中新網12月15日電 據(jù)《北京娛樂信報》報道，下月起，北京將正式推行使用《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》示范文本，同時實行網上簽約和網上公示。那么，在簽訂該合同時要注意什么呢？

　　1、購房署名事先定好

　　從2006年1月1日起，現(xiàn)房交易將實行網上簽約和網上公示。市民可通過北京市建設網和房地產交易管理網查詢現(xiàn)房項目、樓盤和房屋銷售狀態(tài)及成交均價等信息；購房人可憑打印合同時設置的密碼和合同號，登錄北京市房地產交易管理網查詢所購房屋的網上簽約情況；2006年1月1日后簽訂商品房現(xiàn)房買賣合同的，雙方當事人應在90天內持網上打印的《商品房現(xiàn)房買賣合同》和《北京市房屋轉移登記申請表》及其他相關材料申請辦理轉移登記。

　　為防止房屋炒作，網上簽約時，北京市建委要求認購和簽約的購房人名稱不得隨意變更；轉移登記前房屋不得轉讓他人；同時，管理網公示銷售單位的退房信息。因此，合同上購房人署誰的名字事先一定要考慮好。雙方當事人可以根據(jù)實際情況決定本合同原件的份數(shù)，并在簽訂合同時認真核對，以確保各份合同內容一致；在任何情況下，買受人都應當至少持有一份合同原件。

　　2、瞞報抵押情況可要求雙倍賠

　　現(xiàn)房合同第四條規(guī)定了“抵押情況”條款，要求開發(fā)商明示房屋的抵押狀況，提示購房人在購買抵押房產時作必要的補充約定。對此，吳建中律師認為，新版合同的缺陷是沒有提供“附件三關于抵押的相關約定”的范本。這使得非法律專業(yè)的購房人可能不知道應當如何約定附件三的內容。實踐中，不少開發(fā)商提供的附件三的內容不符合法律的規(guī)定，不能有效保護購房人的合法權益。

　　按照法律規(guī)定，出售抵押房產，必須取得抵押權人的書面同意，并在售出后辦理解押手續(xù)。因此，附件三中應當包括抵押權人(一般為銀行)同意開發(fā)商出售抵押房產的書面證明。同時，附件三還應包括開發(fā)商限期解除抵押的承諾(包括承諾辦理解押、解押的期限和逾期未辦理解押的違約責任)。有實力的開發(fā)商會承諾在很短的時間內解押，而資金短缺的開發(fā)商要等較長的時間。一般來講，辦理銀行貸款的業(yè)主風險不大，因為不解押辦不了貸款，一次性付款的業(yè)主要多加注意。此外，無論何種情況，都需要約定解押的時間和違約責任。

　　按照法律規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

　　3、租戶有優(yōu)先購買權

　　現(xiàn)房合同第五條規(guī)定了“租賃情況”條款，要求開發(fā)商明示房屋的租賃狀況，提示購房人在購買租賃房產時作必要的補充約定。合同范本已經提請購房人注意，對于已經租賃的房屋，應當要求開發(fā)商出示“承租人已放棄優(yōu)先購買權”的證明，否則可能會導致買賣合同無效。這里可能有兩種情況，一是開發(fā)商出示相關證明，二是開發(fā)商承諾取得了承租人的同意。由于購房人不容易判斷證明的真?zhèn)�，建議大家要求開發(fā)商做出承諾，同時應當要求在此條下面的橫線內或補充協(xié)議中約定，一旦承租人主張優(yōu)先購買權而導致買受人損失的，由開發(fā)商承擔什么樣的責任。

　　此外，根據(jù)法律的一般原則，買賣不破租賃。所以，如何處理租戶的問題也是購房人需要考慮的，不要認為只要我買了房子就一定可以馬上把現(xiàn)有租戶趕走，應當就租賃合同的處理問題與開發(fā)商約定清楚。

　　4、堅決要求提供分戶驗收表

　　現(xiàn)房合同將《住宅工程質量分戶驗收表》明確列為房屋竣工驗收和交付的必備條件。因此，只要發(fā)現(xiàn)房屋內存在違反質量規(guī)范的問題，就可以視為開發(fā)商沒有按規(guī)定完成竣工驗收，開發(fā)商在修復期間應當承擔延期交房的違約責任。這一點對業(yè)主，特別是購買精裝修房屋的業(yè)主是非常有利的，因為它可以有效地督促開發(fā)商加快維修的進度，并使業(yè)主因新房質量問題所受到的損失得到補償。

　　5、貸款買房也可拿到房產證

　　根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條和第十九條，如果買的是現(xiàn)房，從簽訂合同的那一天開始，90天內為正常辦理產權證(即房屋權屬證書)的時間。超過這個時間，開發(fā)商要承擔違約責任；超過這個時間滿一年，且是由于開發(fā)商的原因，導致買房人拿不到房產證時，買房人可以要求退房或賠償。

