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一方面是供應(yīng)量成倍地加大，另一方面卻是需求的不動聲色，這種窘境將大量的中、小開發(fā)商帶入了“財務(wù)泥沼”之中
★ 本刊記者/王晨波
“還差一度就到冰點了，大家都沒有信心的時候，我們也找不到柴火。”10月21日，上海閔行區(qū)一家地產(chǎn)開發(fā)商的研發(fā)部經(jīng)理對本刊說。
就在5個月前，他還非常樂觀地對本刊判斷，“新政”帶來的頹勢會被金九(月)銀十(月)一掃而光，開發(fā)商所要做的就是耐心的“挺”幾個月。
但事情沒有朝著他所想象的那樣發(fā)展。9月和10月，這兩個傳統(tǒng)上的銷售旺季，并沒有給上海地產(chǎn)帶來多少起色。就連“十一”期間看上去還比較熱鬧的上海房展會，也無法喚醒市場的活力。展會期間一份專業(yè)調(diào)查顯示：觀望仍是主流，消費(fèi)者對目前的房市并不樂觀。
對于開發(fā)商而言，上海地產(chǎn)的寒冬已然到來。根據(jù)上海市統(tǒng)計局10月19日的數(shù)據(jù)顯示，上海市房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)跌至不足90點，已與1999年的水平相當(dāng)。而本輪房地產(chǎn)上漲恰恰是從1999年開始的。
開發(fā)商誤判形勢
今年5月，在經(jīng)歷了地方和中央的輪番“出招”之后，上海房地產(chǎn)開始進(jìn)入僵持和下挫階段。當(dāng)時，地產(chǎn)商普遍認(rèn)為，政策“疊加效應(yīng)”和“心理作用”將會在今年的9、10月份得以消解。
他們大多參照的是2004年的情形。當(dāng)年4、5 月間，上海市政府也出臺了“期房限轉(zhuǎn)”的政策，中央宏觀調(diào)控也有針對房地產(chǎn)的系列政策，但不出4個月，上海樓市稍事調(diào)整就得以再次狂飆突進(jìn)。
這次顯然不同。根據(jù)上海中原物業(yè)代理有限公司對本刊提供的數(shù)據(jù)顯示，2005年9月上海市商品住宅新增供應(yīng)366.4萬平方米，比上月增加156.9%——出于對9、10月樓市供銷兩旺傳統(tǒng)模式的預(yù)期，開發(fā)商在9月似乎下定決心加大放盤量。
在此背景下，9月上海一手房成交量達(dá)到113.3萬平方米。盡管比上個月增長了30%多，但增量大都集中在外環(huán)線外，主要是價格下跌以及政府的配套房放量所致。地產(chǎn)圈內(nèi)并沒有把它當(dāng)作復(fù)蘇的跡象。尤其是相對于366.4萬平方米的新增供應(yīng)量，供過于求的現(xiàn)象依然嚴(yán)峻。
上海中原研究咨詢部副總監(jiān)劉嘉殷為本刊排出了9月份成交前20名，從中可以看出，排名第20的樓盤，成交量不足30套，而排第一名的是一處市政府提供的配套商品房(相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)適用房)。
9月的頹勢一直蔓延至10月。盡管“十一”長假期間的上海房展會暫時讓開發(fā)商忘記了憂愁——預(yù)售2863套、面積25萬平方米、總金額12億元……但這種熱度似乎轉(zhuǎn)瞬即逝，頹勢又恢復(fù)如初。上海房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計顯示，長假之后的第一周，上海新樓市場日成交套數(shù)在400套左右徘徊，與9月份相比并沒有什么大變化。
一方面是供應(yīng)量成倍地加大，在售面積達(dá)到1400萬平方米，今年上海樓市第一波供應(yīng)洪峰已經(jīng)勢不可當(dāng)?shù)氐絹砹�；另一方面卻是需求的不動聲色，每個月的成交量大約在100萬平米左右，而每個月都還有新增的供給量，尤其是10月長假之后，每天新上市房源一兩千套、供應(yīng)面積15萬平方米左右。
這種窘境將大量的中、小開發(fā)商帶入了“財務(wù)泥沼”之中，“相當(dāng)多在9月之前堅持‘捂盤’的開發(fā)商，現(xiàn)在面臨嚴(yán)峻的資金缺口以及回籠資金壓力�！� 上海荒島房產(chǎn)工作室有限公司市場研究中心主任馮偉對本刊說。
這些開發(fā)商多是在1999年之后進(jìn)入上海樓市的，這些年來，他們已經(jīng)將漲價看作一種常態(tài)，如此“跌跌不休”真是前所未見。“剛開始大家都還認(rèn)為可以撐一撐，但現(xiàn)在就甘苦自知了�！瘪T偉說。
