中新網(wǎng)6月20日電 據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，一方面，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)虛火不降，另一方面，國(guó)外資本大舉“入侵”。在“國(guó)六條”等房產(chǎn)新政火線出擊的背景下，國(guó)外資本逆市而動(dòng)意欲何為？影響何在？管理層又有什么舉措呢？

　　國(guó)外資本順風(fēng)吹火

　　6月9日，渣打銀行直接投資公司宣布對(duì)即將于香港上市的世茂房地產(chǎn)投資5000萬(wàn)美元，共同開(kāi)發(fā)包括住宅、酒店，以及商業(yè)的地產(chǎn)項(xiàng)目。渣打投資說(shuō)，參與本次投資的還有摩根士丹利房地產(chǎn)投資基金。

　　6月13日，摩根士丹利房地產(chǎn)投資基金在上海一次性支付7.58億元，買(mǎi)下華山夏都苑唯一一幢可售的高層住宅。該高層住宅總共116套，均價(jià)為28042元人民幣/平方米。而兩個(gè)月前摩根士丹利收購(gòu)了上海陸家嘴中央公寓多幢住宅樓。

　　據(jù)了解，除渣打、摩根士丹利外，近幾年來(lái)美林、花旗、高盛、雷曼兄弟等國(guó)際資本巨頭都在中國(guó)進(jìn)行了數(shù)量不等的房地產(chǎn)投資行動(dòng)，目標(biāo)主要集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，如北京和上海等。

　　央行上海分行統(tǒng)計(jì)，2002年至2004年間，在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)者當(dāng)中，外資占了20%左右的份額。而上海房?jī)r(jià)同期從每平方米均價(jià)4010元上升到均價(jià)6385元。專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，2002年之后的房?jī)r(jià)飆升與外資關(guān)系密切。

　　外資意欲何為

　　然而，外資銀行資本投入仍呈加速趨勢(shì)。據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計(jì)，今年一季度境外資金在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資達(dá)14.8億美元，占同期外資在中國(guó)服務(wù)和貿(mào)易領(lǐng)域總投資額的一半以上。

　　渣打直接投資有限公司全球總裁Karam Butalia曾表示，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，進(jìn)一步的城市化以及居民對(duì)改善居住環(huán)境的強(qiáng)烈需求，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)總體上將呈現(xiàn)健康可持續(xù)的增長(zhǎng)趨勢(shì)。

　　從宏觀層面看，國(guó)外資本正在分享中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的成果。但是，除此之外，中國(guó)社科院金融研究所的尹中立認(rèn)為，不排除外資的投機(jī)之嫌。他捉，近期看房地產(chǎn)大幅降價(jià)的可能性不大，即便外資不能從房?jī)r(jià)上升中得到利潤(rùn)，用美元購(gòu)入房產(chǎn)，指望人民幣升值后，以人民幣形式賣(mài)出，再兌換成美元，仍可以獲得巨額利潤(rùn)。

　　尹中立表示，人民幣的匯率改革已經(jīng)啟動(dòng)，如果房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)不斷上漲，則國(guó)際資本可以通過(guò)投機(jī)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)和匯率來(lái)賺取雙重利潤(rùn)，這不僅對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)可怕的后果，而且會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致人民幣的升值預(yù)期。

　　外資的進(jìn)入通道

　　北京師范大學(xué)金融研究中心教授鐘偉分析，外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的渠道分為三種。第一種是非居民機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資房地產(chǎn)；第二種是外資通過(guò)外國(guó)直接投資方式進(jìn)入房地產(chǎn)；第三種是外資通過(guò)外債方式進(jìn)入房地產(chǎn)。

