中新網(wǎng)2月10日電 據(jù)《東方早報》報道，2005年的上海樓市并沒有如年中調(diào)控開始不久時很多人所預(yù)測的那樣由抑轉(zhuǎn)揚，房價一路下行已經(jīng)成為不爭的事實，而成交量也沒有如期望中的大幅上升。對于那些一心想著“底價入市”的購房者來說，等待時間也相應(yīng)地從三個月、半年，一直延長到了如今雞年逝去，狗年來臨。

　　對于2006年上海樓市走勢的判斷，林林總總的地產(chǎn)“業(yè)內(nèi)人士”看法依然各有不同。只是有一點卻是共同的：如果今年沒有非常強的利好政策刺激，上海樓市短期內(nèi)很難走出目前的狀態(tài)，購房者可以繼續(xù)等待。

　　樓市供求不平衡

　　在沒有看到利好消息刺激的情況下，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，未來短時間內(nèi)很難走出目前供求關(guān)系不平衡的局面。

　　中海地產(chǎn)有關(guān)人士表示，目前新盤量在不斷增長，配套商品房和中低價房所建樓盤也不斷上市，加上去年沒有消化的量堆到今年，今年樓市供應(yīng)過剩的基調(diào)已經(jīng)建立。今年上海樓市將延續(xù)去年下半年的狀況，即撐不下去的小公司在關(guān)停并轉(zhuǎn)，而大型房地產(chǎn)公司則利用這一機會積極融資吃地，地產(chǎn)世界重新洗牌或許是今年的主調(diào)。

　　臺灣地產(chǎn)專家蔡為民同樣表示，未來一年，樓市調(diào)價范圍則可能進一步擴大。蔡為民告訴記者，根據(jù)觀察上海市中心樓市的價格情況，從去年年底開始，前期價格穩(wěn)定的內(nèi)環(huán)線新盤也開始出現(xiàn)調(diào)價現(xiàn)象，這種現(xiàn)象估計會持續(xù)到今年年中。事實上，即使是已經(jīng)調(diào)整價格的市中心樓盤，還是有許多銷售成績乏善可陳，這意味著未來可能有繼續(xù)調(diào)價機會出現(xiàn)。

　　留意稅收政策

　　中房指數(shù)研究院(華東區(qū))院長陳晟表示，未來樓市走向需要觀察一些去年提及的稅收政策比如二手房個人所得稅是否會施行。陳晟認為，目前上海樓市已經(jīng)處于供大于求的狀況，因此稅收政策的實行不可能出現(xiàn)之前其他地區(qū)曾經(jīng)出現(xiàn)的價格上揚的局面，反而，這一政策將再次打擊部分購房者的信心。雖然目前大部分投資客已經(jīng)離場，稅收政策對剛性需求的影響不會特別大，但由于房子還是具有多重屬性的商品，一部分的投資有利于活躍整個市場的流通環(huán)節(jié)，一旦稅收政策出臺，市場回暖的可能性就更加小。

　　與此同時，物業(yè)稅的討論也進行得如火如荼，雖然這一稅種經(jīng)歷多年還沒有正式施行，但很顯然，今年建設(shè)部以及稅務(wù)總局對于出臺這一稅收的決心已經(jīng)加強，并開始選擇地區(qū)試點。一旦稅收實行，業(yè)內(nèi)人士認為房產(chǎn)價格也有可能會受到一定程度影響。

　　不必立即出手

　　陳晟表示，目前剛剛進入新年，購房者還是需要觀察一段時間。如果是自住用房，則可以在3月以后考慮進行挑選，當然，保險的話可以等到二手房稅收政策出臺看看市場反饋。由于二手房價格對于一手住宅有傳導(dǎo)作用，所以還是要留意其影響。

　　一直關(guān)注最前沿市場動態(tài)的蔡為民的建議則更加具體。蔡為民表示，目前購房者買房需要更加關(guān)注區(qū)域的選擇。隨著樓市的調(diào)整，市場細分變得更加明顯，選擇購房區(qū)域是買房的關(guān)鍵。一定程度上來說，內(nèi)環(huán)線還是一個比較好的選擇，但是，即使如此，目前內(nèi)環(huán)價格也正在回調(diào)。蔡為民預(yù)測，今年第一季度、第二季度，內(nèi)環(huán)價位將會持續(xù)調(diào)整，至二季度末應(yīng)該沒有往上走的機會。今年下半年，內(nèi)環(huán)線價格將達到階段性底部，整體調(diào)價幅度在10%左右，也不排除部分樓盤幅度達到20%。蔡為民表示，內(nèi)環(huán)樓盤總體來說還是具有較強抗跌性，但是由于前段時間的過分炒作，使得這部分樓盤拉升過快，必然要調(diào)整至合理價位。

　　至于中外環(huán)線的樓盤，考慮到內(nèi)環(huán)樓盤價格的傳導(dǎo)因素，其階段底部會在第三第四季度露出，整體調(diào)價幅度會在15%~20%，因此需要購買中外環(huán)房源的購房者可以到第三季度以后再出手。這里所說的內(nèi)環(huán)，指的是上海中心區(qū)域內(nèi)的地區(qū)，具體說來指軌道交通四號線環(huán)繞地區(qū)，而外圍的樓盤抗跌性可能還差一些。

　　此外，蔡為民認為，隨著軌道交通越來越普遍，其對于樓盤價格的影響也在逐漸減低，尤其是內(nèi)環(huán)地區(qū)，由于交通原來就十分便捷，所以軌道交通的影響基本不存在，或者甚至可能因為軌道沿線分流購房者而對其銷售有所抑制。

　　蔡為民建議，購房者在買房前應(yīng)該留出半年的準備期，細心觀察目標區(qū)域的價位變動情況，做好充足的準備。房源充足的情況下，可以相對較低的價格購買到適合的房子。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，如果希望獲得理想的居住品質(zhì)，買房最好能夠滿足兩個條件。1、按揭的首付與還款與自己的財務(wù)狀況達到不降低生活水平的比例；2、通過泡沫等因素，找到符合自己內(nèi)心期望的房子。(劉秀浩)