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貸款加息影響二手房市 房產(chǎn)中介拋出各自觀點

2006年05月11日 14:00


(圖片來源:北京青年報 婁啟勇/攝)

  中新網(wǎng)5月11日電 據(jù)《北京青年報》報道,中國人民銀行決定,從2006年4月28日起上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點,由現(xiàn)行的5.58%提高到5.85%,其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整。

  此次貸款利率的上調(diào),對北京房地產(chǎn)市場還有二手房市場將有什么樣的影響?對普通老百姓買賣房子有些什么影響?現(xiàn)在買賣房子劃算嗎?記者采訪了北京六家規(guī)模較大的房屋中介機構(gòu),請他們的市場專業(yè)人士分析一下。

  ●我愛我家——對房價上漲過快能起到一定抑制作用

  北京知名房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)“我愛我家”的相關(guān)專家表示,此次加息對于目前房價上漲過快勢頭可能起到一定抑制作用。

  他們分析說,此次利率上調(diào)將有可能緩解房價上漲過快勢頭。在經(jīng)歷了2004年10月、2005年3月兩次利率調(diào)整之后,購房人又遇到了2006年的第一次利率上調(diào)。由于目前整體購房人群使用貸款購房的比例較大,因此,本次利率上調(diào)對于購房者來說將使得購房難度加大,在首付比例已經(jīng)加大的基礎(chǔ)上(目前普通房屋貸款首付至少為三成),由于利率上調(diào)而導(dǎo)致月供還款壓力也會加大。由于過去兩三年到未來兩三年明顯還處于加息周期中,因此很多人都會預(yù)期,可能利率還會進一步上調(diào)。這種預(yù)期能在一定程度上抑制購房需求,緩解目前購房需求過猛導(dǎo)致的房價上漲過快勢頭。但總體來說僅僅只是會緩解一下過快上漲勢頭,使房價下跌的可能性不太大,但是會讓上漲勢頭相對趨緩。

  另外,此次利率上調(diào)將與新一輪地方政策調(diào)控相配合。我愛我家的有關(guān)人士分析說,利率上調(diào)是全國性普遍的政策,它一方面是從銀行系統(tǒng)進行宏觀調(diào)控的實施,另外一方面則是針對全國房地產(chǎn)市場進行統(tǒng)一調(diào)控。但是由于各地房地產(chǎn)發(fā)展狀況不一,針對區(qū)域市場,地方政府也會出臺相應(yīng)政策與調(diào)息政策相配合。比如目前北京房價的上漲勢頭較猛,已經(jīng)“超滬”。北京市相關(guān)政府部門便表示要加大經(jīng)濟適用房的開工面積,啟動廉租房,包括開發(fā)限價房的問題也在討論之中(限價房是市場銷售價格比經(jīng)濟適用房稍高,但是比普通商品房價格稍低的房屋)。

  最近北京市政府可能會陸續(xù)出臺一些相關(guān)政策來推動配合本次調(diào)息。如加大二手房的房源供給,促進二手房交易發(fā)展等,最終來緩解北京市房價過快上漲的勢頭。

  加息有利于增加二手商品房的供給,我愛我家的專家還就加息對二手房的影響進行了分析:由于北京目前的房屋出租價格比較穩(wěn)定,而隨著幾次加息后,以貸款方式投資房屋出租的業(yè)主的投資成本隨月供增加而進一步提升,最終導(dǎo)致他們的投資回報率下降。加之目前北京二手房價較高,未來的利率上漲預(yù)期,這些業(yè)主有可能會選擇出售手中的二手商品房,從而增加二手商品房的供給,緩解目前二手房市場房源供不應(yīng)求的局面。

  ●中大恒基——短期內(nèi)加息的信號傳遞效應(yīng)更突出

  央行加息的消息一經(jīng)傳出,加息將對樓市產(chǎn)生什么影響成為熱點話題,而引人關(guān)注的是,此番央行加息能否緩解樓市過熱?針對此問題,中大恒基不動產(chǎn)營銷總經(jīng)理王述在接受記者采訪時說,加息對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響肯定是有的,但是由于目前實行的房貸政策比較寬松,升息對房價沖擊程度不易做出準確的預(yù)測,能否緩解樓市過熱還有待于時間和市場的進一步檢驗。

  但是,再次升息卻傳遞出了幾個方面的信號。

  王述分析說,第一,“央行仍然傳遞房市降溫信號”,根據(jù)不久前央行統(tǒng)計數(shù)字,2005年底房地產(chǎn)貸款達到3.07萬億元,占金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額的14.84%,商業(yè)性個人住房貸款余額為1.84萬億元,占金融機構(gòu)人民幣貸款余額的8.9%,占國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的10%。房地產(chǎn)金融在金融總量中所占的比例越來越高。故此次個人住房貸款利率跟隨貸款基準利率上浮。第二,按揭貸款買房所占比重相當可觀,對于不同經(jīng)濟實力的購房者影響可能不同。對于已購房且正處于還貸階段的工薪階層購房者,升息加大了月供額度,加重了還貸壓力,可能會促使部分消費者采取提前還貸的方式,因為此次加息,傳遞的不僅僅是利率的上調(diào),更主要的是使很多購房者看到了新一輪加息周期的前奏,很多人判斷央行仍有很大的加息空間;對于那些準備消費決策的潛在購房者,加息可能導(dǎo)致繼續(xù)觀望,出于貸款的壓力恐懼心理,可能將自己的購買計劃延遲;對于資金實力雄厚的投資者,利率空間的存在,此輪加息導(dǎo)致他們退出房產(chǎn)投資市場的可能性不大。

  第三,此次央行加息主要矛頭指向是目前投資過熱行為,打壓的非理性投資行為,從一定邏輯上講,居民的房產(chǎn)消費行為會隨之變得理性,銀行和開發(fā)商的行為在經(jīng)歷過利率風險的考驗后會日趨成熟,可以促進房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

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