中新網(wǎng)4月5日電 據(jù)《北京晨報(bào)》報(bào)道，日前，北京市宣武區(qū)法院公布的物業(yè)管理糾紛調(diào)研報(bào)告顯示，由于業(yè)主入住時(shí)同開發(fā)商簽的是前期合同而非物業(yè)管理合同，導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。豐臺(tái)區(qū)法院的王志永法官說：“前期物業(yè)管理合同中沒有保安義務(wù)規(guī)定，成為一種普遍現(xiàn)象。一旦引發(fā)糾紛，業(yè)主往往會(huì)因敗訴而自行承擔(dān)損失�！�
七成物業(yè)訴訟緣于開發(fā)商“遺留”
宣武區(qū)法院2003年受理各類物業(yè)管理糾紛案件269件；2004年受理1859件，2005年為2402件，2006年1至3月為977件；朝陽區(qū)法院2002年受理物業(yè)管理糾紛194件，2003年這一數(shù)字增長為650件，2004年為1898件，年增長率分別到了235%和192%。而物業(yè)管理糾紛中有近70%是開發(fā)商遺留問題引發(fā)的。
案例：兩類物業(yè)協(xié)議，“同名”不同質(zhì)
業(yè)主張先生在辦理入住手續(xù)時(shí)被要求在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議上簽字，并交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后才能拿到鑰匙。張先生急于收房，沒有細(xì)看便簽了字。入住后才發(fā)現(xiàn)外人可隨意出入小區(qū)，而且門口很少見到保安。而物業(yè)公司則稱，小區(qū)屬分期開發(fā)，要等工程全部建成后才能整體綠化，目前出入小區(qū)人員較多，不便進(jìn)行查驗(yàn)。張先生則要求減免物業(yè)費(fèi)，但對方不答應(yīng)。張先生后查看前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，才發(fā)現(xiàn)協(xié)議中對保安服務(wù)無明確約定。
解讀：開發(fā)商制定合同，“忽略”保安義務(wù)
王志永法官告訴記者，物業(yè)合同分為前期物業(yè)管理合同和物業(yè)管理合同兩類。業(yè)主在購房時(shí)與開發(fā)商簽訂有關(guān)物業(yè)管理的合同，屬于前期物業(yè)管理合同，內(nèi)容為業(yè)主委托開發(fā)商選擇物業(yè)公司進(jìn)行管理。業(yè)主入住后直接與物業(yè)公司簽訂的合同，是物業(yè)管理合同。
王志永法官說，業(yè)主與開發(fā)商簽訂前期物業(yè)管理合同，業(yè)主往往沒有協(xié)商選擇的余地，開發(fā)商為了自身利益會(huì)選擇最有利于自己的物業(yè)公司�！扒捌谖飿I(yè)管理合同中的格式條款由開發(fā)商單方面決定，開發(fā)商常會(huì)有意忽略保安義務(wù)。”
“我們還要注意區(qū)分物業(yè)管理合同的不同性質(zhì)�！毙浞ㄔ豪铠P新、陳恒兩位法官告訴記者，很多小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理簽訂的是“服務(wù)合同”，而有部分小區(qū)中雙方簽訂的則是“委托合同”。如果雙方簽訂的物業(yè)管理合同是委托性質(zhì)的，那么就代表著由業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)進(jìn)行管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是委托與被委托關(guān)系，一旦小區(qū)的管理出現(xiàn)了問題，比如遭到盜竊等，物業(yè)公司沒有任何責(zé)任。為了保護(hù)業(yè)主利益，在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，業(yè)主需要注意，合同的性質(zhì)應(yīng)該為服務(wù)合同。
案例：拿不出過硬證據(jù)，投訴業(yè)主敗訴
業(yè)主劉先生因不滿意物業(yè)公司的服務(wù)，拒絕交納物業(yè)費(fèi)長達(dá)一年。物業(yè)公司將劉先生告到法院，要求其支付拖欠的物業(yè)費(fèi)用。但劉先生辯稱，自己不交納物業(yè)費(fèi)是由于對方提供的服務(wù)不到位。法院認(rèn)為，劉先生未提供物業(yè)公司服務(wù)不合標(biāo)準(zhǔn)的證據(jù)，故不予采信。
解讀：拍攝取證須滿足三項(xiàng)要求
“在物業(yè)管理糾紛案件中，多數(shù)業(yè)主因缺乏證據(jù)而敗訴。”王志永法官說，取證要以“巧”取信。
首先在拍照時(shí)：業(yè)主要采用多角度拍攝，盡量多拍幾張清晰的照片，照片上要有拍攝日期、物業(yè)名稱、小區(qū)名稱等，而攝像比拍照的證據(jù)效力更強(qiáng)。另外，業(yè)主還可以進(jìn)行暗中錄音，但必須有部分采用采訪式問話的內(nèi)容。例如：“是管理某某小區(qū)的某某物業(yè)嗎？”業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，可以向有關(guān)部門進(jìn)行投訴，這些權(quán)威部門的記錄將成為最有利的證據(jù)。(李鳳新 陳恒）
