日前頒布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》明確，鼓勵(lì)民間資本參與政策性住房建設(shè)。

　　目前，各地政策性住房建設(shè)正在大規(guī)模推進(jìn)，同時(shí)民間資本相對(duì)充足但投資渠道有待拓寬。記者在上海、青島等地采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，不少民間資本對(duì)政策性住房中的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目躍躍欲試。

　　業(yè)內(nèi)人士就此建議，應(yīng)實(shí)現(xiàn)民間資本和保障房的順利“對(duì)接”，合理設(shè)計(jì)民間資本的進(jìn)入渠道，確保相應(yīng)鼓勵(lì)政策能落實(shí)到位。

　　民間資本參建保障房正當(dāng)其時(shí)

　　根據(jù)國(guó)土資源部公布的計(jì)劃，全國(guó)30個(gè)省區(qū)市(西藏除外)2010年度住房用地計(jì)劃擬供應(yīng)量約18萬(wàn)公頃，其中保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計(jì)劃供應(yīng)量，占住房用地計(jì)劃供應(yīng)總量的77%。2010年，中央將下達(dá)300萬(wàn)套保障性住房建設(shè)任務(wù)。不少地方已明確“今年保障房(配套房)開(kāi)工量不少于總量60%”等高目標(biāo)。今后幾年保障房建設(shè)規(guī)�？芍^空前，并將成為房地產(chǎn)業(yè)的主流。但落實(shí)保障房計(jì)劃，必須解決要解決“誰(shuí)來(lái)建”的問(wèn)題，鼓勵(lì)和吸引更多民資主體參與勢(shì)成必然。

　　此次《意見(jiàn)》提出，支持和引導(dǎo)民間資本投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房等政策性住房，參與棚戶區(qū)改造，享受相應(yīng)的政策性住房建設(shè)政策。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此一政策出臺(tái)可謂正當(dāng)其時(shí)。

　　中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟則還指出，國(guó)內(nèi)居民存款余額早在2008年便已超過(guò)20萬(wàn)億元。各類金融產(chǎn)品不斷推出恰也說(shuō)明，民間投資渠道有待拓寬�？梢哉f(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)告別了資本相對(duì)短缺的時(shí)期，而迎來(lái)相對(duì)充裕階段。保障房資金渠道有了進(jìn)一步拓寬的條件。

　　記者調(diào)研還發(fā)現(xiàn)，在部分城市，隨著近年來(lái)商品住宅用地供應(yīng)相對(duì)趨緊、地價(jià)不斷走高，一些資質(zhì)不低的民營(yíng)房企也面臨著儲(chǔ)地不足、“吃不飽”的情況。上海一知名民營(yíng)房企負(fù)責(zé)人告訴記者，公司在上海從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已有18年，但已有近4年沒(méi)有新增土地儲(chǔ)備，現(xiàn)有的項(xiàng)目只能開(kāi)發(fā)1年半左右，且繼續(xù)拿地難度很大；而另一方面，公司閑置資金有四五億元，加上銀行授信，可用資金超過(guò)20億元。在此形勢(shì)下，公司對(duì)政策性住房、保障性住房“充滿興趣”。

　　目前，保障性住房的規(guī)定利潤(rùn)率大多在3%至5%，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的利潤(rùn)也遠(yuǎn)低于一般商品房開(kāi)發(fā)。但一些民營(yíng)房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，這些住房的建設(shè)、銷售更具穩(wěn)定性，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也要小得多，很適合經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　部分民營(yíng)房企對(duì)保障房心存顧慮

　　不過(guò)，也有部分民營(yíng)房企對(duì)保障房心存顧慮。青島一知名的民營(yíng)房企董事長(zhǎng)一說(shuō)起保障性房，便搖頭直言：“不想再干了�！�

　　他說(shuō)，公司在2002年開(kāi)始在當(dāng)?shù)貐⑴c建設(shè)保障房，當(dāng)時(shí)還有贏利。隨后連做五六個(gè)保障房、政策性住房項(xiàng)目，總面積約有50萬(wàn)平方米，卻累計(jì)虧損約7000萬(wàn)元。

　　2007年，這家公司在當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)一個(gè)面積約6萬(wàn)平方米的限價(jià)房，定價(jià)是4578元／平方米。不料，在建設(shè)過(guò)程中，鋼材價(jià)格猛漲，建筑成本劇增。以限定價(jià)格銷售，最后該項(xiàng)目每平方米虧損1000多元，整個(gè)項(xiàng)目虧損5000多萬(wàn)元。2009年，這家公司還承建一個(gè)大型經(jīng)適房項(xiàng)目，由于企業(yè)額外承擔(dān)了部分動(dòng)拆遷成本，致使每平方米增加成本約1500元，最后核算此項(xiàng)目公司虧損800多萬(wàn)元。

