是否將嚴重影響香港迪士尼業(yè)績？

　　目前，香港和東京已經(jīng)建成迪士尼樂園，上海迪士尼建成后，將形成迪士尼在東南亞三足鼎立之勢，它們之間是否會相互影響？對此，上海社科院文化產(chǎn)業(yè)研究中心主任花建表示影響并不會很大。他以位于美國洛杉磯和奧蘭多的兩家迪士尼為例，“美國只有3億人口，一南一北有兩個迪士尼，還有如環(huán)球影城等多家大型主題娛樂中心，東南亞地區(qū)是全球最有活力的經(jīng)濟體，具有20億人口的廣闊市場空間”。

　　而談及上海迪士尼是否會造成香港迪士尼客流流失一事，迪士尼公司予以否認。香港迪士尼樂園度假區(qū)行政總裁金民豪表示，上海迪士尼項目獲批是迪士尼公司在中國市場發(fā)展的又一重要進展，中國是一個充滿活力的重要市場。迪士尼公司今年7月已宣布香港迪士尼樂園的擴建計劃，這是迪士尼公司在亞洲區(qū)內(nèi)的一項重要投資。香港迪士尼正在努力推進計劃落實。

　　香港旅發(fā)局主席田北俊認為，上海迪士尼對香港迪士尼以及香港旅游產(chǎn)生的影響并不大。他指出，內(nèi)地每年來港旅客近3000萬人，其中160萬人會去香港迪士尼樂園，而當中約80萬人來自廣東，相信廣東旅客來港更方便。至于會否分流客源，田北俊表示，要視乎上海迪士尼樂園的主題區(qū)是否與香港迪士尼重復(fù)，相信迪士尼公司會做出適當考慮。

　　香港東亞銀行經(jīng)濟學家也分析，上海迪士尼建成后，主要客源是中國東部與北部，而中國南部游客還是會選擇香港迪士尼。

　　過分透支的“迪士尼地產(chǎn)”能走多遠？

　　在上海市政府宣布迪士尼落戶上海的同時，上海市政府“別有用心”地對外拍賣了位于迪士尼項目附近的住宅和商業(yè)用地，以試水迪士尼周邊土地的增值情況。最終，拍賣結(jié)果正合上海市政府心意，兩塊土地都瘋狂溢價。

　　昨日上午進行拍賣的是位于浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)A08-03的住宅地塊，其離迪士尼項目直線距離僅3公里左右。經(jīng)過掛牌期的熱炒競價，該地塊掛牌價為7億元，折合樓面價達到8249元/平方米。在昨日的競拍中該地塊最終被象嶼置業(yè)以11.9億元搶得，樓面價達1.4萬元/平方米。溢價率高達264%。據(jù)了解，這個樓面價就已超過了周圍的房價水平。地塊開發(fā)完成后，房價將至少超過2萬元/平方米。

　　在迪士尼片區(qū)的川沙功能區(qū)，一個原本沒有地鐵直達、離市中心有一個多小時車程的浦東小鎮(zhèn)，如今搖身一變成了資本青睞地。川沙功能區(qū)域新房房價從2004年初的3000元/平方米一路飆升至當前的1.4萬元/平方米左右，已經(jīng)與上海市的平均房價持平。

　　市場調(diào)查公司安居客的數(shù)據(jù)顯示，具備“迪士尼概念”的二手房房價，從今年3月至10月共漲了30%。安居客市場部負責人表示，以“迪士尼”為關(guān)鍵詞的搜索量近一周來保持每天15%的增速，未來“迪士尼概念”的樓盤可能還有20%的漲幅，均價在1.5萬-1.6萬元/平方米左右。

　　而下午拍賣的商業(yè)用地比住宅用地更是“瘋狂”。這塊商業(yè)地塊為浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)B03-13A地塊，東至規(guī)劃停車場、南至歐洲苑小區(qū)、西至妙境路、北至公共通道，可建面積3056平方米，距迪士尼項目核心區(qū)有6公里左右。經(jīng)過39輪競價，最終以4950萬元由上海浦東新區(qū)房地產(chǎn)綜合服務(wù)有限公司奪得。據(jù)估算，成交價相比底價溢價427%，折合樓面價為1.6萬元/平方米。

　　在迪士尼概念的輻射下，商業(yè)地產(chǎn)的利好大于住宅地產(chǎn)。分析師薛建雄認為，迪士尼樂園建成之后，必然帶來周邊餐飲、酒店等商業(yè)的繁榮，商業(yè)服務(wù)帶來常住人口的增加就必然帶來周邊城市功能的發(fā)展與完善。

　　不過，迪士尼樂園還未進入實質(zhì)建設(shè)階段，周邊的地價房價就如此飆升，業(yè)內(nèi)分析擔心前期過多地透支“迪士尼”概念，可能存在著泡沫的風險，將來出現(xiàn)價格大幅下跌的可能。

　　“‘迪士尼’概念對周邊商業(yè)地產(chǎn)的價值提升究竟有多大，很不確定，或許遠不如一個交通樞紐中心的建立對周邊物業(yè)價值的提升�！盨OHO中國董事長潘石屹針對“迪士尼”概念引發(fā)的地產(chǎn)瘋狂升值就表示，法國、日本等國的迪士尼項目也都是建立在遠離市中心的地方，建成多年后也沒在其周邊掀起房地產(chǎn)開發(fā)熱。