　　非居民機(jī)構(gòu)投資房產(chǎn)的進(jìn)入方式以自購(gòu)和包銷(xiāo)方式買(mǎi)入房產(chǎn)為主，可細(xì)分為三類(lèi)：第一類(lèi)是非居民機(jī)構(gòu)以包銷(xiāo)方式購(gòu)入房產(chǎn)，相當(dāng)于對(duì)開(kāi)發(fā)商的過(guò)橋貸款；第二類(lèi)是非居民機(jī)構(gòu)加速在境內(nèi)設(shè)立外資房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，通過(guò)包銷(xiāo)或者代理方式持有和經(jīng)營(yíng)物業(yè)收租、或者進(jìn)行轉(zhuǎn)售。第三類(lèi)是非居民個(gè)人以境外匯款方式結(jié)匯購(gòu)房。

　　而外資通過(guò)外債方式進(jìn)入房地產(chǎn)方式，主要指中資房地產(chǎn)公司通過(guò)境外上市，引入境外資本，和通過(guò)"自我收購(gòu)"將自身改制為境內(nèi)居民完全控股的外商獨(dú)資企業(yè)等。

　　尹中立則認(rèn)為，在內(nèi)地建立REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)條件不成熟的背景下，香港放寬投資海外房地產(chǎn)限制，讓香港房地產(chǎn)投資信托基金可以投資海外房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)際上意味著允許內(nèi)地房地產(chǎn)商可以按照《香港房地產(chǎn)信托投資基金守則》成立REITs，然后注入其在內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這是內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)香港融資的最新一種渠道。

　　市場(chǎng)呼吁設(shè)防

　　根據(jù)國(guó)家外匯管理局的規(guī)定，非居民出售其境內(nèi)房產(chǎn)后，所得人民幣可通過(guò)購(gòu)匯的方式將所得匯出，其稅收待遇也等同于境內(nèi)投資者。對(duì)此，鐘偉認(rèn)為中國(guó)對(duì)于境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)境內(nèi)房產(chǎn)并無(wú)限制，外資可以自由出入中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)且無(wú)任何障礙。

　　同時(shí)，鐘偉表示，根據(jù)《外商投資企業(yè)法》的相關(guān)規(guī)定，中國(guó)政府除了對(duì)成片開(kāi)發(fā)的土地、高檔樓堂館所的建設(shè)用地進(jìn)行限制之外，鼓勵(lì)外資從事普通住宅開(kāi)發(fā)。而僅有的限制性法規(guī)是國(guó)家外匯管理局2005年11號(hào)文，其中規(guī)定"未經(jīng)核準(zhǔn)，境內(nèi)居民不得以擁有的境內(nèi)資產(chǎn)或股權(quán)為交易對(duì)價(jià)取得境外企業(yè)的股權(quán)或其它財(cái)產(chǎn)權(quán)利"。該法規(guī)主要限制了境內(nèi)企業(yè)通過(guò)換股等方式向境外非法轉(zhuǎn)移資產(chǎn)。

　　總體而言，外資進(jìn)入房地產(chǎn)并無(wú)實(shí)質(zhì)性法規(guī)的限制，而高房?jī)r(jià)已讓國(guó)人不堪重負(fù)。對(duì)此，尹中立建議國(guó)家應(yīng)該將外資購(gòu)買(mǎi)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)列為資本項(xiàng)目管理范圍，限制國(guó)外投資基金大量購(gòu)買(mǎi)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)，加強(qiáng)對(duì)外資房地產(chǎn)公司外債規(guī)模的管理，廢除外資房地產(chǎn)公司境外融資的超國(guó)民待遇規(guī)定。

　　對(duì)此，日前記者致電國(guó)家外匯管理局，對(duì)方對(duì)是否將采取措施沒(méi)有給予確切的答復(fù)。但有消息說(shuō)，目前建設(shè)部、國(guó)家外匯管理局、國(guó)稅總局等多個(gè)政府管理部門(mén)正在協(xié)商制定針對(duì)外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的管理舉措，預(yù)計(jì)會(huì)采取行政、稅收等多種手段，同時(shí)對(duì)外商并購(gòu)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)作出規(guī)定。（馬艷軍）