鄭州商業(yè)地產(chǎn)投資升溫 專家提醒市民謹慎出手

　　隨著國家嚴厲遏制高房價的宏觀調(diào)控政策的實施，住宅投資瞬間遭受重創(chuàng)，市場觀望情緒加重。由于商業(yè)地產(chǎn)此次沒有受到直接沖擊，“住宅黃了，商業(yè)紅了”成為市場新的流行語。

　　在投資者開始對商業(yè)地產(chǎn)追捧時，很多開發(fā)商也把寫字樓、商鋪的銷售提到了住宅前面，如何選擇和把控商業(yè)地產(chǎn)呢？記者從專家、開發(fā)商、成功投資者等諸多業(yè)內(nèi)人士中，討教來了近期商業(yè)地產(chǎn)投資注意事項。

　　新一輪房地產(chǎn)調(diào)控開始以來，鄭州商業(yè)地產(chǎn)價值越發(fā)凸顯。目前來自于省內(nèi)外的名企都把目光放在商業(yè)地產(chǎn)上，上海升龍集團、上海綠地集團、寶龍集團、新田置業(yè)、錦藝集團、正商地產(chǎn)、長城康橋、亞星房地產(chǎn)、永恒置業(yè)、中信中原置業(yè)、國瑞地產(chǎn)、民安置地等，甚至不乏萬達地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)等地產(chǎn)大鱷入駐鄭州，開發(fā)出萬達廣場、曼哈頓廣場、鄭州國貿(mào)等一個個商業(yè)地產(chǎn)項目。另外，現(xiàn)代物流、購物中心、專賣店等新型商業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，連鎖超市經(jīng)營優(yōu)勢凸顯、領(lǐng)域拓寬，沃爾瑪、家樂福、大商新瑪特等國內(nèi)外大型商業(yè)企業(yè)加快布點，社區(qū)商業(yè)也是風(fēng)生水起，每個區(qū)域房地產(chǎn)形勢怎么樣，商業(yè)地產(chǎn)充當起先鋒，大有改變現(xiàn)有商業(yè)版圖之勢，鄭州商業(yè)面臨空前大變局。

　　鄭州商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)如火如荼

　　那么作為投資者，應(yīng)該怎樣選擇商業(yè)地產(chǎn)，如何才能把“雞蛋”放進安全的籃子里呢？鄭州王牌地產(chǎn)的上官同君認為，投資商業(yè)地產(chǎn)，主要評判的是商業(yè)地產(chǎn)的價格與成長空間，也就是性價比或者稱之為投入產(chǎn)出比。性價比優(yōu)異的商業(yè)地產(chǎn)，必然具備卓異的增值性。

　　上官同君指出，選擇商業(yè)地產(chǎn)通常需要遵循三個“標準”，一是要選擇居民聚集、人口集中的地區(qū)。人氣旺盛的地區(qū)有利于商業(yè)地產(chǎn)的日常營運，尤其是開設(shè)超市、便利店、干洗店這樣的地產(chǎn)。買這樣的商業(yè)地產(chǎn)更容易出租。二要注意商業(yè)地產(chǎn)所處的位置，其在轄區(qū)的特點和街道客流的方向與分類。尤其是選擇商業(yè)門面，更是如此，古語云：“一步差三市”，相差一步就有可能差三成的買賣，要選擇街道兩端交通通暢，往來車輛、人流較多的街道。三要盡量避免在受交通管制的街道建設(shè)和投資商業(yè)地產(chǎn)項目，如今鄭州單行道路很多，不僅開車不方便，停車也困難。所投資商業(yè)地產(chǎn)特別是店鋪門前要有適合停放車輛的位置，店鋪附近最好有公交車站點，或者出租車�？奎c。

　　“從商業(yè)地產(chǎn)購買者對商業(yè)地產(chǎn)所在區(qū)域的選擇情況可以看出，城市中心區(qū)仍是商業(yè)地產(chǎn)購買者的首選，其次是區(qū)域中心區(qū)，再次是投資熱點區(qū)域，另外城市未來中心區(qū)也是熱點。以鄭州為例，城市中心區(qū)所占比例為32%，如二七商圈的大上海城、銅鑼灣廣場和二七旺角、火車站商圈的世貿(mào)商城M區(qū)，以及清華園SOHO廣場等，都對投資者產(chǎn)生了巨大的吸引力。另外也有投資者把目光選擇在金水區(qū)和鄭東新區(qū)，比例分別為18%和16%，金水區(qū)是傳統(tǒng)行政區(qū)，這些年商業(yè)發(fā)展迅速，消費增長強勁，又是連接鄭東新區(qū)和鄭汴融城的橋頭堡，當然是投資熱點。至于鄭東新區(qū)投資者比較看重的是區(qū)域發(fā)展前景，鄭州市對該區(qū)域發(fā)展的支持力度較大，是未來鄭州市的經(jīng)濟商貿(mào)中心，因此提前布局錯不了。而選擇西區(qū)和北區(qū)的比例也分別有15%和13%，是因為這兩個區(qū)域一個是鄭州市的行政中心區(qū)，另一個是新興的人口聚集區(qū)，不僅出現(xiàn)了幾個大型的專業(yè)批發(fā)市場，而且這些市場在鄭州商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)不俗，也受到投資者的追捧。商業(yè)地產(chǎn)購買者選擇南區(qū)的比例只有6%，這一區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展相對緩慢，遠遠不及住宅地產(chǎn)�！鄙瞎偻�君分析道。

　　投資商業(yè)地產(chǎn)需謹慎

　　“過去，最有價值的商業(yè)地產(chǎn)項目可能就是地段最好，價格最貴，但現(xiàn)如今，這一‘金科玉律’需要變更一下，因為在現(xiàn)代商業(yè)中商業(yè)地產(chǎn)的價值除地段因素之外，更受經(jīng)營性質(zhì)的主宰。商業(yè)地產(chǎn)價值一定程度上受地理位置影響，但在商業(yè)重復(fù)經(jīng)營嚴重的今天，商業(yè)地產(chǎn)的價值越來越受到經(jīng)營定位的制約，商業(yè)地產(chǎn)的‘特色’也許更為珍貴。投資者需要特別注意這一點�！敝蟹苦嵵輽C構(gòu)的劉會友認為。

　　鄭州寶龍商業(yè)物業(yè)管理有限公司的相關(guān)負責人認為，商業(yè)地產(chǎn)作為投資型和以經(jīng)營為主的物業(yè)，能否找到合適的商家，能否經(jīng)營好，是商業(yè)項目成敗的關(guān)鍵，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)定位的準確與否，直接影響到整個項目是否可以成功，投資者是否成功。

　　河南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)相關(guān)專家認為，作為商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)公司應(yīng)重經(jīng)營，其中最為關(guān)鍵的一點，就是定位。商業(yè)經(jīng)營定位的原則是“從市場中來，到市場中去；源于市場，高于市場”。面對復(fù)雜的商業(yè)市場，只有通過深入的市場調(diào)研，才能證明定位的可能性與風(fēng)險性；只有實實在在地與目標經(jīng)營者溝通，才能保證招商的成功幾率，并且必須盡可能爭取率先與品牌商達成協(xié)議，形成龍頭效應(yīng)。這樣，發(fā)展商在項目啟動之前，就能做到游刃有余。對于廣大投資者來講，投資這樣的商業(yè)地產(chǎn)才是最放心的。(記者 辛漸)