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上海調(diào)整住房公積金政策 公積金房貸省錢攻略

2006年06月06日 13:50

    2006年6月1日,據(jù)央行有關(guān)負(fù)責(zé)人稱,包括農(nóng)村商業(yè)銀行、城鄉(xiāng)信用社等在內(nèi)的商業(yè)銀行發(fā)放住房貸款的首付款比例不得低于30%,不過(guò)公積金貸款不受此限制。對(duì)購(gòu)買套型建筑面積在90平方米以下且是自住房的住房貸款最低首付比例仍執(zhí)行20%的規(guī)定。 中新社發(fā) 井韋 攝

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  中新網(wǎng)6月6日電 據(jù)《新聞晚報(bào)》報(bào)道,隨著上海市的住房公積金政策的調(diào)整,公積金貸款的使用范圍已從自住購(gòu)房擴(kuò)展至大修和裝修,這些政策使老百姓得到了真正的實(shí)惠,對(duì)于廣大市民來(lái)說(shuō),如果運(yùn)用好公積金貸款和沖還貸政策可以使借款成本最小化,使公積金繳交資金賬戶存款使用效率最大化。今天,民生銀行的個(gè)貸專家提供省錢攻略。

  省錢攻略一 合理確定貸款年限

  由于公積金貸款利率要比商業(yè)性貸款利率低一個(gè)百分點(diǎn),因此在組合貸款中,要合理地設(shè)定較長(zhǎng)的公積金貸款年限和較短的商業(yè)性貸款年限。如此,在同樣的還款壓力(即還款額相等的前提)下,就能以多償還利率較高的商業(yè)性貸款而減少利息費(fèi)用的支出。

  目前根據(jù)相關(guān)的公積金政策,所購(gòu)房屋為一手房和竣工5年以內(nèi)的次新房的,公積金貸款最長(zhǎng)年限為30年,所購(gòu)房屋為二手房的,公積金貸款最長(zhǎng)貸款年限為15年,并且不能超過(guò)借款人法定離休或者退休時(shí)間后的5年,即男性借款人可以貸到65歲,女性借款人可以貸到60歲。由于一戶家庭(夫妻)只可貸一筆公積金貸款。因此如果夫妻的年齡差異不大,那么丈夫來(lái)做貸款人,申請(qǐng)到的貸款年限時(shí)間更長(zhǎng);如果夫妻年齡相差較大,年齡較小的那一方做貸款人,就可以申請(qǐng)到期限更長(zhǎng)的公積金貸款。

  省錢攻略二 靈活選擇“沖還貸”

  公積金沖還貸方式有兩種,即“一次性還款法”和“逐月還款法”。“一次性還款法”是用提取的住房公積金余額一次性歸還貸款余額的辦法!爸鹪逻款法”是每月直接從委托人公積金賬戶中提取存款余額,用于歸還當(dāng)月貸款本息的辦法。借款人應(yīng)根據(jù)自己公積金賬戶資金余額和貸款具體情況選擇合理的沖還貸方式。

  公積金賬戶資金余額較大如果自己公積金賬戶的余額有幾萬(wàn)元,并且剩余貸款全部為商業(yè)性貸款(或公積金貸款余額很小)或全部為純公積金貸款,采用“一次性還款法”較為有利,因?yàn)椤耙淮涡赃款法”可利用公積金賬戶的資金歸還貸款余額,在資金較多的情況下歸還的貸款本金就多,如此可以減少貸款的利息支出。例如,借款人王先生公積金賬戶余額有5萬(wàn)元,目前商業(yè)貸款余額20萬(wàn)元,如果采用“一次性還款法”,部分提前歸還了5萬(wàn)元商業(yè)性貸款,使自己的貸款余額壓縮為15萬(wàn)元。

  在商業(yè)性貸款余額和公積金貸款余額均較大的情況下,采用“一次性還款法”就不一定合理,公積金沖還貸的順序是先沖還公積金貸款再?zèng)_還商業(yè)性貸款,在公積金貸款余額較大的情況下,公積金資金可能全部沖還了公積金貸款,如此借款人就無(wú)法享受公積金的優(yōu)惠貸款利率了。例如,借款人王先生公積金賬戶余額有5萬(wàn)元,目前公積金貸款余額10萬(wàn)元、商業(yè)貸款余額20萬(wàn)元,如果采用一次性沖還法,歸還了5萬(wàn)元公積金貸款,如此就無(wú)法享受這5萬(wàn)元低利率的公積金貸款了。

  因此,銀行專家建議要盡可能多地享受公積金貸款的優(yōu)惠。通過(guò)采用“逐月還款法”+壓縮“商業(yè)性貸款”的貸款期限來(lái)實(shí)現(xiàn)。采用“逐月還款法”,公積金賬戶資金可幫助您歸還當(dāng)月的組合貸款月供,因此可在向銀行申請(qǐng)商業(yè)性貸款時(shí)先壓縮貸款期限,使商業(yè)性貸款月還款最大化,從而盡可能多地利用公積金賬戶中的資金多多歸還高利率的商業(yè)性貸款。

