中新網(wǎng)5月11日電 據(jù)《信息時報》報道，廣州寫字樓市場即將進入一個供應(yīng)量的“尖峰時刻”。據(jù)統(tǒng)計，2010年之前將有近300萬平方米的寫字樓項目進入市場，其中單是超甲級和甲級寫字樓項目就已經(jīng)達到200萬平方米。然而，2005年全年廣州市寫字樓市場僅交易了66萬平方米，空置面積達41.97萬平方米。
對這種虛熱狀態(tài)，無論是統(tǒng)計部門還是房地產(chǎn)專家大多表示憂慮。有數(shù)據(jù)顯示，今年年底廣州寫字樓和商業(yè)用房空置率將達近35%的頂峰，一旦遭遇金融風(fēng)暴，將對廣州經(jīng)濟產(chǎn)生極大的負面影響。
今年首季出讓土地 寫字樓商用占91%
開發(fā)商對寫字樓的“狂熱”在今年燒到極致。據(jù)戴德梁行研究顧問部統(tǒng)計，今年第一季度廣州市中心城區(qū)公開出讓的土地共有7幅，涉及土地面積347719平方米。其中商務(wù)辦公用地144762平方米(占42%)，商業(yè)用地171257平方米(占49%)，商務(wù)辦公和商業(yè)用地合計占了全部土地出讓面積的91%。
引人關(guān)注的是，寫字樓用地一改去年交易平淡的狀況。交易之火爆“好像買地不用錢”，中原地產(chǎn)項目部副總經(jīng)理黃韜笑稱簡直可以用“瘋狂搶購”來形容。2月28日，琶洲兩塊辦公商業(yè)地塊公開出讓，分別以近11億元的地價和折合5411元/平方米的樓面地價，創(chuàng)下了廣州土地交易的最高紀(jì)錄。緊接著，在過去幾年寫字樓用地交易頻頻遇冷的珠江新城，所推土地同樣被搶購，4月27日富力地產(chǎn)以4.6億元將珠江新城D1-1地塊收于麾下，該地塊折合樓面地價為4566元/平方米，刷新珠江新城樓面地價新高。
廣州寫字樓大熱 經(jīng)濟驅(qū)動是主因
“廣州這兩年經(jīng)濟強勁，寫字樓市場回暖，有些甲級寫字樓甚至供不應(yīng)求”，黃韜一語道破其中的原因。
廣州市政府發(fā)布的2006年政府報告顯示，截至2005年，已有62家外國(地區(qū))金融機構(gòu)在廣州開設(shè)營業(yè)點或辦事處，廣州區(qū)域性金融中心地位不斷增強。
黃韜稱，加入WTO以來，廣州外向型經(jīng)濟發(fā)展迅速，由于近年來國家陸續(xù)取消外資經(jīng)營國內(nèi)物流、零售業(yè)和人民幣業(yè)務(wù)的限制，不少外企加快了在廣州擴張的進程，這些都為廣州寫字樓市場帶來無限商機。另一方面，中國將依照WTO協(xié)議全面放開金融服務(wù)業(yè)市場，屆時包括銀行、證券、保險、基金等機構(gòu)對寫字樓都有不小的需求，因此不少開發(fā)商都盯緊了蜂擁而至的外資企業(yè)。
開發(fā)商自有小算盤 抓地增值上市融資
經(jīng)濟雖然是主因，但精明的開發(fā)商哄搶寫字樓地開發(fā)實際還有自己的小算盤。據(jù)了解，“新會計準(zhǔn)則”將于2007年1月1日起正式實施，上市公司增值賬面利潤將正式計入，上市公司只要坐擁巨量的土地，在新會計法實施后土地增值部分將計入收益，公司業(yè)績有望大幅提升。這也是多數(shù)上市公司大量“收集”土地的原因之一。
