目前，從北京、深圳、廣州及上海等地的房地產市場來看，一方面，房價快速上漲，另一方面，各地又有大量的空置樓盤沒有出售。特別是一些大城市更是如此。如果按照房地產開發(fā)商的說法，房地產市場的價格是由市場的供求關系決定的，那么當有大量的房子空置而無法出售時，房價應該是下降的，但實際結果相反。既然房價與市場供求關聯(lián)不大，那么最近一些地方的房價又是如何瘋狂上漲的呢？

　　外資進入與房價波動關聯(lián)很大

　　目前一些地方的房價快速上漲，完全是房地產開發(fā)商、國內外炒作者、某些地方政府聯(lián)手推高的結果，而且，國外資金對房地產的炒作，已成為目前中國經濟的一種嚴重禍害。

　　首先，我們應該看到，近幾年房地產市場的快速發(fā)展，應歸功于銀行個人住房按揭產品的推出。有數據表明，目前個人購房，91%以上的民眾是通過個人住房按揭貸款完成的。但是當2004年個人住房按揭貸款達到4700億元后,在宏觀調控后的2005年,個人住房按揭貸款迅速下降到2600億元，僅及2004年的一半，而且這是在中西部房地產市場快速發(fā)展的情況下的數據。到了2006年第一季度，個人住房按揭貸款為256億元，僅及2004年的1/5,不及2005年的一半。同時,從房地產開發(fā)資金來源的定金與預收款來看，2006年1~2月同比下降24.5%。

　　也就是說，近一年多來，特別是今年一季度，個人住房按揭貸款大幅下降，這說明國內居民(其中也包括炒房者)住房消費大量減少，并發(fā)生了根本的逆轉。同時，在居民住房消費迅速下降的情況下，房地產市場則異�；钴S、價格迅速上漲，如北京與深圳，一季度房價上漲20%以上。對不少地方房價快速上漲，既有房地產開發(fā)商與地方政府合謀做市，也可能有其他資金進入房地產市場炒作。比如，有媒體報道，目前不少外國資金紛紛進入房地產市場炒作。

　　據報道，近年來，廣東、福建、上海、浙江等有大量的僑匯資金流入。但廣東及福建的僑匯資金流入規(guī)模保持穩(wěn)定，年增幅很小，而浙江、上海的僑匯年增幅均在40%以上，而且僑匯資金流入多的上海和浙江的房地產價格波動遠高于廣東和福建。同時，2005年全年，港人置業(yè)投資深圳物業(yè)達1.22萬至1.26萬個單位,占港人置業(yè)投資內地房地產的53%。至2006年第一季度，盡管在成交量方面未出現(xiàn)明顯增長，但是，通過現(xiàn)場勘察、電話等方式向一些公司咨詢深圳置業(yè)事宜的港人卻越來越多。

　　據專家表示，2005年境內寫字樓物業(yè)最受境外投資者追捧，投放資金高達7.2億美元，其次為商業(yè)項目，共有4.1億美元。目前，摩根士丹利、高盛、麥格理銀行、美林集團、荷蘭國際集團等諸多外資機構，已深度介入境內房地產市場。也有境外基金入股的境內房地產公司正抓緊境外上市。這些現(xiàn)象都表明，外資進入與房價波動存在很大的關聯(lián)性。對外資在境內房地產業(yè)推波助瀾的市場炒作，國家一定要采取嚴厲的措施與政策來遏制與打擊。

　　房地產不應炒作居住權應受保護

　　在現(xiàn)代文明社會，居住權是每一國公民最基本的生存權利，住房也就成了居民得以生存的最基本生活必需品。在世界絕大多數國家，是不允許對住房進行炒作的，為了防止對本國房地產市場的炒作，不少國家都有相關的法律來遏制房地產的炒作，并讓炒作者無利可圖。中國作為一個發(fā)展中的社會主義國家，國家更是有責任與義務來保證每一個居民的居住權，更需出臺相關的法律與政策來打擊任何外資對境內房地產市場的炒作。

　　還有，住房作為一種投資品(國家統(tǒng)計局的界定)，按現(xiàn)行的規(guī)則，在資本賬戶沒有完全開放的情況下，除了是直接投資，外國資本進入應該是嚴格管制的。事實上，外國資本通過直接投資的方式進入境內房地產市場已經不多，如2006年一季度，利用外資同比下降到了15.6%。也就是說，目前房地產開發(fā)商大量宣揚進入境內房地產市場的資金并不是通過直接投資方式，而是通過其他進入方式來炒作境內房地產的資金。既然境外資金是直接為炒作房地產市場而來，政府就應該出臺制度來嚴厲遏制與打擊之。從1997年東南亞金融危機的經驗來看，如果對這種外資炒作房地產的行為不嚴厲遏制與打擊，將導致國內的金融危機。

　　外資炒房已成為經濟發(fā)展禍害

　　即使不把住房看做是現(xiàn)代文明社會一種居民居住權的保證，即使允許外國投資者來炒作國內房地產，只從國家利益的角度來說，政府也要嚴厲遏制與打擊境外資金進入境內房地產。就目前的情況來說，房地產市場是一個暴利行業(yè)，是不爭的事實，這從各企業(yè)千軍萬馬紛紛進入房地產業(yè)就表現(xiàn)得清清楚楚。而房地產市場的暴利何在？并不因為企業(yè)經營者的能力與技術，也不因為經營者管理水平，而在于利用稀缺的土地資源與廉價的資金與勞動力，利用目前房地產市場許多制度缺陷。在這種情況下，如果讓大量的外資進入境內房地產，那就等于把國家財富拱手相讓給境外投機者。這不僅導致國家財富的嚴重流失，也侵蝕了境內民眾的福利水平，破壞了國內經濟利益的平衡。在這個意義上，即使國內許多行業(yè)可以向外資開放，但房地產業(yè)則應該在政策上，對外資進入進行嚴格的管制，并立即收緊現(xiàn)行相關政策，不可再讓外資進入房地產市場。

　　總之，外資進入境內房地產市場炒作，已經成了中國經濟的重大禍害，它所獲得的利益，可能比由它進入導致整個市場的危機要大得多。從世界不少國家的經驗來看，外資炒作本國的房地產所造成的危害早已有前車可鑒，政府應該有足夠的警覺，并重新審查現(xiàn)行的有關法律制度，以遏制和打擊這些炒作行為。否則，等經濟出現(xiàn)大問題后再覺醒，到時就為時已晚了。

　　(來源：第一財經日報 作者：易憲容)