　　如果是貸款買的房，在所屬房地局做完抵押登記后，通常房產證由放款銀行收押，清償全部貸款后，房產證交給買房人。這是因為買房人在辦理貸款時，銀行要求買房人與銀行簽訂抵押合同，此合同往往會有一條買房人同意在還清貸款前，把房產證抵押給銀行的條款。其實，相應的法律法規(guī)并沒有明確規(guī)定，貸款買房所取得的房產證必須抵押給銀行。因此，如果與銀行簽訂的抵押合同中沒作上述要求，貸款買房就應當拿到房產證。

　　6、買商品房最少要交6種費

　　現(xiàn)房合同為交納稅費方式提供了三種選擇，那么買商品房除了房款，還要交哪些費用呢？一般來說，買商品房最少要交6種費：契稅、合同印花稅、產權登記費、專項維修資金、物業(yè)管理費及供暖費，如果需要貸款，還要交律師費、貸款保證金、抵押登記費、保險費、評估費和公證費。

　　7、代繳維修金15天給專用收據(jù)

　　現(xiàn)房合同明確了專項維修資金可委托賣方繳納，也可由購房人自行繳納。市建委下發(fā)的《關于進一步加強北京市住宅專項維修資金歸集管理工作的公告》規(guī)定，從2005年7月5日開始凡建設單位(包括物業(yè)管理企業(yè)、經紀公司等)受業(yè)主委托代收維修資金的，應在三日內將維修資金匯繳到市住宅專項維修資金歸集銀行——中國光大銀行北京花園路支行，并在十五日內向業(yè)主出具市財政局監(jiān)制的《北京市住宅公共維修基金專用收據(jù)》。

　　2005年9月6日，市建委小區(qū)辦要求，業(yè)主入住新房時，繳納專項維修資金的時間將提前到辦理入住前，而且入住時要向開發(fā)商出示收費憑證。

　　8、要對“不可抗力”進行約定

　　很多合同都會提到“不可抗力”這個詞，現(xiàn)房合同也不例外。根據(jù)《民法通則》第153條及《合同法》第117條的規(guī)定，“不可抗力”是指“不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況”。此外，《合同法》還規(guī)定，“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。”

　　不可抗力條款是一種免責條款，即免除由于不可抗力事件而違約的一方的違約責任。一般應規(guī)定的內容包括：不可抗力事件的范圍，事件發(fā)生后通知對方的期限，出具證明文件的機構以及不可抗力事件的后果。一般情況下，地震、臺風、火災、水災、雷擊等自然災害最符合“不可抗力”的特征。

　　9、提前七天書面通知驗收

　　現(xiàn)房合同規(guī)定，當房屋達到約定的交付條件后，開發(fā)商應在交付日的前7日，書面通知購房人辦理驗收交接手續(xù)的時間、地點以及應當攜帶的相關證件。

　　雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示交付條件約定的證明文件，并滿足交付條件約定的其他條件。出賣人不出示證明文件或出示的證明文件不齊全，或未滿足約定其他條件的，買受人有權拒絕接收，由此產生的逾期交房責任由出賣人承擔，并按照逾期交房約定處理。(蔡雪婧)

　　新聞鏈接：現(xiàn)房合同與期房合同的區(qū)別

　　1.增加了房屋租賃情況的說明

　　提示購房人注意該房屋是否出租，已出租的商品房承租人有優(yōu)先購買權，承租人是否已放棄優(yōu)先購買權。

　　2.賣方提供《質量分戶驗收表》

　　在交付條件中增加“該商品房為住宅的，出賣人提供《住宅工程質量分戶驗收表》�！�

　　3.地下車位隨不隨房賣寫進合同

　　商品房的地下停車位等附屬建筑物、構筑物雙方可以約定，既可以約定隨同商品房一起轉讓，也可以約定不隨同該商品房一并轉讓。

　　4.物業(yè)服務費繳納時間要約定

　　提示未成立業(yè)主委員會的，強調前期物業(yè)服務內容如何約定。此外，該條對物業(yè)服務費的繳納時間進行了提示性約定。

　　5.不可抗力事件需要提供證明

　　不可抗力一條中，增加了“自不可抗力事件結束之日起，＿＿日內向另一方當事人提供證明”的約定。

　　6.確定了補充協(xié)議與主合同關系

　　即“雙方可以對本合同中未約定的內容簽訂書面補充協(xié)議進行變更或補充，但補充協(xié)議中含有不合理內容的，仍以本合同為準。”

　　7.約定了共用部位的分攤情況

　　在附件中對被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積；參與分攤公用建筑面積的商品房名稱、分攤系數(shù)都進行了約定。

　　8.刪除關于面積差異處理等內容

　　《北京市商品房預售合同》中的針對預售房屋的設計變更、規(guī)劃變更、面積差異處理、權屬初始登記等條款都作了刪除。