進(jìn)入10月之后，年關(guān)漸至，貸款銀行、建筑工程公司紛紛催賬，地產(chǎn)企業(yè)只能“八仙過�！绷�。除了少部分大型優(yōu)質(zhì)的企業(yè)可獲海外基金、信托等資金補(bǔ)給外，大多數(shù)房企只能劍走偏鋒。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，其資金管道大致如下：向一些余錢充沛的國企借款；或者內(nèi)部籌款融資；或者出讓直接股份，讓渡部分企業(yè)“控制權(quán)”；更有甚者進(jìn)行高利貸，其利息達(dá)到30%以上。據(jù)本刊了解，在房地產(chǎn)興盛時期，這種高利貸就廣泛存在，但當(dāng)時開發(fā)商大都能從容還貸，而在目前頹勢下，能否按時還本付息就很難說了。
調(diào)整期要比預(yù)想長得多
由于承受著巨大的利息壓力，一般開發(fā)商的資金需求剛性都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于老百姓的購房需求剛性�！跋冉抵鲃�，后降被動”的理念開始在開發(fā)商中流行起來�！拔姹P”幾乎絕跡。上海最近的說法是，“價格扎一扎，行情動一動”�！皫缀跛谐山涣慷技性趦r格下降的樓盤上，甚至可以說價格成了市場的惟一導(dǎo)向。”劉嘉殷說。
這輪降價風(fēng)潮起于6月初，以“萬里·雅筑”為代表的部分樓盤試探性地走出了公開降價的第一步。這猶如多米諾骨牌第一張的倒掉。時至今日，降價已不再是個別售樓處的聲音，房地產(chǎn)開發(fā)商的“價格聯(lián)盟”已經(jīng)名存實亡。
根據(jù)成交價的統(tǒng)計，目前跌幅最大的樓盤甚至超過30%——寶山區(qū)大華板塊的“水岸藍(lán)橋”成交均價的下跌最為明顯，跌幅達(dá)到33.39%，而閔行區(qū)的金榜家園跌幅也達(dá)到了30.73%。
根據(jù)上海中原數(shù)據(jù)顯示，在4—8月份跌幅排名前16位中，超過一半的樓盤跌幅在20%左右，價格下調(diào)額度約2000元/平方米，部分高檔樓盤甚至下跌了5000元/平方米，而原本價位就不高的一些樓盤的價格下降則僅為1000元/平方米左右。
“無論是哪種檔次，只要在價位上有所表現(xiàn)，就能夠在銷售上有所起色�！眲⒓我笳f。從降價前后的成交量來看，超過80%的樓盤的成交量顯著上升，與幾個月前每月成交套數(shù)維持在個位數(shù)的局面形成了鮮明的對比。降價幅度較大的樓盤，絕大部分在近期的樓市銷量排行榜中位居前列。如普陀區(qū)，目前在售樓盤成交量幾乎都集中在內(nèi)普陀和萬里板塊，尤其是早期降價的“萬里·雅筑”，日平均成交量至少在3套以上。
除了部分樓盤令人扎眼的“跳樓價”外，上海房價的均價下降幅度也獨(dú)樹一幟。最近，國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局發(fā)布了70個城市房屋銷售價格指數(shù)，其中9月份上海房價下降了1.2%，降幅最大。這是繼8月份之后，上海再次成為全國房價環(huán)比降幅最大的城市。有媒體稱之為“上海領(lǐng)跌全國樓市”。
中國指數(shù)研究院華東副院長、分析師陳晟認(rèn)為，到今年年底、明年第一季度，開發(fā)商資金壓力將至最高點，屆時新的降價浪潮將不可避免。陳認(rèn)為，房價將回落到2004年9月份的水平。
而上海中原研究咨詢部副總監(jiān)劉嘉殷則更為悲觀，他認(rèn)為這種價格的下探還將來得更為猛烈。在分析了這兩年的數(shù)據(jù)后，他預(yù)測2004年9月的價格是擋不住這輪調(diào)整的。
根據(jù)近日中房指數(shù)研究院對購房者進(jìn)行的購房意向調(diào)查，44%的被調(diào)查者認(rèn)為，此次樓市下跌趨勢將持續(xù)到明年年中，28%的被調(diào)查者認(rèn)為將持續(xù)到明年底，只有21%的被調(diào)查者認(rèn)為到今年底就會結(jié)束；另外還有7%的被調(diào)查者選擇了其他選項，即下跌會持續(xù)更長的時間。
與此同時，對購房者計劃購房時間的調(diào)查顯示，43%的被調(diào)查者計劃在半年到一年之間購房，26%的購房者選擇在3至6個月內(nèi)購房，更有26%的購房者將購房時間推遲到一兩年之間，而選擇在3個月內(nèi)購房的被調(diào)查者只占被調(diào)查者總數(shù)的5%。這項調(diào)查結(jié)果與央行最近發(fā)布的儲戶調(diào)查頗有相似之處：上海居民未來3個月準(zhǔn)備購買住房的人數(shù)比較上季度下降12個百分點，達(dá)到歷史最低。
事實上，“經(jīng)過5、6月份的僵持，大部分消費(fèi)者已經(jīng)不再怕(房價大漲)了，在較量中反而占了上風(fēng)。這意味著調(diào)整還將繼續(xù)深入�！眲⒓我笳f。
