中新網(wǎng)3月31日電 據(jù)《京華時(shí)報(bào)》報(bào)道，近日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布文件，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率做出了調(diào)整，按不同區(qū)域分別確定房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，其中，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)將由目前的15%提高到不得低于20%。新的征稅標(biāo)準(zhǔn)一出，立刻引起了業(yè)內(nèi)的關(guān)注。預(yù)售制度是否取消的問(wèn)題再次成為討論的熱點(diǎn)。
新規(guī)凸顯兩點(diǎn)變化
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》(31號(hào)文)，與2003年發(fā)布的83號(hào)文相比，最明顯的變化有兩點(diǎn)。一是將預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，并將比例由過(guò)去的15%提高至20%；二是以銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。這兩點(diǎn)變化意味著今后房企不僅要多交稅，而且不容易再享受到稅收優(yōu)惠政策了。
國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于現(xiàn)行企業(yè)所得稅征收管理辦法一般是依據(jù)工商企業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況制定的，未能很好兼顧房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，因而在稅收征管中存在一些規(guī)定不明確的問(wèn)題，難以保證稅基的完整，因此今年制定了31號(hào)文對(duì)征稅手段加以改進(jìn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)征稅過(guò)程中可能出現(xiàn)的漏洞進(jìn)行了彌補(bǔ)。
稅率提高影響房?jī)r(jià)
新稅率的提出，業(yè)內(nèi)反響不一，多數(shù)開發(fā)商反映，新稅收會(huì)增加開發(fā)成本，在市場(chǎng)供應(yīng)短缺的情況下，開發(fā)商可能會(huì)將提高的成本轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，但也有人表示，稅率提高不會(huì)造成成本增加。
新規(guī)定發(fā)布后，北京開發(fā)商多持反對(duì)意見。認(rèn)為新稅加重了開發(fā)的負(fù)擔(dān)。萬(wàn)年花城副總經(jīng)理黃璽慶表示，過(guò)去很多開發(fā)商將項(xiàng)目公司注冊(cè)在遠(yuǎn)郊區(qū)縣，交納稅收后，可以獲得當(dāng)?shù)卣姆刀悆?yōu)惠。新政策實(shí)施后，將提高開發(fā)商的開發(fā)成本。
但他也表示，對(duì)開發(fā)商項(xiàng)目?jī)r(jià)格和項(xiàng)目公司注冊(cè)不會(huì)有太大影響。目前成本與房?jī)r(jià)的關(guān)系尚不直接，主要是需求拉動(dòng)，多數(shù)開發(fā)商可以承受這樣的成本，短期內(nèi)不會(huì)反映到房?jī)r(jià)上。
也有業(yè)內(nèi)人士表示有不同的觀點(diǎn)，認(rèn)為提高稅率不會(huì)造成成本增加，相反，通過(guò)加大稅收力度，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，消除稅收漏洞，將使房地產(chǎn)價(jià)格更加合理。市場(chǎng)價(jià)格是由供求均衡程度來(lái)決定的，而不是由成本來(lái)決定的。房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)是由市場(chǎng)來(lái)決定的，有些開發(fā)商動(dòng)不動(dòng)就說(shuō)會(huì)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，這種現(xiàn)象是非正常的。目前開發(fā)商的利潤(rùn)空間還很大，而且這個(gè)利潤(rùn)過(guò)大，提高稅收只是在合理的范圍內(nèi)平衡其利潤(rùn)，使其達(dá)到一個(gè)更加合理的水平。
取消預(yù)售呼聲再起
預(yù)售征稅的提高，無(wú)疑讓房地產(chǎn)預(yù)售制度取消與否再次提上日程。之前，建設(shè)部明確表態(tài)近期不取消商品房預(yù)售制度，但是目前預(yù)售稅率提升，也從另外一個(gè)方面顯示出政府對(duì)預(yù)售制度的制約。
中國(guó)人民銀行南寧中心支行行長(zhǎng)白鶴祥建議取消房地產(chǎn)預(yù)售制度。他們認(rèn)為，當(dāng)前的期房預(yù)售制度存在法律關(guān)系復(fù)雜增加法律風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)房人缺乏擔(dān)保的法律保障、剝奪了購(gòu)房人對(duì)實(shí)物的知悉權(quán)、從預(yù)售到現(xiàn)房交付期限過(guò)長(zhǎng)、期房交易類似期貨交易,容易造成房地產(chǎn)價(jià)格泡沫、“假按揭”套取、詐騙銀行信貸資金、風(fēng)險(xiǎn)主要由銀行信貸資金和購(gòu)房人承擔(dān)等七大問(wèn)題，需要取消。
但是，作為一個(gè)由多家開發(fā)商組成的聯(lián)盟組織“中城聯(lián)盟”輪值主席胡葆森認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)于其他傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)還是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，在發(fā)展過(guò)程中必然存在很多問(wèn)題，不能因此就廢除這個(gè)制度。現(xiàn)在中國(guó)的開發(fā)商95%以上還處在一個(gè)為生存而努力的階段，這個(gè)時(shí)候如果取消了預(yù)售房制度，會(huì)有至少70%以上的開發(fā)商要在兩年內(nèi)死去。中國(guó)現(xiàn)在有6萬(wàn)家開發(fā)商，如果70%的房地產(chǎn)商也就是說(shuō)有4萬(wàn)家死去，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)會(huì)釜底抽薪。(趙麗萍)
