中新網(wǎng)1月17日電 據(jù)《深圳特區(qū)報(bào)》報(bào)道，房?jī)r(jià)是樓市永恒的主題，也是老百姓最關(guān)心的焦點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年深圳房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到17%。相對(duì)于過(guò)去多年來(lái)的平穩(wěn)房?jī)r(jià)，2005年高漲的房?jī)r(jià)、火爆的樓市給人們帶來(lái)諸多反思。
今年房?jī)r(jià)還要漲多少？
近期，業(yè)界一些研究機(jī)構(gòu)對(duì)2006年房?jī)r(jià)進(jìn)行了很多預(yù)測(cè)，記者亦采訪了一些業(yè)內(nèi)人士。與往年不同的是，漲與跌似乎已經(jīng)不是今年業(yè)界分析和預(yù)測(cè)的焦點(diǎn)，更多討論的是今年的房?jī)r(jià)漲幅多少。
置業(yè)國(guó)際董事總經(jīng)理姜樹(shù)榮認(rèn)為，2006年深圳房?jī)r(jià)將繼續(xù)上揚(yáng)，預(yù)計(jì)上半年房?jī)r(jià)漲幅較大，下半年將放緩。今年的房?jī)r(jià)會(huì)在2005年的基礎(chǔ)上上漲8%-9%。
“今年的房?jī)r(jià)可能會(huì)在5%-8%之間浮動(dòng)”，同致行(中國(guó))董事長(zhǎng)王波表示，隨著2006年政府加大土地供應(yīng)等一些調(diào)控措施陸續(xù)發(fā)揮作用，深圳的房?jī)r(jià)與2005年相比，將有所回落。但由于政府舉措貫徹執(zhí)行需要一個(gè)過(guò)程，所以今年的房?jī)r(jià)回落可能會(huì)在下半年出現(xiàn)。
業(yè)界分析，推動(dòng)深圳房?jī)r(jià)上漲有三個(gè)基礎(chǔ)動(dòng)因。其一是深圳土地資源匱乏已經(jīng)成為共識(shí)。近幾年來(lái)，深圳每年出讓房地產(chǎn)用地在1平方公里上下，每年市場(chǎng)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目約70%以上用地來(lái)自存量。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上游資源的土地供應(yīng)的嚴(yán)重匱乏是導(dǎo)致深圳房?jī)r(jià)大幅上漲的基礎(chǔ)性因素。
其二則是，深圳經(jīng)濟(jì)多年來(lái)態(tài)勢(shì)良好，GDP穩(wěn)步增加，深圳一直位居全國(guó)人均收入首位，再加上國(guó)內(nèi)外游資的流入，都給深圳樓市帶來(lái)良好的投資環(huán)境。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，深圳普通住宅的投資比例大約占15-20%左右，而豪宅的投資比例更為突出，再加上深圳本地內(nèi)部對(duì)房子的旺盛需求，從而促使了深圳樓市的高速發(fā)展。
其三則是深圳一直以來(lái)都有非常穩(wěn)固的剛性需求。深圳每年新增人口數(shù)十萬(wàn)，且平均年齡較低，在短期內(nèi)便會(huì)形成購(gòu)房需求，成為樓市需求持續(xù)旺盛的關(guān)鍵所在。
深圳萬(wàn)科股份有限公司董事長(zhǎng)王石分析，近年地產(chǎn)價(jià)格保持穩(wěn)步上升，以廣州、深圳為代表的一線城市前兩年呈現(xiàn)緩慢上升趨勢(shì)，直至2004年第四季度開(kāi)始大幅上升，這個(gè)現(xiàn)象是合理的，且今明兩年將持續(xù)這一勢(shì)頭，在城市化快速推進(jìn)的過(guò)程中，萬(wàn)科仍看好未來(lái)的中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)。
是什么推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)走高？
影響樓市價(jià)格的因素，既有主觀的，也有客觀的；有外部的，也有內(nèi)部的，各種錯(cuò)綜復(fù)雜的因素交織在一起影響著今年樓市的發(fā)展和房?jī)r(jià)的走勢(shì)。中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智認(rèn)為，除去土地資源匱乏等基礎(chǔ)性因素，促動(dòng)今年房?jī)r(jià)上漲還會(huì)有四大“動(dòng)力源”。
