中新網(wǎng)12月8日電 據(jù)《新聞晚報》報道,最近,業(yè)界對于空置面積的討論熱烈,對于其數(shù)值究竟幾何,意見也各不相同。據(jù)房產(chǎn)交易網(wǎng)5日的數(shù)據(jù),當(dāng)時網(wǎng)上住宅的可售總面積為974.15萬平方米,接近1000萬平方米。之后空置面積是否會增加,這引起了業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注。
一定空置率未必壞事
中國指數(shù)研究院華東院副院長陳晟認(rèn)為,空置面積的界定存在兩種意見,一種是交房即統(tǒng)計成為空置的房屋面積,另一種則為空關(guān)多長時間為空置房子的統(tǒng)計方法。陳晟認(rèn)為,單看未成交的房屋面積的總數(shù)也不妥當(dāng),因為有些樓盤可能剛剛上市,還未被市場消化。
陳晟認(rèn)為,有一定的空置率對于像上海這樣的大城市來講未必是件壞事,大城市里允許有一定空置率的存在,只要結(jié)構(gòu)合理,不是偏向積壓這種情況,僅僅空置對市場不會有不良影響。陳晟認(rèn)為,在將來一段時間內(nèi),上海的房屋空置面積會有所增加,保持供大于求的局面。
陳晟認(rèn)為,造成空置面積有所增加的原因,一是近段時間供應(yīng)量大。配套房在近幾個月加大了供應(yīng)量,而不少開發(fā)商捂在手里的樓盤近期也都集中推出;二是投資客入市也大大減少,不會再有大量購進房源的動作,因此銷售遲緩了,也使得空置面積上升。陳晟認(rèn)為這對市場有好處,不像前兩年空置面積只有幾百萬平方米,造成了市場的供應(yīng)緊張。至于如何消化這些空置面積,陳晟認(rèn)為,一是開發(fā)商要把控好價格的尺度,二是政府對于配套房以及中低價商品房的放量要把握好時機。
陳晟建議大家關(guān)注一下那些成交量已經(jīng)達到90%,但是這一年來幾乎沒有成交或者零星成交的樓盤,據(jù)他計算,這種類型的空置面積在180萬平方米左右,如果能有效地分析這些面積的分布情況,就能一定程度地反映出市場情況。因為有不少市中心的樓盤未售出的房源,在一年中成為空置,而對市中心的剛性需求始終存在,只是市民認(rèn)為價格還是過高,因此難以成交,這些房屋價格調(diào)整后是非常好的資源,值得購買,空置分析也算是對市場的一個預(yù)警。
剛性需求消化空置面積
對于某些空置面積1400萬平方米的說法,上海大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院的副院長徐勇謀認(rèn)為并不科學(xué)。他認(rèn)為,空置面積應(yīng)該指那些具備銷售資格、施工已經(jīng)完畢、已可以交房而未銷售出去的樓盤,而不是將所有的預(yù)售樓盤也包括在內(nèi)。
徐勇謀認(rèn)為,有兩部分空置面積的房源應(yīng)該引起重視。一是房價與地段不相吻合的房源。主要是中外環(huán)的有些房源,有些單價在1萬元/平方米以上,這些房源與其成本、價值、市民能接受的價格三者完全背離,只是在中心城區(qū)房價上漲時跟風(fēng)上漲,這些房源如果維持高價將難以銷售。二是那些房型較老、設(shè)計落后的房源。上述兩類房源的空置面積大概占到空置面積總量的40%左右,還有60%是合理的空置面積,也就是600萬平方米,因此沒什么可怕的。
至于空置面積的消化情況,徐勇謀也保持樂觀的看法,他認(rèn)為原因有二。一是明年下半年可供房源會減少。因為房產(chǎn)的開發(fā)周期一般為1年到1年半,今年3月份開始宏觀調(diào)控,因此也就是明年下半年這種影響會顯現(xiàn)出來,房子的供應(yīng)量會下降,而且部分房源的房價下調(diào)到一定程度需求量會上升,現(xiàn)在已經(jīng)有不少市民考慮買房了。
二是上海真正的需求仍在。按近幾年的數(shù)據(jù)來看,上海年均人平均擁有住房面積增長量是1平方米多一點,上海有1700萬本地居民,也就是說會有1700萬平方米的需求;從今年、明年開始將進入結(jié)婚的高峰期,明年預(yù)計將有12萬對新人結(jié)婚,按每對夫婦購置最常見的80到100平方米的房子,買房的夫婦按一半算,也會有大約600萬平方米的需求量。
上述兩者相加,明年也就會有2300萬平方米的需求量,而且這兩者的需求都是比較剛性的,可見總的需求量是不缺的,之所以現(xiàn)在沒有購買,是因為前段時間房價增長比較快,當(dāng)房價穩(wěn)定的時候,這部分需求就會顯現(xiàn)出來,空置房在未來2、3年內(nèi)會被消化。(陶曉君)