中新網(wǎng)3月17日電 據(jù)《市場報》報道，去年的今天，央行調(diào)整個人住房貸款政策，時稱“房貸新政”。以此為始，中國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策在幾個月內(nèi)連推不斷，新舊國八條、七部委組合拳、二手房稅改……聲勢之大，輻射之廣，爭論之烈，反應(yīng)之強(qiáng)，不斷刺激著利益各方敏感的神經(jīng)。
如今，在周年已至、“大考”過后、總結(jié)回顧之際，我們卻無奈地發(fā)現(xiàn)，房價依舊不斷走高，當(dāng)初“維護(hù)房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展”的調(diào)控初衷并未完全實現(xiàn)。去年的今天，央行調(diào)整個人住房貸款政策，時稱“房貸新政”。以此為始，中國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策在幾個月內(nèi)接連不斷，新舊國八條、七部委組合拳、二手房稅改……聲勢之大，輻射之廣，爭論之烈，反應(yīng)之強(qiáng)，不斷刺激著利益各方敏感的神經(jīng)。
驚魂160天房產(chǎn)業(yè)舉國博弈
從3月17日至8月24日，160天的時間。在這期間，中央各部委一系列的宏觀調(diào)控政策頻頻出手，其影響面之廣，輻射到了每一個利益方的神經(jīng)末梢。
房貸加息 開發(fā)商“無甚感覺”
加息了！2005年3月17日，央行調(diào)整個人住房貸款利率的消息，在很長一段時間內(nèi)成為公眾和媒體討論的熱點。盡管只是0.2%這個微不足道的數(shù)字，卻終結(jié)了已實行7年的個人住房貸款優(yōu)惠政策。
那段時間在北京市通州區(qū)買下一套兩居室的高國東先生告訴記者：“當(dāng)時本來就囊中羞澀，好不容易湊齊首付買了房，利率就漲了，算起來這套房子又貴了不少錢。”的確，與中央的許多金融政策不同，此次新政讓許多群眾不得不重新掂量了一下自己的錢袋。
加息政策發(fā)布以后，有機(jī)構(gòu)對北京、上海、廣州等地的公眾進(jìn)行電話調(diào)查，結(jié)果顯示，42%的已購房者因此表示考慮籌措一筆資金，提前還貸。銀行人士當(dāng)時向媒體透露，從央行公布加息的第二天，按揭中心的電話就被“打爆”了，很多購房者要求提前還款。
眾所周知，房貸新政的真正的矛頭所指是房地產(chǎn)商。然而他們卻絲毫沒有緊張，并紛紛表示認(rèn)可這一政策，認(rèn)為取消房貸優(yōu)惠是讓房貸消費正�；拈_始。但除了這些表態(tài)之外，地產(chǎn)商們?nèi)匀粓猿址康禺a(chǎn)業(yè)無泡沫的觀點，認(rèn)為房貸加息對地產(chǎn)市場影響甚微。北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司的市場部總監(jiān)李淵，當(dāng)時曾就房貸新政向記者表態(tài)：“無甚感覺�！逼浜竺暣笤氲谋本┤A遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)當(dāng)時也表示：“房地產(chǎn)加息對中等收入者壓力最大，真正有錢的人不在乎利息高一點。”
新舊八條 “地荒論”無端走紅
房貸新政實施8天，開發(fā)商正氣定神閑，國務(wù)院辦公廳2005年3月26日發(fā)布《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，指出由于部分地區(qū)投資性購房和投機(jī)性購房大量增加，導(dǎo)致一些地方住房價格上漲過快，并要求地方政府及相關(guān)部門抑制價格過快上漲。
“晚買一年等于白干兩年”，這是許多白領(lǐng)人士購房的總結(jié)。盡管房價一路飆升已經(jīng)數(shù)年，國務(wù)院的一紙通知終于讓“房價是否過高”的爭論塵埃落定。北京某置業(yè)公司副總告訴記者：“如果國家認(rèn)定房價過高，可能會有新的措施出臺�！�
果然，僅僅一個月之后的2005年4月27日，溫家寶總理指出商品房價格上漲過快，并提出八條措施，加上前面《通知》中的八條意見，分別被業(yè)界稱為“舊八條”和“新八條”。調(diào)控信號密集，許多開發(fā)商真正感到了不祥。曾對加息表示“無甚感覺”的李淵也開始沉不住氣，他告訴記者：開發(fā)商不怕單個政策，怕的是一個政策接一個政策！
