企盼著房價下跌者的愿望恐怕又要落空了。2005年的宏觀調(diào)控僅使房價上漲的速度減緩了一些。2006年，房價下降可能仍是一個夢想。

　　今年房價不會下降

　　提到房地產(chǎn)，最敏感的詞匯是“房價”。筆者認(rèn)為房價不會下跌，主要理由有三點。

　　首先，抑制需求的同時供應(yīng)量在減少。2004年實行“招拍掛”以來，政策因素導(dǎo)致土地進(jìn)入市場步伐放緩，加上避免投資過熱的宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)先行指標(biāo)回落，投資增速下降。拆遷政策的改進(jìn)在客觀上造成房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程減緩，房屋供應(yīng)量減少。銀根對房地產(chǎn)行業(yè)的緊縮沒有得到根本性改善。同時，房地產(chǎn)信托在2005年受到整頓，房地產(chǎn)基金尚不能成為主流的融資渠道，由于股權(quán)分置改革，地產(chǎn)公司幾乎沒有通過證券市場融資，房地產(chǎn)業(yè)整體資金緊張，開發(fā)節(jié)奏大大放緩。

　　其次，房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷地位在加強(qiáng)。大多數(shù)人認(rèn)為房價是由供求關(guān)系決定的。其實并非如此。賣方主導(dǎo)使房地產(chǎn)市場不屬于完全競爭性市場，在這樣一個市場，房地產(chǎn)企業(yè)可以人為地囤積土地，減少供應(yīng)，抬高價格，房價不是完全由供求關(guān)系決定的。房地產(chǎn)企業(yè)的成本可以順利實現(xiàn)傳導(dǎo)，同時實現(xiàn)超額的利潤。另外，供求對房價有相當(dāng)大的影響。供求失衡會更加強(qiáng)化地產(chǎn)商的壟斷屬性，會更加凸顯房地產(chǎn)賣方市場的特征。綜合來看，宏觀調(diào)控下的優(yōu)勝劣汰大大提高了行業(yè)的集中度，房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷地位反而在加強(qiáng)。

　　第三，抑制房價的有效措施短期內(nèi)很難施行。調(diào)控房價的手段還有土地年租制、提高審批效率、限制購買多套住房、城市郊區(qū)化發(fā)展等。但有些牽涉的利益面太廣，推行的難度非常大；有些是長效措施，短期內(nèi)難以起到立竿見影的作用。

　　成交量難以大幅下滑

　　有價無市同樣是對房地產(chǎn)行業(yè)的重大沖擊。從政策、需求的角度分析，今年成交量不可能大幅下降。

　　政策不會容許成交量大幅萎縮，因為它會傷及所有參與者的利益。房地產(chǎn)行業(yè)地位如此重要，一旦成交量萎縮，地方政府失去的是就業(yè)機(jī)會和財政收入，銀行失去的是重要的客戶和利潤來源，上下游企業(yè)失去了飯碗，購房者居住條件的改善遲遲得不到滿足。如果是這樣，政策怎么會容許？

　　從房地產(chǎn)需求的角度分析，成交量不會大幅下降，因為有旺盛的需求支撐。即使政策重點打壓的投資性需求，下降幅度也不會太大。這主要是因為：一些城市和地區(qū)的人均GDP已經(jīng)是全國的4倍，在這些地區(qū)，房屋的買賣不僅是為了滿足居住的需求，更重要的是作為一種保值和增值的工具，即投資的需求。即便是居住，也會同時考慮其投資的功能。另外，2005年的宏觀調(diào)控也擋不住海外基金投資中國房地產(chǎn)的步伐，目前來看，這些基金的總量雖然不大，但是示范效應(yīng)不容忽視。

　　理性看待地產(chǎn)股回調(diào)

　　1998年以來，房地產(chǎn)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中已經(jīng)實現(xiàn)了高度的市場化，但政府仍控制著房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)的主要外部資源：土地和資金。土地轉(zhuǎn)讓一級市場是政府主導(dǎo)，多數(shù)開發(fā)資金來自于銀行。從消費需求的角度來看，房改拉動需求，按揭貸款支持需求，拆遷創(chuàng)造需求。房地產(chǎn)行業(yè)依然是一個政府主導(dǎo)的行業(yè)。2006年，上述特征不會有本質(zhì)性的改變，因此投資房地產(chǎn)上市公司的最大風(fēng)險仍是政策面。

　　今年政策的主基調(diào)將是維持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。經(jīng)過2005年房地產(chǎn)調(diào)控的洗禮，投資者對政策的承受力應(yīng)該有所增強(qiáng)。對政策的擔(dān)心僅是前期漲幅過高的地產(chǎn)股調(diào)整的一個由頭，對此投資者應(yīng)理性看待。

　　來源：中國房地產(chǎn)報 作者：段海