首先是供求關(guān)系。根據(jù)中原地產(chǎn)深港研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從2003年開(kāi)始，深圳住宅新增供求比一直小于1,2005年更低至0.79,減少幅度達(dá)24%。供不應(yīng)求的矛盾日益明顯。此外，也造成樓房空置率的下降。2005年，深圳空置面積從2002年的169萬(wàn)平方米降到150萬(wàn)平方米，減少了1%。供求比的失衡，使得房?jī)r(jià)不斷攀升，漲幅也越來(lái)越大。2006年尤其是上半年，深圳入市的樓盤(pán)數(shù)量雖有所增加，但適應(yīng)普通消費(fèi)者需求的產(chǎn)品仍是有限，所以供應(yīng)依舊吃緊。
其次，關(guān)內(nèi)某些片區(qū)仍將保持較高的熱度。“2005年，南山的供求比只有0.69：1,福田更低至0.53：1,供求矛盾已經(jīng)不言而喻�！�
第三，隨著南坪快速、福龍公路、東部沿海高速、南光高速、1號(hào)地鐵二期、3號(hào)地鐵、4號(hào)地鐵等主要交通干線的建設(shè)，深圳的交通網(wǎng)絡(luò)將越來(lái)越完善，關(guān)內(nèi)外聯(lián)系越來(lái)越緊密。
2005年深圳住宅市場(chǎng)的一個(gè)重大變化是關(guān)外的崛起使供應(yīng)格局出現(xiàn)質(zhì)變。寶安供應(yīng)面積首次超過(guò)南山，位居第一。寶安、龍崗的房?jī)r(jià)漲幅分別是28%、25%，也創(chuàng)下新高。同時(shí)，深圳特區(qū)土地資源儲(chǔ)備極其有限，80%以上的可建設(shè)用地都集中在關(guān)外兩區(qū)。深圳未來(lái)30年發(fā)展空間的土地資源將主要依賴關(guān)外兩區(qū)。2006年，關(guān)外仍將成為拉動(dòng)深圳房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素。
第四，是產(chǎn)品的拉動(dòng)。2006年入市的豪宅還比較可觀，再加上去年的眾多存量，今年的豪宅會(huì)面臨比較大的銷(xiāo)售壓力，一定程度上不會(huì)出現(xiàn)象去年那樣大幅度地拉升房?jī)r(jià)；而普通住宅，今年的供求比仍然不容樂(lè)觀，今年適合一些初次和普通市民置業(yè)的中、小戶型產(chǎn)品并不多，會(huì)造成供小于求，這一定程度上會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。
房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大危機(jī)幾何？
房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)存在很多危機(jī)。在采訪中，很多業(yè)內(nèi)人士表示，2005年，深圳房?jī)r(jià)漲幅很大程度上已經(jīng)超過(guò)了人們的心理預(yù)期和接受程度，持續(xù)下去，會(huì)引發(fā)諸多“負(fù)效應(yīng)”。
“房?jī)r(jià)是衡量樓市發(fā)展的非常重要的風(fēng)向標(biāo)。深圳樓市的健康穩(wěn)定一直以來(lái)都成為全國(guó)的典范，這其中一個(gè)重要的穩(wěn)定因素就是房?jī)r(jià)。深圳房?jī)r(jià)多年來(lái)保持著非常穩(wěn)定、基數(shù)較小的增長(zhǎng)幅度，2005年，深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)比較大的漲幅，必然影響人們對(duì)樓市的選擇以及投資的取向，也超過(guò)人們的心理預(yù)期。”
姜樹(shù)榮認(rèn)為，深圳土地供應(yīng)不足已是事實(shí)，如果土地價(jià)格一味上漲，必將導(dǎo)致房?jī)r(jià)在上漲。進(jìn)入2003后，國(guó)家采取了緊縮土地供應(yīng)的政策，此后的幾年，全市的商品房土地供應(yīng)大致都維持在1平方公里左右，特區(qū)內(nèi)更是陷入了連續(xù)幾年沒(méi)有商品房土地供應(yīng)的困境。
“如果今年地價(jià)仍然高居不下，不排除房?jī)r(jià)仍會(huì)保持2005年的漲幅”，姜樹(shù)榮對(duì)深圳房?jī)r(jià)表示擔(dān)憂。他分析說(shuō)，深圳樓市雖然泡沫不大，但漲幅過(guò)快、過(guò)大，仍然會(huì)給樓市帶來(lái)很多負(fù)效應(yīng)。
首先是市民置業(yè)壓力增大，其他消費(fèi)支出減少，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生不利影響；對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，房?jī)r(jià)大幅上漲，短期會(huì)帶來(lái)一些收益，但由于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)期的過(guò)程，過(guò)快的增長(zhǎng)，都將給樓市帶來(lái)頗多危機(jī)。
