中新網12月15日電 據《北京現(xiàn)代商報》報道，年底到了，是房產投資者收獲回報的時候。然而，總有一些投資者因為開發(fā)商的違約而深陷投資失敗的“痛苦”中。如何才能正確投資房地產呢？

　　盡量簽訂新版合同

　　今年3月，北京市建委、市工商局共同制訂的《北京市商品房預售合同》和《北京市商品房認購書》示范文本開始推行使用。希望通過示范文本的推行使用，在商品房認購和預售兩個重要環(huán)節(jié)中，矯正因交易信息不對稱、經濟力量不對等而造成的利益失衡問題，減少交易糾紛并便利糾紛的解決。

　　新版合同雖然在北京取得商品房(包括經濟適用房)預售許可證的項目中推薦使用，但沒有要求強制使用。因此，在該規(guī)定出臺之后也引起了業(yè)內的一番爭論，開發(fā)商的態(tài)度也并不明確，仍有部分開發(fā)商在與購房者簽訂購房合同時使用舊的版本。

　　因此，投資者在決定投資某項目后，一定要了解該項目是否與購房者簽訂的是新版合同。畢竟舊版條款規(guī)定粗糙，包括施工進度、配套設施何時交付使用等較細的條款都沒有明確進行規(guī)，很多權益無法充分體現(xiàn)，而新版合同更有利于投資者依照合同維護自身的權益。

　　投資之前上網“摸底”

　　目前，投資者可以直接通過上網進行簽約交易。同樣也可以在購買預售商品房之前，上網查詢所購樓盤的信息。因此，沒有在北京市建委官方網站上發(fā)布的樓盤之前一定不要著急購買。投資者可以在網上查看到預購樓盤包括預售許可證、預售樓盤認購書文本、網上已預訂和已簽約情況、參考均價、每個預售許可證(或每棟樓)已簽約合同成交均價等相關信息。

　　同時，隨著網上公示的完善，今后投資者可以在網上查詢到開發(fā)商是否有違約行為，包括未取得預售許可證，擅自收取預付款性質的費用，發(fā)布預售廣告、參加房地產交易展示活動的；預售商品房時，未按預售許可內容預售商品房的；預售商品房時，未公示商品房預測面積測繪技術報告書和共同建筑面積的分攤情況的；商品房預售合同網上簽約后，未在規(guī)定期限內按規(guī)定程序進行預售登記的；開發(fā)企業(yè)與一方買受人未依法解除預售合同前，又與他人簽訂同一商品房合同的(即一房多售)；預售已抵押的商品房，未通知抵押權人或未將抵押情況告知買受人的；開發(fā)企業(yè)將已預售商品房又抵押的；預售商品住宅未按套內建筑面積計價的。

　　慎簽《委托購房合同》

　　投資者如果通過中介買房，通常都會有預訂和簽暑正式《買賣合同》這兩個過程，在預訂期間，購房人會與中介簽《委托購房合同》并支付訂金。雖說《買賣合同》是由買賣雙方簽暑的，一般情況下中介公司并不參與，但別小看了前面的《委托購房合同》，不要隨隨便便就輕易下筆，因為在約定合法的情況下，那訂金可就退不回來了。

　　事實上，簽了房屋買賣委托合同后又反悔的事時有發(fā)生。為了不讓自己受到不必要的經濟損失，在與中介公司簽訂合同之前要仔細考慮、謹慎決定是非常重要的。因此，投資者在與中介公司簽訂合同時，應要求中介公司書面保證房源信息的真實性，同時應該約定房源信息虛假時糾紛處理方式。如果是中介公司一方面違約，購房人應該及時保留盡量多而詳細的證據，以備訴訟時使用。

　　分戶驗收不可忽略

　　目前，房屋面積縮水、房屋質量不合格引發(fā)的業(yè)主糾紛已經占到了相當大的比例。因此，每到收房的時候，都是政府、開發(fā)商、業(yè)主最“難過”的時候。而從明年1月1日起，北京市建委又將施行一項新政策，即采取分戶驗收的形式保護購房者的權益。

　　新規(guī)定的執(zhí)行可以說是為開發(fā)商上了一道“緊箍咒”，據了解，目前大多數開發(fā)商表示會按照國家政策執(zhí)行，但也不排除有個別開發(fā)商蒙混過關，欺騙不知情的購房者。因此，提醒投資者在購房過程中一定不要忽略了這一細節(jié)。

　　物業(yè)管理權限要了解

　　一般情況下，投資者可能更多的是關注所購樓盤的投資回報，對物業(yè)管理這方面不太上心。但如果沒有良好物業(yè)管理的話，想要獲得高投資回報也不是易事。那么，怎么才能了解物業(yè)管理的情況呢？事實上，除了看物業(yè)管理公司自身的資歷和水平外，作為投資者本身也要對一些物業(yè)管理方面的問題有所了解。

　　其中重要的一點就是，投資者要對物業(yè)管理中的各項收費要心中有數，對于強行罰款、擅自提高收費等情況都要說“NO”。因為，從我國的現(xiàn)行法律法規(guī)來說，物業(yè)公司作為一個普通企業(yè)，是無權對業(yè)主進行罰款的，業(yè)主完全有權拒絕。如果物業(yè)公司強行罰款，其行為是違法的。而根據建設部出臺的《前期物業(yè)服務合同(示范文本)》，物管公司如果多收取物管費用，開發(fā)商和物業(yè)使用人有權要求物管公司雙倍返還；物管公司擅自提高物業(yè)服務費用標準的，開發(fā)商和物業(yè)使用人就超額部分有權拒絕交納。同時，物管公司沒有按照約定的服務內容和質量標準提供服務和管理的，要向開發(fā)商、業(yè)主支付違約金。

　　手握維權證據

　　出現(xiàn)的問題，自然要維權。但手里沒有證據又怎么和開發(fā)商交涉呢？根據目前規(guī)定“誰主張，誰舉證”的原則，投資者如果要求開發(fā)商履行合同義務的人，必須要有充分證據可以證明開發(fā)商在簽訂合同時作出了上述承諾，否則將承擔舉證不能的法律后果。

　　因此，在購房過程中，對于開發(fā)商的承諾要盡可能取得書面證據，否則以后出現(xiàn)爭議就很難舉證。而投資者也要仔細辨別看房時所了解與實際情況存在的差異，再確定購房與否。(仰靜)