　　這位董事長(zhǎng)說(shuō)：“民營(yíng)房企對(duì)保障房抱有很多顧慮，一是在價(jià)格、利潤(rùn)限定的情況下，市場(chǎng)變動(dòng)帶來(lái)的成本及銷售風(fēng)險(xiǎn)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？二是一旦在建設(shè)、管理過(guò)程中出現(xiàn)不規(guī)范現(xiàn)象，也會(huì)增加企業(yè)的額外負(fù)擔(dān)�！�

　　另一家在多個(gè)省市建設(shè)保障房項(xiàng)目的房企負(fù)責(zé)人說(shuō)，要保證保障房的建設(shè)，難題還是在政府。“以我們?cè)庥鲞^(guò)的困難來(lái)說(shuō)，一是項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間一拖再拖；二是70%的土地供應(yīng)能不能實(shí)現(xiàn)還不知道”。他說(shuō)，從去年3月份以來(lái)，一些地方政府和我們談的保障房項(xiàng)目很多，但由于政府的償還能力和行政效率等問(wèn)題，很多項(xiàng)目都還停留在談判階段，很難繼續(xù)推進(jìn)。他說(shuō)，企業(yè)對(duì)保障房項(xiàng)目的選擇標(biāo)準(zhǔn)包括銷售需求，政府的償還能力、誠(chéng)信度、執(zhí)行能力等。

　　一些業(yè)內(nèi)人士還提出，經(jīng)適房、限價(jià)房畢竟可以通過(guò)直接銷售回收成本，而即將全面推行的公共租賃房“只租不售”，需更多資金沉淀，因而吸引民間資本參與更迫切。

　　如何讓民間資本在保障房項(xiàng)目中順利進(jìn)退？

　　此次國(guó)務(wù)院的《意見(jiàn)》規(guī)定，規(guī)范設(shè)置投資準(zhǔn)入門檻，創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)、平等準(zhǔn)入的市場(chǎng)環(huán)境。市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)惠扶持政策要公開(kāi)透明，對(duì)各類投資主體同等對(duì)待，不得單對(duì)民間資本設(shè)置附加條件。

　　多位業(yè)內(nèi)人士建議，政府應(yīng)承擔(dān)保障房建設(shè)的首要責(zé)任，“政府的歸政府”“企業(yè)的歸企業(yè)”，雙方以契約形式履行各自責(zé)任，并接受公開(kāi)監(jiān)督。其次，在對(duì)保障房的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格等設(shè)定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的前提下，應(yīng)讓保障房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)向國(guó)企、民企平等開(kāi)放，相關(guān)政策均等享受，形成良性競(jìng)爭(zhēng)局面。此外，政府應(yīng)建立更合理的利益激勵(lì)和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，減少企業(yè)在融資、建設(shè)、銷售過(guò)程中的不確定因素。

　　另一方面，除由民營(yíng)房企直接承擔(dān)保障房建設(shè)外，還應(yīng)拓寬民資更多進(jìn)入渠道。比如，上海市政協(xié)委員、上海愛(ài)建房地產(chǎn)總經(jīng)理萬(wàn)雯娟認(rèn)為，可通過(guò)金融創(chuàng)新拓展公共租賃房的融資渠道，管理好民間資本對(duì)公租房的投資風(fēng)險(xiǎn)。她建議，可通過(guò)“資產(chǎn)證券化”的途徑向民間“分期借款”，由開(kāi)發(fā)商按照規(guī)劃建設(shè)公租房，完工后將其所有權(quán)移交給政府，政府將公租房“打包”，并附上每年支付收益的財(cái)政擔(dān)保，出售給資產(chǎn)證券化平臺(tái)，后者以此資產(chǎn)包為基礎(chǔ)，向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，募集資金。最后，政府用資產(chǎn)包的出售收入(即募集的社會(huì)資金)來(lái)支付開(kāi)發(fā)商的建設(shè)款項(xiàng)。當(dāng)然，政府必須確保租金和政府補(bǔ)貼作為資產(chǎn)包穩(wěn)定的現(xiàn)金來(lái)源，而資產(chǎn)包的出售可以讓信托、銀行、政府旗下的資產(chǎn)管理公司或其他有良好信譽(yù)的公司來(lái)操作。

　　民革上海市委副主委李世耀則建議，探索建立房地產(chǎn)信托投資基金，用公共租賃房“打包抵押”的方式，發(fā)行政府融資債券，將流動(dòng)性較差的保障房資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為更具流動(dòng)性的證券，促進(jìn)民間儲(chǔ)蓄向投資轉(zhuǎn)化，并提高保障房資金籌集量。(記者 葉鋒、鄧衛(wèi)華)