房?jī)r(jià)成本除了土地價(jià)格、建設(shè)成本、營(yíng)銷(xiāo)成本、政府稅費(fèi)等基本因素外，還有很多隱含因素，應(yīng)努力建設(shè)一個(gè)具有權(quán)威性、科學(xué)性、專(zhuān)業(yè)性的測(cè)算體系，盡可能多地公布市場(chǎng)信息，更好地發(fā)揮市場(chǎng)引導(dǎo)作用
在福州市物價(jià)局公布房?jī)r(jià)成本清單后，浙江等地也傳出消息，要把土地價(jià)格等房?jī)r(jià)重要組成部分以政務(wù)信息的名義予以公開(kāi)。
公布房?jī)r(jià)成本清單真的這么簡(jiǎn)單嗎？
有關(guān)地價(jià)的三個(gè)問(wèn)題
與房?jī)r(jià)關(guān)系密切的土地價(jià)格，有三個(gè)問(wèn)題最引人關(guān)注：一是協(xié)議出讓的土地價(jià)格會(huì)不會(huì)公布。除了相對(duì)透明的招拍掛土地，目前杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)上，有不少還在銷(xiāo)售的樓盤(pán)的土地來(lái)自沒(méi)有實(shí)行招拍掛制度時(shí)的協(xié)議出讓。
二是土地開(kāi)發(fā)進(jìn)度會(huì)不會(huì)公布。按照規(guī)定，土地閑置1年不開(kāi)發(fā)將收取閑置費(fèi)，閑置兩年將被收回。這一規(guī)定有利于國(guó)家投放市場(chǎng)的土地盡快轉(zhuǎn)化成商品房，化解市場(chǎng)供需矛盾。但是在實(shí)際操作中，一些開(kāi)發(fā)商為了謀求利潤(rùn)最大化，對(duì)土地圈而不開(kāi)發(fā)，等待市場(chǎng)的最佳時(shí)機(jī)，或是自行開(kāi)發(fā)，或是干脆炒地皮賣(mài)錢(qián)。
三是一些“特殊游戲規(guī)則”的成本投入如何匡算、公布。比如，有些地方過(guò)去曾有過(guò)一種“回報(bào)地”，開(kāi)發(fā)商出錢(qián)建設(shè)公路、公園等公共設(shè)施，政府以這些公共設(shè)施附近的土地作為回報(bào)，提供給企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房獲利。還有一種專(zhuān)門(mén)針對(duì)特殊群體的住宅建設(shè)，土地成本很低，房?jī)r(jià)也不高。按照公平原則，所有房產(chǎn)項(xiàng)目都應(yīng)參加成本清單公布，但有些項(xiàng)目一旦公布，將使一些特殊群體處于“很難解釋清楚”的尷尬境地。這些因素都將對(duì)成本清單的透明、公正產(chǎn)生阻力。
成本清單有多“清”
浙江房地產(chǎn)界不少人士指出，房?jī)r(jià)成本似乎是由傳統(tǒng)的土地價(jià)格、建設(shè)成本、營(yíng)銷(xiāo)成本、政府稅費(fèi)四大板塊構(gòu)成，但實(shí)際上還有很多隱含因素，有些因素甚至起決定性作用。在對(duì)“政務(wù)信息”進(jìn)行公布、滿(mǎn)足老百姓知情權(quán)的同時(shí)，還應(yīng)努力建設(shè)一個(gè)具有權(quán)威性、科學(xué)性、專(zhuān)業(yè)性的測(cè)算體系，盡可能多地公布市場(chǎng)信息，讓成本清單足夠“清”，更好地發(fā)揮市場(chǎng)引導(dǎo)作用。
這樣做有一定的困難，因?yàn)橛行┏杀局挥衅髽I(yè)知道，比如融資成本等，而企業(yè)則認(rèn)為這是商業(yè)秘密，一般不愿公開(kāi)。
浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授說(shuō)，房產(chǎn)項(xiàng)目在滿(mǎn)足最基本的居住需求基礎(chǔ)上，開(kāi)始講求藝術(shù)性和科技含量，這些要素將在成本中日益凸顯。此外，企業(yè)的管理能力也會(huì)影響對(duì)成本的控制，比如拿地，優(yōu)秀的企業(yè)能夠在市場(chǎng)普遍認(rèn)為的“爛地”中慧眼識(shí)珠，低價(jià)購(gòu)入后營(yíng)造高品質(zhì)樓盤(pán)，最后賣(mài)出好價(jià)格，甚至帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域地價(jià)上漲；而素質(zhì)不高的企業(yè)完全可能拿到黃金地塊，而做成的建筑品質(zhì)不高。因此，房?jī)r(jià)清單不應(yīng)局限于政府掌握的成本信息，還應(yīng)包括“拿地的眼光”、后期服務(wù)品質(zhì)等各種值得鼓勵(lì)的發(fā)展要素。
�。▉�(lái)源：人民網(wǎng)-華東新聞 作者：方益波 轉(zhuǎn)載時(shí)有刪節(jié)）