有地產(chǎn)專家透露，從表面上來看，雖然開發(fā)商最想要的是住宅用地，由于近期政府大量推出辦公和商業(yè)用地，發(fā)展商只能被動收這些商業(yè)地塊，但實際上商務(wù)用地還有其他的用途。如富力在未上市之前，大肆收攬珠江新城的商業(yè)用地，專家就認(rèn)為富力是“為了上市”。
寫字樓高空置率危及廣州經(jīng)濟
據(jù)統(tǒng)計，2005年全年廣州市寫字樓市場僅交易了66萬平方米，空置面積達41.97萬平方米。令人擔(dān)憂的是，新的還在建，舊的空置寫字樓卻越積壓越多。
據(jù)是廣州高力國際最新發(fā)布的研究數(shù)據(jù)預(yù)測，廣州超甲級及甲級寫字樓的空置率將會于2006年底達到最高，接近35%。
廣州高力國際總經(jīng)理林國東表示，預(yù)計未來3年將會有200萬平方米甲級以上的寫字樓供應(yīng)市場，其中2006年將有80萬平方米新供應(yīng)上市，但市場吸納量僅有30萬平方米。
市場處于“虛熱”狀態(tài)
“寫字樓市場確實有點虛熱”，合富輝煌集團董事黎振偉表示。據(jù)合富輝煌研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2003年至2005年政府采用“招、拍、掛”方式出讓開發(fā)用地面積92萬平方米，可建筑面積為334萬平方米，其中商業(yè)商務(wù)用地51萬平方米，可建筑面積237萬平方米。按照土地出讓合同中的開發(fā)時間規(guī)定，這些地塊基本上均會在最近3年內(nèi)興建推出，加上各開發(fā)商陸續(xù)開發(fā)手上原有的寫字樓用地，預(yù)計至2010年前，廣州寫字樓供應(yīng)量將接近300萬平方米。
與此相對的是，廣州市近3年寫字樓市場的吸納力遠遠無法消化這樣龐大的供應(yīng)量。滿堂紅地產(chǎn)研究部總監(jiān)龍斌博士告訴記者，2003年到2005年3年期間，雖然寫字樓市場成交量逐年遞增，一手寫字樓成交量從21.4萬平方米上升至42.2萬平方米，但要消化300萬平方米的巨量至少需要7年時間。
事實需求量其實很少
“廣州做寫字樓急功近利”。高力國際董事總經(jīng)理黃少媚認(rèn)為，未來廣州寫字樓供應(yīng)量極為巨大，例如珠江新城有400萬平方米的寫字樓，天河又有200萬平方米……雖然現(xiàn)在世界500強已經(jīng)有200多家在廣州，但廣州的500強基本上都是制造業(yè)，不需要豪華的寫字樓，或者將寫字樓設(shè)置在工廠里面。他們在廣州對寫字樓的需求是很小的，很多只是辦事處，例如瑞士銀行在廣州只有二三百平方米。
遇金融風(fēng)暴后果堪憂
廣州即將來臨的寫字樓供應(yīng)高峰讓人想起上世紀(jì)90年代初的相似事件。
據(jù)長期專注于寫字樓市場研究的廣州市中立地產(chǎn)寫字樓代理有限公司董事、總經(jīng)理文志堅介紹，1993~1994年間，曾是廣州寫字樓供應(yīng)的最高峰，大約有200萬平方米，但這個數(shù)量廣州市場用了10年時間消化。1997年間，亞洲金融風(fēng)暴爆發(fā)，受其影響，廣州寫字樓多數(shù)業(yè)主為香港投資客商，為了自救，他們盡量拋售物業(yè)，廣州寫字樓處于最低迷狀態(tài)。隨后廣州寫字樓市場長期低迷，直至前年始復(fù)蘇。
專家擔(dān)憂，假如再次遭遇金融風(fēng)暴，這種空置狀況無疑將對廣州的經(jīng)濟產(chǎn)生不小的負面影響。（廖卓斌 高江虹 但瑩）
