之間的矛盾也遠(yuǎn)比2008年外的其他年份要緩和得多。