中新網(wǎng)2月16日電 據(jù)《北京現(xiàn)代商報(bào)》報(bào)道，戴德梁行日前發(fā)布報(bào)告，對(duì)北京住宅銷售市場(chǎng)去年的情況做了回顧分析，并預(yù)測(cè)了今年的市場(chǎng)形勢(shì)。

　　土地供應(yīng)

　　土地是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)，在2005年之初，北京市發(fā)改委、國土局下達(dá)的北京市2005年土地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)為：年度土地供應(yīng)總量6500公頃。而截至去年11月份，北京市住宅用地供應(yīng)量為922公頃，其中出讓住宅用地627公頃，劃撥住宅(經(jīng)濟(jì)適用房)用地295公頃。

　　在去年10-11月中，新增住宅用地389公頃，占1-11月份總量的42%，在四季度住宅用地的巨大放量是市場(chǎng)在經(jīng)過對(duì)宏觀調(diào)控政策適應(yīng)后逐漸走向穩(wěn)定的表現(xiàn)，自三季度華潤(rùn)置地拿下清河毛紡廠地塊后，眾多大型房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)也做出了相應(yīng)的積極反應(yīng)，而在年底的土地集中放量為今年住宅市場(chǎng)帶來了更多的不確定性。

　　交易量分析

　　北京住宅市場(chǎng)在三季度的過渡之后，市場(chǎng)逐漸回歸到以往的增長(zhǎng)趨勢(shì)中，市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)需求在政策調(diào)整后期的快速釋放，將往年“金九銀十”的銷售旺季持續(xù)向后延伸，可以說消費(fèi)者持幣觀望的態(tài)度更多地被需求激發(fā)出來。

　　從數(shù)據(jù)中顯示，在去年10-11月份，市場(chǎng)共計(jì)消化401萬平方米，同比增長(zhǎng)11%，是去年前三季度的28.6%。在去年的1-4月份市場(chǎng)消化量的變化趨勢(shì)與往年基本相同，受到宏觀政策的影響在5月份跌入低谷，隨著時(shí)間的推進(jìn)逐漸攀升。在這種攀升的過程中，可以看出市場(chǎng)與消費(fèi)者經(jīng)過對(duì)宏觀政策的審視與判斷，需求逐漸抬頭。可見市場(chǎng)需求是客觀存在的，即便是受到外力的影響，但仍舊會(huì)持續(xù)爆發(fā)。

　　價(jià)格變化

　　住宅市場(chǎng)的價(jià)格在去年第四季度仍舊呈現(xiàn)出上漲的趨勢(shì)，特別是新項(xiàng)目的價(jià)格有明顯的抬升。截至去年11月份住宅平均價(jià)格6776元/平方米，同比增幅為21.2%。四季度新開盤項(xiàng)目，包括普通住宅、公寓及別墅的平均價(jià)格為8749.5元/平方米。

　　在單月平均價(jià)格比較中，去年10月份的平均價(jià)格由于當(dāng)月“御樹臨風(fēng)”別墅等高檔項(xiàng)目開盤較多，對(duì)整體的平均價(jià)格產(chǎn)生了拉升作用，而在11月份多個(gè)中底檔普通住宅的推出使平均價(jià)格有所回落，但總體與其他三個(gè)季度相比，價(jià)格仍有所上升。

　　未來預(yù)測(cè)

　　由于城市可供開發(fā)的土地逐漸減少，各開發(fā)機(jī)構(gòu)將目光已落到了城市的近郊區(qū)，在2006年度，郊區(qū)低密度項(xiàng)目將進(jìn)一步擴(kuò)大供應(yīng)量。住宅銷售市場(chǎng)在四季度有了明顯的改觀，說明市場(chǎng)的實(shí)際需求是客觀存在的，在政策環(huán)境明朗后，實(shí)際購買力需要一個(gè)釋放的過程，而這個(gè)過程將更多地延續(xù)到2006年的上半年。價(jià)格的上升主要基礎(chǔ)就是市場(chǎng)客觀有效的需求，那么在強(qiáng)勁市場(chǎng)需求的影響下，價(jià)格的調(diào)整提高也是2006年的主旋律。(陳志平)