  當(dāng)然要采取此辦法,您在借款時(shí),一定要選擇一家可供您任意調(diào)整貸款期限的銀行。因?yàn)楸竟ヂ缘囊c(diǎn)在于當(dāng)公積金賬戶資金沖完后,借款人再向銀行申請(qǐng)重新制定還款計(jì)劃,把每個(gè)月的還款額調(diào)整到自己可以承受的范圍,有的借款人把月還款金額定為與月公積金繳存額度基本一致,這樣僅依靠公積金賬戶資金就基本可滿足每月的還款。例如,王先生公積金賬戶余額有5萬(wàn)元,目前公積金貸款余額10萬(wàn)元、貸款年限30年,每月還款額512.05元,商業(yè)貸款余額50萬(wàn)元,貸款年限30年,每月還款額2918.18元,現(xiàn)將商業(yè)貸款期限縮短至2年,則商業(yè)性貸款每月還款額變?yōu)?2031.44元,每月還款合計(jì)為22543.49元,如此選擇“逐月還款法”,沖還兩期即基本可將公積金賬戶資金用完,并且絕大部分資金用于歸還商業(yè)性貸款。但重要的是應(yīng)在公積金賬戶資金用完后再向銀行申請(qǐng)延長(zhǎng)貸款期限的服務(wù),使月還款額控制在自己可以承受的范圍內(nèi)。

  公積金賬戶資金余額較小當(dāng)公積金賬戶余額不多,相對(duì)來(lái)說(shuō)采用“逐月還款法”的方式更好一些。因?yàn)楣e金賬戶資金余額較小,如果采用“一次性還款法”,所能沖還的貸款本金也校小,一次性沖還法一年只可沖還一次,因此公積金資金在公積金賬戶中就被“凍結(jié)”了一年時(shí)間,由于公積金賬戶存款利息低,對(duì)借款人而言不如使用“逐月還款法”,減少每個(gè)月的還貸壓力。

  還要提醒大家的是,公積金沖還貸的方式是可以變更的,但每次變更必須在原委托方式已滿一年以后才可操作。

  省錢攻略三 公積金大(裝)修貸款的申請(qǐng)

  據(jù)最新消息公積金貸款的使用范圍已擴(kuò)展到住房裝修領(lǐng)域,例如目前民生銀行已取得了個(gè)人住房公積金大(裝)修貸款承辦資格,這對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)無(wú)疑又是一個(gè)利好消息。

  符合公積金借款條件的借款人在購(gòu)房申請(qǐng)住房貸款時(shí),只須再提供房屋裝修合同和裝修首付發(fā)票等相關(guān)材料,民生銀行客戶經(jīng)理就會(huì)協(xié)助客戶向上海市住房置業(yè)擔(dān)保公司申請(qǐng)個(gè)人住房公積金大(裝)修貸款(貸款金額最高30萬(wàn)元,并不高于裝修工程款的70%,每平方米建筑面積最高1000元,貸款金額加住房貸款余額不超過(guò)房屋價(jià)格的規(guī)定成數(shù)7成或8成)。由于借款人獲得了更多的公積金貸款,其貸款結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化,即貸款總額中公積金貸款占比增加,商業(yè)性貸款占比減少,由于公積金貸款利率較低,因此通過(guò)個(gè)人住房公積金大(裝)修貸款借款人可大大降低貸款成本。

  例如,陳小姐2006年購(gòu)買需裝修的住房,所購(gòu)房屋150平方米,總價(jià)200萬(wàn)元,其中裝修總價(jià)25萬(wàn)元,申請(qǐng)了住房組合貸款(公積金貸款30萬(wàn)元,商業(yè)貸款100萬(wàn)元,期限20年),由于陳小姐所購(gòu)房為帶裝修的房子,她向民生銀行申請(qǐng)了個(gè)人住房公積金大(裝)修貸款15萬(wàn)元(按照每平方米貸款1000元計(jì)算,150平方米的房屋最高公積金大裝修貸款可貸額度為15萬(wàn)元),貸款期限也為20年。如此,將原115萬(wàn)元商業(yè)性貸款壓縮為100萬(wàn)元,用15萬(wàn)元公積金貸款替代商業(yè)性貸款20年可節(jié)省利息支出23264.2萬(wàn)元。

  如果借款人購(gòu)房后已在他行借有按揭貸款的,在房屋竣工、辦妥小產(chǎn)證后也可以申請(qǐng)個(gè)人住房公積金大(裝)修貸款。民生銀行可以為本行借款人提供公積金大(裝)修貸款。(錢妤)

 
編輯:王菲】
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