當(dāng)時，許多購房者對調(diào)控的未來充滿了期望，甚至有人希望如易憲容所言：上海的房價下降50%，北京的房價下降30%。但“地荒論”的陡然升溫，驚擾了不少人的白日夢�！暗鼗恼摗闭J(rèn)為，房價上漲的主要原因并不是開發(fā)商為了獲取暴利，而是由于土地成本太高�！暗鼗恼摗卑逊績r飛漲的原因，歸結(jié)到了政府的土地政策上。
國土資源部隨之做出反應(yīng)，表示所謂“地荒”是不存在的。針對地荒傳聞最多的北京市，國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，北京現(xiàn)在批出的可供建設(shè)住宅，并且已經(jīng)在開發(fā)商手里的協(xié)議出讓或通過規(guī)劃的開發(fā)用地已有9000萬平方米，可以建設(shè)3億到4億平方米的商品房。如果按照現(xiàn)在每年的竣量計算，北京現(xiàn)在已經(jīng)批出的土地足夠建設(shè)10年住宅。
全額征稅 炒房團(tuán)“萬夫所指”
隨著新舊“國八條”的陸續(xù)出臺，“炒房團(tuán)”成為被關(guān)注的焦點之一，各種有關(guān)溫州炒房團(tuán)、山西炒房團(tuán)的神秘傳說不脛而走，并逐漸成為不少人憤慨的對象。2005年5月11日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，推出了打擊炒地、抑制投機(jī)和禁止期房轉(zhuǎn)讓等措施。七部委的意見被稱為“組合拳”，其中條款引起業(yè)界的極大關(guān)注。打擊投機(jī)炒房者，稱為調(diào)控的階段性重點。
尤其引起業(yè)界關(guān)注和震動的是，2005年6月1日被一些人稱為“大限”。原因是從這天起，對個人購買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。其核心顯而易見：打擊房地產(chǎn)市場的炒賣行為。為了避免成為打擊對象，許多媒體報道了炒房者和時間賽跑的壯觀景象：很多城市的二手房市場出現(xiàn)大面積拋盤，不少投資者讓價銷售；北京的三大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中的我愛我家二手房一周內(nèi)日均掛牌量增幅50%；中大恒基和鏈家兩家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的日均掛牌量的增幅也分別達(dá)到20%左右。
期房風(fēng)波 開發(fā)商抱團(tuán)反撲
令許多開發(fā)商始料不及，2005年8月中旬，央行公布《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》，部分內(nèi)容引起軒然大波：“很多房地產(chǎn)的市場風(fēng)險和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，因此可以考慮取消。”
此舉猶如巨石擊水。對于央行建議，消費者大多拍手稱快。有人表示：現(xiàn)在許多開發(fā)商是借殼圈地、借錢蓋房、期房贏利，這種經(jīng)營模式不但使購房人面臨巨大的質(zhì)量風(fēng)險，而且一旦開發(fā)商資金鏈斷裂，購房人的錢很可能血本無回。易憲容表示：“一些人通過銀行金融杠桿工具，套取銀行的資金為其牟取暴利。如果獲得暴利就歸個人；如果一旦市場出現(xiàn)風(fēng)險，就容易轉(zhuǎn)嫁給銀行。而最后來承擔(dān)銀行風(fēng)險的，當(dāng)然是整個社會廣大民眾了�！�
據(jù)央行房地產(chǎn)金融分析小組認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)資金中64.3%的資金都是預(yù)售帶來的，預(yù)售支撐了開發(fā)商的脊梁。也許正因為如此，與其他已經(jīng)出臺的調(diào)控措施相比，開發(fā)商對取消預(yù)售的建議似乎更難接受。不久，建設(shè)部組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)、金融部門和中國社科院召開專題座談會進(jìn)行討論，會上開發(fā)商對央行的建議提出了言辭激烈的反對。
2005年8月24日，建設(shè)部明確表態(tài)：國家近期不會取消商品房預(yù)售制度，并表示近期內(nèi)不會再有大的宏觀調(diào)控政策出臺。至此，緊張了半年的許多房地產(chǎn)開發(fā)商，終于重新將笑容掛在臉上，并紛紛向媒體表示樓市將“走出觀望”。
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